บทความนี้เขียนขึ้นสำหรับเจ้าของธุรกิจจัดสรรที่ดิน ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และนิติบุคคลที่ขายอสังหาริมทรัพย์เข้าข่าย "ทางค้าหรือหากำไร"
ซึ่งมีหน้าที่ยื่นแบบภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภ.ธ.40) ต่อกรมสรรพากรทุกเดือน
คุณจะได้รู้ว่าธุรกิจแบบไหนเข้าข่ายต้องยื่นแบบนี้ ทำไมต้องยื่นทุกเดือนแม้ไม่มีรายรับ อัตราภาษีและฐานภาษีที่ใช้คำนวณ ขั้นตอนกรอกแบบทีละขั้น
ไปจนถึงบทลงโทษหากยื่นล่าช้าหรือไม่ยื่นเลย
เพื่อให้ธุรกิจของคุณปฏิบัติตามกฎหมายได้ถูกต้องและไม่เสียเงินเพิ่มโดยไม่จำเป็น
สารบัญบทความ
- ขายอสังหาฯ แบบไหนเข้าข่าย "ทางค้าหรือหากำไร" ต้องยื่น ภ.ธ.40
- ทำไมต้องยื่น ภ.ธ.40 ทุกเดือน แม้ไม่มีรายรับในเดือนนั้น
- อัตราภาษีและฐานภาษีที่ใช้คำนวณ ภ.ธ.40
- ขั้นตอนกรอกแบบ ภ.ธ.40 ทีละขั้นตอน
- บทลงโทษหากไม่ยื่นหรือยื่นล่าช้า พร้อมเช็กลิสต์ก่อนยื่นทุกเดือน
- ใช้บทความนี้กับธุรกิจของคุณอย่างไร
- แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน
ขายอสังหาฯ แบบไหนเข้าข่าย "ทางค้าหรือหากำไร" ต้องยื่น ภ.ธ.40
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร กำหนดให้การขายอสังหาริมทรัพย์ "เป็นทางค้าหรือหากำไร" ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยพระราชกฤษฎีกา
(ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541
วางเกณฑ์ไว้ชัดเจนว่ากรณีใดเข้าข่ายนี้โดยไม่ต้องพิสูจน์เจตนาของผู้ขาย ครอบคลุมกลุ่มหลักดังนี้
- ผู้ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน — เข้าข่ายทุกแปลงที่ขาย ไม่ต้องพิจารณาระยะเวลาถือครอง
- ผู้ประกอบกิจการอาคารชุดที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด (ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม) และผู้สร้างอาคารเพื่อขายพร้อมที่ดิน
- ผู้ขายที่ดินซึ่งแบ่งเป็นแปลงย่อยและจัดให้มีถนนหรือสาธารณูปโภคอื่นเพื่อประโยชน์ในการขาย แม้ไม่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินอย่างเป็นทางการ ก็อาจเข้าข่ายนี้ได้เช่นกัน
- นิติบุคคลที่ขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีไว้ใช้ในการประกอบกิจการของตนเอง
- การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาไม่เกิน 5 ปีนับแต่วันได้กรรมสิทธิ์ เว้นแต่เข้าข้อยกเว้น เช่น ได้มาโดยมรดก หรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักและมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี (ยังมีข้อยกเว้นปลีกย่อยอื่นอีก เช่น การให้แก่บุตรโดยไม่มีค่าตอบแทน ควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญเป็นรายกรณี)
กลุ่มที่ต้องระวังเป็นพิเศษคือผู้จัดสรรที่ดินและผู้พัฒนาโครงการ เพราะเข้าข่าย "ทางค้าหรือหากำไร" มาตั้งแต่ต้น ไม่ว่าจะถือครองที่ดินมานานเท่าใด
และมีหน้าที่ยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยแบบ ภ.ธ.01 ภายใน 30
วันนับแต่วันเริ่มประกอบกิจการ ตามมาตรา 91/12 แห่งประมวลรัษฎากร
ทำไมต้องยื่น ภ.ธ.40 ทุกเดือน แม้ไม่มีรายรับในเดือนนั้น
ผู้ประกอบการหลายรายเข้าใจผิดว่าเมื่อกรมที่ดินเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว (ตามมาตรา 91/10) ก็ถือว่าจบหน้าที่ทางภาษีในเดือนนั้น
แต่ความจริงการเรียกเก็บที่กรมที่ดินเป็นเพียงกลไก "ชำระภาษี ณ จุดขาย" เพื่อความสะดวก
ไม่ใช่การยื่นแบบแทนผู้ประกอบการ
เมื่อจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว กิจการจะมีสถานะเป็นผู้ประกอบการที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอย่างต่อเนื่อง และตามมาตรา 91/10 ต้องยื่นแบบ ภ.ธ.40 เป็นรายเดือนภาษี ภายในวันที่ 15
ของเดือนถัดไป ไม่ว่าเดือนนั้นจะมีการขายจริงหรือไม่
เช่นเดียวกับผู้จด VAT ที่ต้องยื่น ภ.พ.30 ทุกเดือนแม้ยอดขายเป็นศูนย์ ดังนั้นเดือนที่ไม่มีการขายเลยก็ยังต้องยื่นแบบเปล่า (ระบุยอดรายรับเป็นศูนย์)
หน้าที่นี้จะสิ้นสุดเมื่อแจ้งเลิกกิจการหรือถอนทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะกับกรมสรรพากรแล้วเท่านั้น
อัตราภาษีและฐานภาษีที่ใช้คำนวณ ภ.ธ.40
ฐานภาษีคือ "รายรับ" ได้แก่ราคาขายจริง หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิที่ดิน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/6
แห่งประมวลรัษฎากร กำหนดไว้ที่ 3% ของฐานภาษี
และต้องเสียภาษีท้องถิ่นเพิ่มอีก 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะที่คำนวณได้ (เทียบเท่า 0.3% ของฐานภาษี) รวมภาระภาษีทั้งสิ้นประมาณ 3.3% ของฐานภาษี
ปัจจุบันยังไม่มีพระราชกฤษฎีกาปรับลดอัตรานี้ลง
จึงไม่ควรสับสนกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือ 0.01% ที่ภาครัฐออกเป็นมาตรการชั่วคราวสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด
ซึ่งเป็นคนละส่วนและคนละอัตรากับภาษีธุรกิจเฉพาะโดยสิ้นเชิง
ควรตรวจสอบอัตราและมาตรการที่ใช้บังคับล่าสุดกับสรรพากรพื้นที่หรือผู้เชี่ยวชาญก่อนคำนวณทุกครั้ง เนื่องจากมาตรการทางภาษีอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามนโยบายรัฐ
| รายการ | รายละเอียด |
|---|---|
| ฐานภาษี (รายรับ) | ราคาขายจริง หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า |
| อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3% ของฐานภาษี ตามมาตรา 91/6 แห่งประมวลรัษฎากร (ยังไม่มีการปรับลดอัตรานี้) |
| ภาษีท้องถิ่น | 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะที่คำนวณได้ (เทียบเท่า 0.3% ของฐานภาษี) |
| ภาระภาษีรวมโดยประมาณ | ประมาณ 3.3% ของฐานภาษี |
| แบบที่ใช้ยื่น | ภ.ธ.40 |
| กำหนดยื่นแบบ | ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดจากเดือนภาษี |
| สถานที่ยื่น | สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขาที่สถานประกอบการตั้งอยู่ หรือ e-Filing |
ขั้นตอนกรอกแบบ ภ.ธ.40 ทีละขั้นตอน
เพื่อไม่ให้พลาดกำหนดเวลาและกรอกข้อมูลผิด ควรทำตามลำดับขั้นตอนดังนี้ทุกเดือน
- รวบรวมเอกสาร — สัญญาซื้อขาย หนังสือรับรองราคาประเมินทุนทรัพย์ และใบเสร็จรับเงินภาษีธุรกิจเฉพาะที่เจ้าพนักงานที่ดินออกให้ตอนจดทะเบียนโอน (เฉพาะเดือนที่มีการขาย)
- คำนวณรายรับและภาษี — นำราคาขายจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่สูงกว่า มาคูณอัตราภาษีที่ใช้บังคับ แล้วบวกภาษีท้องถิ่น
- กรอกยอดภาษีที่ชำระผ่านกรมที่ดินแล้ว เป็นเครดิตในแบบ ภ.ธ.40 ปกติยอดนี้จะเท่ากับภาษีที่คำนวณได้ ทำให้ยอดชำระเพิ่มมักเป็นศูนย์ แต่ยังต้องยื่นแบบรายงานทุกเดือน
- เดือนที่ไม่มีรายรับ ให้กรอกยอดขายเป็นศูนย์และยื่นแบบตามปกติ ไม่สามารถงดยื่นได้
- ยื่นแบบภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดจากเดือนภาษี ที่สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขา หรือยื่นออนไลน์ผ่านระบบ e-Filing
- เก็บสำเนา แบบที่ยื่นแล้วพร้อมใบเสร็จรับเงินภาษีจากกรมที่ดินไว้อย่างน้อย 5 ปี เผื่อถูกตรวจสอบย้อนหลัง
บทลงโทษหากไม่ยื่นหรือยื่นล่าช้า พร้อมเช็กลิสต์ก่อนยื่นทุกเดือน
การไม่ยื่นแบบ ภ.ธ.40 ภายในกำหนด หรือยื่นแล้วชำระภาษีไม่ครบ มีความเสี่ยงสองส่วน ส่วนแรกคือเงินเพิ่มจากภาษีที่ค้างชำระซึ่งคิดเป็นรายเดือน
และส่วนที่สองคือค่าปรับอาญาฐานไม่ยื่นแบบภายในกำหนดเวลา แม้เดือนนั้นจะไม่มีภาษีต้องชำระเพิ่มเลยก็ตาม
เพราะกฎหมายถือว่าการไม่ยื่นแบบเป็นความผิดแยกจากการไม่ชำระภาษี
ควรตรวจสอบอัตราเงินเพิ่มและค่าปรับที่มีผลบังคับใช้จริงกับสรรพากรพื้นที่หรือที่ปรึกษาภาษีก่อนปล่อยผ่านเดือนใดเดือนหนึ่ง
ผู้ประกอบการที่มีธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ควรตั้งระบบเตือนยื่นแบบทุกวันที่ 10-12 ของเดือน และตรวจสอบรายการดังนี้ก่อนยื่นทุกครั้ง
- มีการขายอสังหาริมทรัพย์แปลงใดในเดือนนี้หรือไม่ และได้รับใบเสร็จภาษีจากกรมที่ดินครบแล้ว
- ยอดรายรับที่ใช้คำนวณเป็นราคาขายจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่สูงกว่าถูกต้องแล้ว
- ยอดเครดิตภาษีที่กรมที่ดินเรียกเก็บไปแล้วตรงกับใบเสร็จรับเงินที่มี
- ยื่นแบบภายในวันที่ 15 แม้เดือนนั้นไม่มีรายรับ (ระบุยอดขายเป็นศูนย์)
- เก็บสำเนาแบบและเอกสารประกอบครบถ้วนตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด
การวางระบบตรวจสอบให้เป็นกิจวัตรทุกเดือนจะช่วยให้ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ไม่พลาดกำหนดเวลา และลดความเสี่ยงจากการถูกประเมินภาษีย้อนหลังพร้อมเงินเพิ่มและค่าปรับที่ไม่จำเป็น
ใช้บทความนี้กับธุรกิจของคุณอย่างไร
เนื้อหาเรื่อง ภ.ธ.40 คู่มือยื่นภาษีธุรกิจเฉพาะขายอสังหาฯ ภายในวันที่ 15 ควรนำไปใช้ตรวจสอบกับเอกสารและตัวเลขจริงของกิจการ ไม่ใช่อ่านเพื่อจำคำศัพท์
เพราะแนวทางบัญชีและภาษีขึ้นกับข้อเท็จจริง เอกสาร และรอบเวลาที่เกิดรายการของแต่ละธุรกิจ
เช็กลิสต์ก่อนนำไปใช้
- รวบรวมเอกสารรายรับ รายจ่าย ภาษีซื้อ-ขาย และรายการธนาคารให้ครบตามรอบเดือน
- ตรวจว่าธุรกรรมที่เกี่ยวข้องบันทึกบัญชีถูกต้องและมีหลักฐานรองรับครบถ้วน
- หากไม่แน่ใจเรื่องภาษี ควรปรึกษาผู้ทำบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีก่อนตัดสินใจ
แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
ถ้าเดือนนี้ไม่มีการขายอสังหาริมทรัพย์เลย ยังต้องยื่น ภ.ธ.40 หรือไม่?
ต้องยื่น เพราะเมื่อจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว กฎหมายกำหนดให้ยื่นแบบ ภ.ธ.40 ทุกเดือนตามมาตรา 91/10 แห่งประมวลรัษฎากร โดยระบุยอดรายรับเป็นศูนย์ (ยื่นแบบเปล่า)
จนกว่าจะแจ้งเลิกกิจการหรือขอถอนทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะกับกรมสรรพากร
กรมที่ดินเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะให้ตอนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ทำไมต้องยื่น ภ.ธ.40 อีก?
การเรียกเก็บภาษีที่กรมที่ดินเป็นเพียงกลไกชำระภาษี ณ จุดขายเพื่อความสะดวก ไม่ใช่การยื่นแบบแทนผู้ประกอบการ ผู้ประกอบการยังต้องนำยอดขายและภาษีที่จ่ายไปแล้วมาสรุปยื่นในแบบ ภ.ธ.40
ต่อสรรพากรพื้นที่ทุกเดือน
โดยนำภาษีที่จ่ายผ่านกรมที่ดินมาเป็นเครดิต
อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับขายอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่เท่าไหร่?
กฎหมายกำหนดอัตราไว้ที่ 3% ของฐานภาษีตามมาตรา 91/6 แห่งประมวลรัษฎากร บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะที่คำนวณได้ (เทียบเท่า 0.3% ของฐานภาษี) รวมภาระภาษีทั้งสิ้นประมาณ
3.3% ของฐานภาษี ปัจจุบันยังไม่มีการปรับลดอัตรานี้
อย่าสับสนกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งเป็นคนละเรื่องกัน ควรตรวจสอบอัตราที่มีผลบังคับใช้ล่าสุดกับสรรพากรพื้นที่หรือผู้เชี่ยวชาญก่อนคำนวณทุกครั้ง
ขายบ้านของตัวเองเพียงครั้งเดียว ต้องยื่น ภ.ธ.40 ด้วยหรือไม่?
หากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลที่ไม่ได้ทำเป็นธุรกิจต่อเนื่องและไม่เข้าเงื่อนไข 'ทางค้าหรือหากำไร' ตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 เช่น ถือครองเกิน 5 ปี
หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านของทรัพย์สินนั้นไม่น้อยกว่า 1 ปี
มักไม่ต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะและไม่ต้องยื่น ภ.ธ.40 แต่ควรตรวจสอบเงื่อนไขเฉพาะกรณีกับกรมสรรพากรหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนทุกครั้ง เพราะยังมีข้อยกเว้นปลีกย่อยอื่นอีก
เจ้าของธุรกิจที่ต้องการมีที่ปรึกษาช่วยดูภาพรวมภาษีทั้งปีแทนการแก้ปัญหาเป็นครั้งคราว สามารถให้ทีมที่ปรึกษาภาษี A Plus Me ช่วยวางแผนให้เป็นระบบและตรวจสอบได้ทุกขั้นตอน