TAS 40 อสังหาฯ เพื่อการลงทุน: ราคาทุนหรือมูลค่ายุติธรรม

คำตอบสั้น ๆ คือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตามมาตรฐาน TAS 40 คือที่ดินหรืออาคารที่ถือครองไว้เพื่อหารายได้ค่าเช่าหรือเพื่อเพิ่มมูลค่าในอนาคต ไม่ใช่เพื่อใช้ในการดำเนินงานของกิจการเอง กิจการสามารถเลือกวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้เริ่มแรกด้วยวิธีราคาทุน (หักค่าเสื่อมราคาสะสม) หรือวิธีมูลค่ายุติธรรม (ปรับกำไรขาดทุนทุกงวดโดยไม่คิดค่าเสื่อมราคา) โดยต้องเลือกใช้นโยบายเดียวกันกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทุกรายการของกิจการ

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคืออะไร

มาตรฐานการบัญชี TAS 40 นิยาม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) ว่าคือที่ดิน อาคาร หรือส่วนหนึ่งของอาคารที่ถือครองไว้ (โดยเจ้าของหรือโดยผู้เช่าตามสัญญาเช่าการเงิน) เพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า หรือจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่า หรือทั้งสองอย่าง โดยไม่ได้ใช้เพื่อผลิตหรือจำหน่ายสินค้าหรือให้บริการ หรือใช้ในการบริหารงานของกิจการเอง และไม่ได้มีไว้เพื่อขายในการดำเนินธุรกิจตามปกติ ตัวอย่างที่พบบ่อยในธุรกิจ SME ได้แก่ อาคารสำนักงานที่ปล่อยเช่าให้บริษัทอื่น คอนโดมิเนียมที่ซื้อไว้ปล่อยเช่ารายเดือน หรือที่ดินเปล่าที่ถือครองไว้เพื่อรอขายในอนาคตโดยยังไม่ได้ตัดสินใจว่าจะใช้ประโยชน์อย่างไร

ต่างจากที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ที่ใช้เองอย่างไร

จุดแยกสำคัญระหว่างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (TAS 40) กับที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ที่ใช้ในการดำเนินงาน (TAS 16) คือวัตถุประสงค์การถือครอง หากกิจการใช้อาคารนั้นเป็นสำนักงาน โรงงาน หรือหน้าร้านของตนเอง ถือเป็นสินทรัพย์ที่ใช้ในการดำเนินงานตาม TAS 16 ต้องคิดค่าเสื่อมราคาตามอายุการใช้งานตามปกติ แต่หากถือครองไว้เพื่อหารายได้ค่าเช่าจากบุคคลภายนอกหรือเพื่อเก็งกำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้น จะจัดเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตาม TAS 40 ซึ่งมีทางเลือกวิธีวัดมูลค่าที่แตกต่างออกไป กรณีที่อาคารหนึ่งหลังใช้ทั้งเพื่อดำเนินงานเองบางส่วนและปล่อยเช่าบางส่วน กิจการต้องพิจารณาว่าสามารถแยกขายส่วนที่ปล่อยเช่าออกจากกันได้หรือไม่ หากแยกได้จะบันทึกแต่ละส่วนตามมาตรฐานที่เกี่ยวข้องแยกกัน แต่หากแยกไม่ได้และส่วนที่ใช้เองมีสัดส่วนน้อยมาก อาจจัดทั้งอาคารเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมด

สองวิธีวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้เริ่มแรก

เมื่อรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนครั้งแรกด้วยราคาทุน กิจการต้องเลือกนโยบายบัญชีอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้เพื่อใช้วัดมูลค่าในงวดถัดไป และต้องใช้นโยบายเดียวกันกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทุกรายการที่กิจการถือครอง

ประเด็น	วิธีราคาทุน (Cost Model)	วิธีมูลค่ายุติธรรม (Fair Value Model)
การวัดมูลค่า	ราคาทุนหักค่าเสื่อมราคาสะสมและผลขาดทุนจากการด้อยค่า	ปรับมูลค่าตามราคาตลาดยุติธรรม ณ วันสิ้นงวดทุกครั้ง
ค่าเสื่อมราคา	คิดค่าเสื่อมราคาตามอายุการใช้งานตามปกติ	ไม่คิดค่าเสื่อมราคา
ผลต่างมูลค่าที่เปลี่ยนแปลง	ไม่รับรู้จนกว่าจะขายหรือด้อยค่า	รับรู้เป็นกำไรหรือขาดทุนในงบกำไรขาดทุนทุกงวด
ความผันผวนของกำไร	ต่ำกว่า เพราะไม่ปรับมูลค่าตามราคาตลาด	สูงกว่า เพราะกำไรขาดทุนผันผวนตามราคาตลาดอสังหาฯ

ตัวอย่างการคำนวณเปรียบเทียบสองวิธี

สมมติบริษัทซื้ออาคารพาณิชย์เพื่อปล่อยเช่าในราคา 10,000,000 บาท ประมาณอายุการใช้งาน 20 ปี ปลายปีแรกผู้ประเมินอิสระประเมินมูลค่าตลาดของอาคารอยู่ที่ 10,800,000 บาท

รายการ	วิธีราคาทุน	วิธีมูลค่ายุติธรรม
ค่าเสื่อมราคาปีแรก (10,000,000 / 20 ปี)	500,000 บาท (บันทึกเป็นค่าใช้จ่าย)	ไม่คิดค่าเสื่อมราคา
มูลค่าตามบัญชีปลายปี	10,000,000 - 500,000 = 9,500,000 บาท	10,800,000 บาท (ตามมูลค่าตลาด)
ผลกระทบต่อกำไรขาดทุนปีแรก	ขาดทุนจากค่าเสื่อมราคา 500,000 บาท	กำไรจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่ายุติธรรม 800,000 บาท

*ตัวเลขข้างต้นเป็นตัวอย่างประกอบหลักการเท่านั้น การประเมินมูลค่ายุติธรรมจริงต้องใช้ผู้ประเมินราคาอิสระที่มีคุณสมบัติเหมาะสมตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง

ข้อควรพิจารณาก่อนเลือกวิธีมูลค่ายุติธรรม

การเลือกใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมมีข้อดีคือสะท้อนมูลค่าตลาดปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ได้ดีกว่า ทำให้งบแสดงฐานะการเงินแสดงมูลค่าสินทรัพย์ใกล้เคียงความเป็นจริงมากขึ้น แต่ก็มีข้อควรระวังคือ กิจการต้องจ้างผู้ประเมินราคาอิสระเพื่อประเมินมูลค่ายุติธรรมอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น และกำไรขาดทุนที่รับรู้จากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมอาจทำให้ผลประกอบการผันผวนตามสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละปี ซึ่งอาจกระทบต่อความสามารถในการวางแผนกำไรและเงินปันผลของกิจการ ผู้ประกอบการควรปรึกษาผู้สอบบัญชีเพื่อประเมินความเหมาะสมของแต่ละวิธีตามลักษณะธุรกิจและเป้าหมายการรายงานทางการเงิน

ผลกระทบต่อภาษีเงินได้นิติบุคคล

กำไรหรือขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่รับรู้ในงบกำไรขาดทุนตามหลักบัญชี อาจไม่ถือเป็นรายได้หรือรายจ่ายที่ต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลในงวดเดียวกันตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร เนื่องจากเป็นกำไรขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจากการขาย (Unrealized Gain/Loss) กิจการที่เลือกใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมจึงมักต้องปรับปรุงกำไรสุทธิทางบัญชีให้เป็นกำไรสุทธิทางภาษีในแบบ ภ.ง.ด.50 โดยตัดรายการกำไรขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงออก และรับรู้ผลกำไรขาดทุนทางภาษีเมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นจริงเท่านั้น ควรตรวจสอบรายละเอียดและวิธีปรับปรุงที่ถูกต้องกับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีทุกรอบปิดงบ

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

จัดประเภทอสังหาริมทรัพย์ผิด: นำอาคารที่ใช้เป็นสำนักงานของตัวเองไปบันทึกเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ทั้งที่ควรบันทึกตาม TAS 16 เพราะใช้เพื่อดำเนินงานเอง ไม่ได้ถือไว้เพื่อหารายได้ค่าเช่า
เปลี่ยนวิธีวัดมูลค่าไปมาโดยไม่มีเหตุผลรองรับ: มาตรฐานกำหนดให้ใช้นโยบายเดียวกันกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทุกรายการอย่างสม่ำเสมอ การเปลี่ยนแปลงต้องมีเหตุผลที่เหมาะสมและเปิดเผยผลกระทบ
ไม่ปรับปรุงกำไรขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงออกจากกำไรสุทธิทางภาษี: ทำให้ยื่นแบบภาษีเงินได้นิติบุคคลผิดพลาด โดยเฉพาะกิจการที่ใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม
ใช้ผู้ประเมินราคาที่ไม่มีคุณสมบัติเหมาะสมหรือประเมินไม่สม่ำเสมอ: ทำให้มูลค่ายุติธรรมที่แสดงในงบการเงินขาดความน่าเชื่อถือ
ลืมเปิดเผยข้อมูลสำคัญในหมายเหตุประกอบงบการเงิน: เช่น วิธีที่เลือกใช้ วิธีการประเมินมูลค่ายุติธรรม และข้อจำกัดในการขายหรือใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น

แนวทางปฏิบัติสำหรับ SME ที่มีอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า

ผู้ประกอบการที่ถือครองอาคารหรือที่ดินไว้เพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไร ควรเริ่มต้นด้วยการตรวจสอบวัตถุประสงค์การถือครองให้ชัดเจนก่อนว่าเข้าเงื่อนไขเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตาม TAS 40 หรือไม่ จากนั้นพิจารณาร่วมกับผู้สอบบัญชีว่าควรเลือกวิธีราคาทุนหรือวิธีมูลค่ายุติธรรม โดยคำนึงถึงต้นทุนการประเมินราคา ความสม่ำเสมอของกำไรที่ต้องการรายงาน และผลกระทบต่อภาษีเงินได้นิติบุคคล หากมีอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งควรจัดทำทะเบียนแยกตามประเภทการใช้งานเพื่อให้บันทึกบัญชีถูกต้องตั้งแต่ต้น

คำแนะนำเชิงปฏิบัติ

การเลือกวิธีวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมีผลกระทบระยะยาวต่อความผันผวนของกำไรและภาระภาษีของกิจการ ผู้ประกอบการควรปรึกษาผู้สอบบัญชีและผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีร่วมกันก่อนตัดสินใจเลือกวิธี โดยเฉพาะกิจการที่มีแผนขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าในระยะยาว ควรวางนโยบายบัญชีให้ชัดเจนตั้งแต่เนิ่น ๆ เพื่อความสม่ำเสมอและลดความเสี่ยงจากการตีความผิดพลาด

ใช้บทความนี้กับธุรกิจของคุณอย่างไร

เนื้อหาเรื่อง TAS 40 อสังหาฯ เพื่อการลงทุน: ราคาทุนหรือมูลค่ายุติธรรม ควรนำไปใช้ตรวจสอบกับเอกสารและตัวเลขจริงของกิจการ ไม่ใช่อ่านเพื่อจำคำศัพท์ เพราะแนวทางบัญชีและภาษีขึ้นกับข้อเท็จจริง เอกสาร และรอบเวลาที่เกิดรายการของแต่ละธุรกิจ

เช็กลิสต์ก่อนนำไปใช้

รวบรวมเอกสารรายรับ รายจ่าย ภาษีซื้อ-ขาย และรายการธนาคารให้ครบตามรอบเดือน
ตรวจว่าธุรกรรมที่เกี่ยวข้องบันทึกบัญชีถูกต้องและมีหลักฐานรองรับครบถ้วน
หากไม่แน่ใจเรื่องภาษี ควรปรึกษาผู้ทำบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีก่อนตัดสินใจ

แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตาม TAS 40 คืออะไร

คือที่ดินหรืออาคารที่ถือครองไว้เพื่อหารายได้ค่าเช่าหรือเพื่อเพิ่มมูลค่าในอนาคต ไม่ได้ใช้เพื่อดำเนินงานของกิจการเองและไม่ได้มีไว้เพื่อขายในการดำเนินธุรกิจตามปกติ

ต่างจากอาคารสำนักงานที่ใช้เองอย่างไร

อาคารที่ใช้เป็นสำนักงานหรือโรงงานของกิจการเองบันทึกตามมาตรฐาน TAS 16 ต้องคิดค่าเสื่อมราคาตามปกติ ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่ถือไว้เพื่อหารายได้ค่าเช่าจากบุคคลภายนอกจะบันทึกตาม TAS 40 ซึ่งมีทางเลือกวิธีวัดมูลค่าต่างออกไป

วิธีราคาทุนกับวิธีมูลค่ายุติธรรมต่างกันอย่างไร

วิธีราคาทุนบันทึกด้วยราคาทุนหักค่าเสื่อมราคาสะสมเหมือนสินทรัพย์ทั่วไป ส่วนวิธีมูลค่ายุติธรรมปรับมูลค่าตามราคาตลาด ณ วันสิ้นงวดทุกครั้งและรับรู้ผลต่างเป็นกำไรขาดทุนทันที โดยไม่คิดค่าเสื่อมราคา

เลือกวิธีมูลค่ายุติธรรมแล้วเปลี่ยนกลับเป็นวิธีราคาทุนได้ไหม

โดยหลักการต้องใช้นโยบายเดียวกันอย่างสม่ำเสมอกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทุกรายการ การเปลี่ยนแปลงต้องมีเหตุผลรองรับตามหลักการเปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีและควรปรึกษาผู้สอบบัญชีก่อนดำเนินการ

กำไรจากมูลค่ายุติธรรมที่เพิ่มขึ้น ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลทันทีหรือไม่

โดยทั่วไปกำไรขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจากการขายมักไม่นำมาคำนวณภาษีในงวดเดียวกัน ต้องปรับปรุงออกจากกำไรสุทธิทางภาษีในแบบ ภ.ง.ด.50 ควรตรวจสอบรายละเอียดกับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี

ต้องใช้ผู้ประเมินราคาแบบใดในการประเมินมูลค่ายุติธรรม

ควรใช้ผู้ประเมินราคาอิสระที่มีคุณสมบัติเหมาะสมและได้รับการยอมรับตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้มูลค่ายุติธรรมที่แสดงในงบการเงินมีความน่าเชื่อถือและตรวจสอบได้

อาคารที่ใช้เองบางส่วนและปล่อยเช่าบางส่วนจัดประเภทอย่างไร

หากแยกส่วนที่ปล่อยเช่าออกจากกันได้ ให้บันทึกแต่ละส่วนตามมาตรฐานที่เกี่ยวข้องแยกกัน แต่หากแยกไม่ได้และส่วนที่ใช้เองมีสัดส่วนน้อยมาก อาจจัดทั้งอาคารเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมด ควรปรึกษาผู้สอบบัญชีเพื่อพิจารณาข้อเท็จจริง