บทความนี้เหมาะสำหรับเจ้าของธุรกิจหรือบุคคลทั่วไปที่กำลังจะขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองมาไม่นาน และอยากรู้ว่าจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ โดยเฉพาะกรณีถือครองไม่ถึง
5 ปี
ซึ่งเป็นเงื่อนไขสำคัญที่กฎหมายใช้พิจารณาว่าเป็นการขายเพื่อการค้าหรือหากำไร คุณจะได้รู้ว่าอัตราภาษี 3.3% คำนวณอย่างไร มีข้อยกเว้นอะไรบ้างที่ไม่ต้องเสีย
และหากถูกกรมสรรพากรตรวจพบภายหลังว่าไม่ได้ชำระตอนโอนกรรมสิทธิ์ จะมีขั้นตอน เบี้ยปรับ
และเงินเพิ่มอย่างไรบ้าง ทั้งนี้เนื้อหาเป็นการให้ความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะเจาะจงสำหรับธุรกรรมใดธุรกรรมหนึ่ง ควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจทุกครั้ง
สารบัญบทความ
- ทำไมขายที่ดินไม่ถึง 5 ปีถึงเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ข้อยกเว้นที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้ถือครองไม่ถึง 5 ปี
- คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อย่างไร ตัวอย่างให้เห็นภาพ
- ถูกสรรพากรตรวจพบภายหลังว่าไม่ได้ยื่นตอนโอน เกิดอะไรขึ้น
- แนวทางป้องกันและรับมือ ก่อนและหลังวันโอน
- ใช้บทความนี้กับธุรกิจของคุณอย่างไร
- แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน
ทำไมขายที่ดินไม่ถึง 5 ปีถึงเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ
ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 91/2(6) ประกอบพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองมาไม่ถึง 5
ปีนับแต่วันที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองจนถึงวันจดทะเบียนโอน กฎหมายให้ถือว่าเป็น "การขายเป็นทางค้าหรือหากำไร" โดยหลักการ ไม่ว่าจะซื้อที่ดินนั้นมาเพื่อลงทุน
เก็บไว้เผื่อครอบครัว หรือเผื่อขยายกิจการก็ตาม ผลคือต้องเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ
(SBT) แทนอากรแสตมป์ ในอัตรา 3% ของฐานภาษี บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของจำนวนภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมเป็นภาระที่แท้จริง 3.3% ทั้งนี้เกณฑ์ 5
ปีนี้ใช้กับบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลทั่วไปที่ไม่ได้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ส่วนนิติบุคคลที่มีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไว้เป็นสินค้าหรือใช้ในการประกอบกิจการอสังหาริมทรัพย์ (เช่น บริษัทพัฒนาที่ดินหรือผู้ประกอบการจัดสรร)
ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะทุกครั้งที่ขายโดยไม่ต้องพิจารณาระยะเวลาถือครองเลย เพราะเข้าเงื่อนไข
"เป็นทางค้าหรือหากำไร" อยู่แล้วจากลักษณะของกิจการ
จุดที่เจ้าของ SME และนักลงทุนรายย่อยมักเข้าใจผิดคือคิดว่าเงื่อนไข 5 ปีใช้เฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือนักเก็งกำไรเท่านั้น
แต่ในความเป็นจริงกฎข้อนี้ใช้กับการขายที่ดินของบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลทั่วไปแทบทุกกรณีที่ไม่เข้าข้อยกเว้น
แม้จะเป็นที่ดินที่ซื้อไว้เผื่ออนาคตแล้วจำเป็นต้องขายก่อนกำหนดเพราะปัญหาสภาพคล่องของกิจการก็ตาม
การนับระยะเวลาถือครองต้องอ้างอิงวันที่ได้กรรมสิทธิ์ตามโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์อย่างเคร่งครัด
ไม่ใช่วันที่เริ่มทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือวันที่ชำระเงินมัดจำ และในกรณีที่ที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างได้มาคนละช่วงเวลากัน กฎหมายกำหนดให้นับระยะเวลา 5 ปีตามวันที่ได้มาซึ่งที่ดินเป็นหลัก
ข้อยกเว้นที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้ถือครองไม่ถึง 5 ปี
พระราชกฤษฎีกาฉบับดังกล่าวกำหนดข้อยกเว้นไว้เฉพาะเจาะจงหลายกรณี ซึ่งต้องมีเอกสารพิสูจน์ชัดเจน ไม่สามารถอ้างลอย ๆ ได้ ที่พบบ่อยในทางปฏิบัติมีดังนี้
- ที่ดินที่ได้มาโดยทางมรดก ไม่ว่าจะถือครองต่อมานานเท่าใดหลังได้รับมรดก ก็ไม่นับเป็นการขายเพื่อการค้าตามข้อยกเว้นนี้ ต้องมีหลักฐานการรับมรดกที่ถูกต้อง เช่น คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก หรือหลักฐานการโอนตามพินัยกรรม
- โอนกรรมสิทธิ์ให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน เฉพาะบุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่รวมบุตรบุญธรรม และต้องเป็นการให้โดยเสน่หาจริง ไม่มีการรับเงินตอบแทนแฝงอยู่
- ถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ เช่น ถูกเวนคืนเพื่อสร้างถนนหรือระบบสาธารณูปโภคของรัฐ ถือเป็นเหตุที่ไม่ใช่ความตั้งใจขายเพื่อการค้า
- ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักและมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยไม่จำเป็นต้องเป็น "เจ้าบ้าน" แต่ต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านจริงตามกฎหมายทะเบียนราษฎร ทั้งนี้หากที่ดินมีผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมกันหลายคน ต้องพิจารณาเป็นรายกรณีว่าเจ้าของร่วมแต่ละคนเข้าเงื่อนไขนี้ครบถ้วนหรือไม่ เพราะในทางปฏิบัติหากเจ้าของร่วมบางคนไม่เข้าเงื่อนไข ธุรกรรมนั้นอาจยังต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่
ข้อสังเกตสำคัญคือในทางปฏิบัติ เจ้าพนักงานที่ดินส่วนใหญ่จะพิจารณายกเว้นตามคำแจ้งและเอกสารเบื้องต้นที่ผู้ขายนำมาแสดง ณ วันโอน โดยอาจไม่ได้ตรวจสอบเชิงลึกทุกกรณี
หากภายหลังตรวจพบว่าเงื่อนไขไม่ตรงตามที่แจ้งไว้จริง เช่น
มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ครบ 1 ปี หรือที่ดินไม่ได้มาจากมรดกตามที่อ้าง กรมสรรพากรมีอำนาจประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะย้อนหลังได้เต็มจำนวน
คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อย่างไร ตัวอย่างให้เห็นภาพ
ฐานภาษีที่ใช้คำนวณคือราคาที่ "สูงกว่า" ระหว่างราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดิน ณ วันโอน กับราคาซื้อขายจริงตามสัญญา
โดยปกติเจ้าพนักงานที่ดินจะเป็นผู้คำนวณและเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะแทนกรมสรรพากรในวันจดทะเบียนโอน ผ่านแบบ ภ.ธ.40 ทันที ตามมาตรา 91/10 แห่งประมวลรัษฎากร
และเมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว
ตราสารฉบับเดียวกันจะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำอีก
| รายการ | จำนวนเงิน (บาท) |
|---|---|
| ราคาประเมินทุนทรัพย์ ณ วันโอน | 5,000,000 |
| ราคาซื้อขายตามสัญญา | 5,500,000 |
| ฐานภาษี (เลือกจำนวนที่สูงกว่า) | 5,500,000 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% | 165,000 |
| ภาษีท้องถิ่น 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะ | 16,500 |
| รวมภาษีธุรกิจเฉพาะที่ต้องชำระ (3.3%) | 181,500 |
ตัวอย่างนี้สมมติว่าซื้อที่ดินเมื่อปี 2565 และขายในปี 2569 รวมถือครองเพียง 4 ปีเศษ ยังไม่ครบ 5 ปี จึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 181,500 บาท หากถือครองต่ออีกจนครบ 5 ปีเต็ม
(และไม่เข้าเงื่อนไขอื่นที่ทำให้เป็นการค้า เช่น
กรณีนิติบุคคลอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวข้างต้น) จะเสียเพียงอากรแสตมป์ 0.5% ของฐานภาษีเดียวกันแทน ซึ่งต่างกันมาก จึงควรตรวจสอบวันที่ในโฉนดให้แม่นยำก่อนนัดโอนทุกครั้ง
ถูกสรรพากรตรวจพบภายหลังว่าไม่ได้ยื่นตอนโอน เกิดอะไรขึ้น
แม้เจ้าพนักงานที่ดินจะไม่ได้เรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะไว้ตั้งแต่วันโอน เช่น เข้าใจว่าที่ดินถือครองครบ 5 ปีแล้ว หรือรับคำแจ้งข้อยกเว้นของผู้ขายไปโดยไม่ได้ตรวจสอบลึก
ก็ไม่ได้แปลว่าธุรกรรมนั้นปลอดภัยแล้ว
เพราะกรมสรรพากรมีระบบเชื่อมโยงข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์กับกรมที่ดินและสามารถตรวจสอบย้อนหลังได้ หากพบว่าการขายนั้นเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจริง
เจ้าพนักงานประเมินจะออกหนังสือแจ้งการประเมินให้ผู้ขายชำระภาษีที่ขาดไป
พร้อมภาระเพิ่มเติมสองส่วน โดยอาศัยมาตรา 91/21 แห่งประมวลรัษฎากรที่ให้นำบทบัญญัติเรื่องเบี้ยปรับ-เงินเพิ่มของภาษีมูลค่าเพิ่มมาใช้บังคับกับภาษีธุรกิจเฉพาะโดยอนุโลม ได้แก่
- เงินเพิ่ม ตามมาตรา 27 แห่งประมวลรัษฎากร อัตรา 1.5% ต่อเดือนหรือเศษของเดือนของภาษีที่ค้างชำระ นับจากวันพ้นกำหนดเวลาชำระจนถึงวันที่ชำระจริง แต่รวมกันแล้วไม่เกินจำนวนภาษีที่ต้องเสีย
- เบี้ยปรับ ตามหลักเกณฑ์ทำนองเดียวกับมาตรา 89 แห่งประมวลรัษฎากร โดยทั่วไปคือ 1 เท่าของภาษีที่ชำระขาด กรณีที่มีการยื่นแบบแต่ชำระไม่ครบถ้วน หรือ 2 เท่า กรณีที่ไม่ได้ยื่นแบบชำระภาษีธุรกิจเฉพาะเลย ทั้งนี้กรมสรรพากรมีดุลพินิจลดเบี้ยปรับได้หากผู้เสียภาษีให้ความร่วมมือหรือมาแก้ไขเองก่อนถูกออกหมายเรียก
ผู้ขายมีสิทธิยื่นอุทธรณ์คัดค้านการประเมินต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ภายใน 30 วันนับแต่ได้รับหนังสือแจ้งการประเมิน ตามมาตรา 30 แห่งประมวลรัษฎากร
แต่การยื่นอุทธรณ์ไม่ได้ทำให้พ้นภาระต้องชำระภาษีในระหว่างพิจารณา
เว้นแต่จะได้รับอนุมัติให้ทุเลาการชำระ ดังนั้นหากเห็นว่าการประเมินมีข้อผิดพลาดจริง ควรรีบปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อรวบรวมเอกสารคัดค้านให้ทันกำหนดเวลา
แนวทางป้องกันและรับมือ ก่อนและหลังวันโอน
เพื่อลดความเสี่ยงถูกประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะย้อนหลัง เจ้าของที่ดินและ SME ที่กำลังจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรวางแผนล่วงหน้าดังนี้
- ตรวจสอบวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในโฉนดหรือ น.ส.3 ก. ให้ชัดเจน และคำนวณระยะเวลาถือครองจริงก่อนนัดวันโอน หากใกล้ครบ 5 ปี ควรพิจารณาเลื่อนวันโอนหากทำได้โดยไม่กระทบธุรกิจ
- หากจะอ้างข้อยกเว้น เช่น มรดกหรือที่อยู่อาศัยหลัก ให้เตรียมเอกสารหลักฐานครบถ้วนไว้ล่วงหน้า ไม่ใช่แจ้งด้วยวาจาเฉย ๆ ที่สำนักงานที่ดิน และหากมีผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมหลายคน ควรตรวจสอบว่าทุกคนเข้าเงื่อนไขข้อยกเว้นจริงหรือไม่
- ปรึกษาผู้ทำบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีเพื่อประเมินภาระภาษีธุรกิจเฉพาะก่อนตกลงราคาขาย เพราะภาษีนี้กระทบกำไรสุทธิจากการขายโดยตรง โดยเฉพาะกรณีที่ผู้ขายเป็นนิติบุคคลซึ่งอาจมีกฎเกณฑ์แตกต่างจากบุคคลธรรมดา
- เก็บสำเนาสัญญาซื้อขาย ใบเสร็จภาษีที่ชำระ ณ วันโอน และเอกสารประกอบข้อยกเว้น (ถ้ามี) ไว้อย่างน้อยหลายปีตามความเหมาะสม เพราะกรมสรรพากรสามารถตรวจสอบย้อนหลังได้ภายในกรอบเวลาที่กฎหมายกำหนด
- หากพบด้วยตนเองภายหลังว่าน่าจะเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่ยังไม่ถูกเรียกตรวจ ควรรีบปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและพิจารณายื่นชำระเพิ่มเติมโดยสมัครใจก่อนถูกออกหมายเรียก เพราะโดยทั่วไปกรมสรรพากรมักพิจารณาลดเบี้ยปรับให้มากกว่ากรณีถูกตรวจพบก่อน
ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายที่ดินเป็นเรื่องที่มีรายละเอียดเฉพาะกรณีสูง ทั้งการนับระยะเวลาถือครอง การพิสูจน์ข้อยกเว้น และการคำนวณฐานภาษี
บทความนี้เป็นข้อมูลเพื่อการศึกษาเบื้องต้นเท่านั้น
ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษีสำหรับกรณีใดกรณีหนึ่งโดยเฉพาะ
การตรวจสอบข้อเท็จจริงของแต่ละธุรกรรมกับผู้เชี่ยวชาญก่อนวันโอนทุกครั้งจึงคุ้มค่ากว่าการต้องมาแก้ไขปัญหาหลังถูกประเมินย้อนหลังมาก
ใช้บทความนี้กับธุรกิจของคุณอย่างไร
เนื้อหาเรื่อง ภาษีธุรกิจเฉพาะขายที่ดิน 5 ปี เสี่ยงถูกประเมินย้อนหลัง ควรนำไปใช้ตรวจสอบกับเอกสารและตัวเลขจริงของกิจการ ไม่ใช่อ่านเพื่อจำคำศัพท์
เพราะแนวทางบัญชีและภาษีขึ้นกับข้อเท็จจริง เอกสาร และรอบเวลาที่เกิดรายการของแต่ละธุรกิจ
เช็กลิสต์ก่อนนำไปใช้
- รวบรวมเอกสารรายรับ รายจ่าย ภาษีซื้อ-ขาย และรายการธนาคารให้ครบตามรอบเดือน
- ตรวจว่าธุรกรรมที่เกี่ยวข้องบันทึกบัญชีถูกต้องและมีหลักฐานรองรับครบถ้วน
- หากไม่แน่ใจเรื่องภาษี ควรปรึกษาผู้ทำบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีก่อนตัดสินใจ
แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
ถือครองที่ดินกี่ปีถึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
โดยหลักทั่วไป ต้องถือครองตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไปนับจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองจนถึงวันจดทะเบียนโอน จึงจะพ้นเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2(6)
และเสียเพียงอากรแสตมป์ 0.5% แทน
เว้นแต่เข้าข้อยกเว้นอื่นที่ไม่ต้องนับระยะเวลาถือครองเลย เช่น ได้มาโดยมรดก ทั้งนี้กรณีนิติบุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรงและมีที่ดินไว้เป็นสินค้าของกิจการ
จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะทุกครั้งที่ขายโดยไม่ใช้เกณฑ์ 5 ปีนี้
ที่ดินที่ได้จากมรดกต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไหมถ้าขายก่อนครบ 5 ปี
โดยหลักไม่ต้อง เพราะที่ดินที่ได้มาโดยทางมรดกเป็นข้อยกเว้นตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541
ไม่ว่าจะขายภายในระยะเวลาเท่าใดก็ไม่ถือเป็นการขายเพื่อการค้าหรือหากำไรตามข้อยกเว้นนี้
แต่ผู้ขายควรเตรียมเอกสารยืนยันการรับมรดกให้ครบถ้วนไว้ใช้ยืนยันหากถูกตรวจสอบ
ตอนโอนที่สำนักงานที่ดินไม่ได้เก็บภาษีธุรกิจเฉพาะไว้ แปลว่าปลอดภัยแล้วใช่ไหม
ไม่ใช่ เจ้าพนักงานที่ดินคำนวณตามข้อมูลและคำแจ้งของผู้ขาย ณ วันโอนเท่านั้น หากภายหลังกรมสรรพากรตรวจพบว่าธุรกรรมนั้นเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจริง
เจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจออกหนังสือแจ้งการประเมินย้อนหลัง
พร้อมเรียกเก็บเบี้ยปรับและเงินเพิ่มเพิ่มเติมได้ตามมาตรา 91/21 ประกอบบทบัญญัติเรื่องเบี้ยปรับเงินเพิ่ม
ถ้าพบว่าตัวเองน่าจะเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่ยังไม่ถูกตรวจ ควรทำอย่างไร
ควรรีบปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อประเมินสถานะและพิจารณายื่นชำระภาษีที่ขาดเพิ่มเติมด้วยความสมัครใจก่อนถูกกรมสรรพากรออกหมายเรียกตรวจสอบ
เพราะโดยทั่วไปกรมสรรพากรมีดุลพินิจลดเบี้ยปรับให้กับผู้ที่มาแก้ไขเองมากกว่ากรณีที่ถูกตรวจพบก่อน
แม้เงินเพิ่มอัตรา 1.5% ต่อเดือนตามมาตรา 27 จะยังต้องชำระตามจำนวนเดือนที่ค้างอยู่ก็ตาม (ไม่เกินจำนวนภาษีที่ต้องเสีย)
สำหรับธุรกิจที่กำลังขยายตัวหรือมีธุรกรรมซับซ้อนขึ้น การศึกษารายละเอียดบริการวางแผนภาษี ไว้ล่วงหน้าจะช่วยลดความเสี่ยงและความสับสนเรื่องภาษีได้