ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ วางแผนภาษีอย่างไร

ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ (Senior Living) วางแผนภาษีอย่างไร คำตอบสั้นๆ คือต้องแยกรายได้เป็นสามส่วนหลักคือค่าเช่าหรือค่าขายที่พัก ค่าบริการดูแลสุขภาพและกิจกรรม

และค่าธรรมเนียมสมาชิกแรกเข้า เพราะแต่ละส่วนมีลักษณะภาษีต่างกันมาก

สารบัญบทความ

1. โครงสร้างรายได้ของธุรกิจที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ
2. ค่าเช่าที่พักกับค่าขายสิทธิการอยู่อาศัยระยะยาว ต่างกันอย่างไร
3. ค่าธรรมเนียมแรกเข้า (Entrance Fee) ต้องรับรู้รายได้อย่างไร
4. VAT ของค่าบริการดูแลผู้สูงอายุ
5. ภาษีเงินได้นิติบุคคลและสิทธิประโยชน์ที่ควรตรวจสอบ
6. ตัวอย่างการคำนวณรายได้ผสมของโครงการ Senior Living
7. ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
8. การเก็บเอกสารสำหรับตรวจสอบภาษีย้อนหลัง
9. คำแนะนำเชิงปฏิบัติ
10. แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน

โครงสร้างรายได้ของธุรกิจที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ

ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living หรือ Retirement Community)

เป็นรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ที่ผสมผสานระหว่างการให้เช่าหรือขายที่พักอาศัยกับการให้บริการดูแลสุขภาพและกิจกรรมประจำวัน ทำให้มีรายได้หลายประเภทปะปนกันในสัญญาเดียว

ได้แก่ (1) ค่าเช่าหรือค่าขายสิทธิการอยู่อาศัยระยะยาว (2) ค่าบริการดูแลรายเดือน เช่น อาหาร ทำความสะอาด พยาบาลดูแล และกิจกรรมนันทนาการ และ (3) ค่าธรรมเนียมแรกเข้าหรือค่าสมาชิก

(Entrance Fee) ที่บางโครงการเรียกเก็บเป็นก้อนใหญ่ตอนเริ่มสัญญา

ผู้ประกอบการต้องแยกบัญชีรายได้แต่ละประเภทให้ชัดเจน เพราะมีผลต่อทั้งภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีเงินได้นิติบุคคลที่แตกต่างกัน

ค่าเช่าที่พักกับค่าขายสิทธิการอยู่อาศัยระยะยาว ต่างกันอย่างไร

โครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุบางแห่งใช้รูปแบบให้เช่ารายเดือนหรือรายปีตามปกติ ขณะที่บางแห่งใช้รูปแบบขายสิทธิการอยู่อาศัยระยะยาว (เช่น สิทธิการเช่า 30 ปี)

โดยเรียกเก็บเงินก้อนใหญ่ล่วงหน้า

ความแตกต่างของรูปแบบนี้มีผลต่อการรับรู้รายได้ทางบัญชีอย่างมาก กรณีให้เช่ารายเดือนรับรู้รายได้ตามงวดที่ให้บริการตามปกติ แต่กรณีขายสิทธิระยะยาวที่รับเงินก้อนใหญ่ล่วงหน้า

ผู้ประกอบการควรพิจารณาทยอยรับรู้รายได้ตามอายุสัญญาสิทธิการอยู่อาศัย

ไม่ใช่รับรู้เป็นรายได้ทั้งหมดทันทีที่ได้รับเงิน เพราะยังมีภาระต้องให้สิทธิ์ใช้ประโยชน์ต่อเนื่องตลอดอายุสัญญา

ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านบัญชีเพื่อเลือกวิธีรับรู้รายได้ที่เหมาะกับโครงสร้างสัญญาของแต่ละโครงการ

ค่าธรรมเนียมแรกเข้า (Entrance Fee) ต้องรับรู้รายได้อย่างไร

หลายโครงการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมแรกเข้าก้อนใหญ่ตั้งแต่ผู้สูงอายุเข้าอยู่ครั้งแรก บางส่วนอาจคืนได้บางส่วนเมื่อยกเลิกสัญญาหรือเสียชีวิต

ลักษณะเงินนี้ทำให้การรับรู้รายได้ทางบัญชีมีความซับซ้อน

เพราะต้องพิจารณาว่าเงื่อนไขการคืนเงินมีลักษณะเป็นเงินมัดจำ หรือเป็นรายได้ค่าบริการที่ควรทยอยรับรู้ตามระยะเวลาสัญญา

ผู้ประกอบการควรตรวจสอบเงื่อนไขสัญญาแต่ละแบบร่วมกับผู้เชี่ยวชาญด้านบัญชีและภาษี

เพื่อกำหนดวิธีรับรู้รายได้ที่ถูกต้องและสอดคล้องกับมาตรฐานการบัญชี ไม่ควรบันทึกเป็นรายได้ทั้งก้อนทันทีโดยไม่พิจารณาเงื่อนไขการคืนเงินในสัญญา

VAT ของค่าบริการดูแลผู้สูงอายุ

ค่าบริการดูแลรายเดือน เช่น อาหาร ทำความสะอาด และกิจกรรมนันทนาการ โดยทั่วไปเข้าข่ายการให้บริการที่ต้องเสีย VAT เมื่อรายได้รวมทั้งกิจการเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี (ควรตรวจสอบอัตรา VAT

ปัจจุบันกับกรมสรรพากร)

แต่หากโครงการมีบริการทางการแพทย์หรือการพยาบาลที่เข้าข่ายกิจการเฉพาะตามกฎหมาย อาจมีประเด็นเรื่องการยกเว้นภาษีบางส่วนที่ต้องตรวจสอบเป็นกรณีไป

ผู้ประกอบการควรแยกรายการค่าบริการทางการแพทย์ออกจากค่าบริการทั่วไป เช่น อาหารและความสะอาด

เพื่อให้ง่ายต่อการพิจารณาว่าส่วนใดต้องเสีย VAT และส่วนใดอาจได้รับยกเว้นตามกฎหมายเฉพาะ ซึ่งควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีโดยตรงก่อนวางโครงสร้างราคา

ประเภทรายได้	ลักษณะภาษี	จุดรับรู้รายได้
ค่าเช่าที่พักรายเดือน	VAT ตามการให้บริการ	ตามงวดที่ให้บริการ
ค่าธรรมเนียมแรกเข้า	ขึ้นกับเงื่อนไขสัญญา	ทยอยรับรู้ตามอายุสัญญา (ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ)
ค่าบริการดูแลสุขภาพ	อาจมีส่วนยกเว้น VAT	ตามงวดที่ให้บริการจริง

ภาษีเงินได้นิติบุคคลและสิทธิประโยชน์ที่ควรตรวจสอบ

ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุที่จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลจากกำไรสุทธิตามปกติ สำหรับ SME ที่เข้าเงื่อนไขทุนจดทะเบียนชำระแล้วไม่เกิน 5

ล้านบาทและรายได้ไม่เกิน 30 ล้านบาทต่อปี อาจได้รับสิทธิ์อัตราภาษีแบบขั้นบันได

นอกจากนี้ธุรกิจประเภทนี้ในบางกรณีอาจเข้าข่ายได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI)

หากเข้าเงื่อนไขประเภทกิจการที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพหรือที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ

ซึ่งอาจได้รับสิทธิยกเว้นหรือลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลตามเงื่อนไขที่กำหนด ผู้ประกอบการควรตรวจสอบสิทธิประโยชน์เหล่านี้กับ BOI และผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีโดยตรง

เพราะเงื่อนไขและอัตราที่แน่นอนมีการปรับปรุงเป็นระยะ

ตัวอย่างการคำนวณรายได้ผสมของโครงการ Senior Living

สมมติโครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุแห่งหนึ่งมีรายได้ค่าธรรมเนียมแรกเข้าจากผู้เข้าอยู่ใหม่ 10 ราย รายละ 1,000,000 บาท รวม 10,000,000 บาทต่อปี และมีรายได้ค่าบริการดูแลรายเดือนรวม

6,000,000 บาทต่อปี หากสัญญาสิทธิการอยู่อาศัยมีอายุ 10 ปี

ผู้ประกอบการควรทยอยรับรู้ค่าธรรมเนียมแรกเข้าเป็นรายได้ปีละประมาณ 1,000,000 บาทต่อรายตลอดอายุสัญญา แทนที่จะรับรู้ทั้งก้อน 10,000,000 บาทในปีแรก ส่วนรายได้ค่าบริการดูแลรายเดือน

6,000,000 บาทต้องพิจารณาว่าส่วนใดต้องเสีย VAT

และรวมกับรายได้อื่นเพื่อตรวจสอบเกณฑ์การจด VAT ให้ครบถ้วน

ตัวอย่างนี้แสดงให้เห็นว่าการรับรู้รายได้ผิดวิธีอาจทำให้กำไรกระจุกตัวในปีแรกสูงเกินจริงและกระทบภาระภาษีเงินได้นิติบุคคลอย่างมาก

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

• รับรู้ค่าธรรมเนียมแรกเข้าทั้งก้อนทันทีที่ได้รับเงิน โดยไม่พิจารณาเงื่อนไขการคืนเงินหรืออายุสัญญาสิทธิการอยู่อาศัย
• ไม่แยกรายได้ค่าบริการทางการแพทย์ออกจากค่าบริการทั่วไป ทำให้พิจารณาสิทธิยกเว้น VAT ได้ไม่ถูกต้อง
• ไม่ตรวจสอบสิทธิประโยชน์ทางภาษีจาก BOI หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ทำให้เสียโอกาสวางแผนภาษีตั้งแต่เริ่มโครงการ
• ไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรระบุเงื่อนไขค่าธรรมเนียมแรกเข้าและการคืนเงินให้ชัดเจน ทำให้เกิดข้อพิพาทกับผู้เข้าอยู่ในภายหลัง
• ไม่เก็บใบอนุญาตประกอบกิจการที่เกี่ยวข้องกับการดูแลสุขภาพให้ครบถ้วน ซึ่งอาจกระทบสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ควรได้รับ

การเก็บเอกสารสำหรับตรวจสอบภาษีย้อนหลัง

เนื่องจากธุรกิจนี้มีรายได้หลายประเภทและสัญญาระยะยาว ผู้ประกอบการควรเก็บเอกสารให้ครบถ้วน ได้แก่ สัญญาเช่าหรือสัญญาสิทธิการอยู่อาศัยของผู้เข้าอยู่แต่ละราย

ตารางการรับรู้รายได้ค่าธรรมเนียมแรกเข้าตามอายุสัญญา ใบอนุญาตประกอบกิจการที่เกี่ยวข้อง

และรายงานค่าบริการดูแลสุขภาพแยกจากค่าบริการทั่วไป เอกสารเหล่านี้จะช่วยให้กิจการสามารถอธิบายที่มาของรายได้แต่ละประเภทได้อย่างชัดเจนหากถูกสรรพากรขอตรวจสอบ

และยังช่วยให้ฝ่ายบัญชีปิดงบและยื่นภาษีได้ถูกต้องตรงตามรอบเวลา

คำแนะนำเชิงปฏิบัติ

ผู้ประกอบการควรวางโครงสร้างสัญญาที่แยกค่าเช่าหรือสิทธิการอยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมแรกเข้า และค่าบริการดูแลให้ชัดเจนตั้งแต่เริ่มโครงการ

ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านบัญชีเรื่องวิธีรับรู้รายได้ค่าธรรมเนียมแรกเข้าที่เหมาะสม

และตรวจสอบสิทธิประโยชน์ทางภาษีจาก BOI หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตั้งแต่ขั้นตอนวางแผนโครงการ

เพื่อให้ธุรกิจที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุเติบโตได้อย่างมั่นคงและมีภาระภาษีที่วางแผนไว้ล่วงหน้าอย่างถูกต้อง

แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน

• กรมสรรพากร
• กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD)

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ค่าธรรมเนียมแรกเข้าโครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุต้องรับรู้รายได้อย่างไร

ขึ้นกับเงื่อนไขสัญญาว่าเป็นเงินมัดจำที่คืนได้หรือเป็นค่าบริการสิทธิการอยู่อาศัยระยะยาว ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านบัญชีเพื่อพิจารณาทยอยรับรู้ตามอายุสัญญาแทนการรับรู้ทั้งก้อนทันที

ค่าบริการดูแลผู้สูงอายุรายเดือนต้องเสีย VAT ไหม

โดยทั่วไปเข้าข่ายต้องเสีย VAT เมื่อรายได้รวมเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี แต่ส่วนที่เป็นบริการทางการแพทย์อาจมีเงื่อนไขยกเว้นบางส่วน ควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีให้ชัดเจน

ธุรกิจที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุได้รับสิทธิ BOI ไหม

บางกรณีอาจเข้าข่ายได้รับการส่งเสริมการลงทุนหากเป็นกิจการที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพหรือที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุตามเงื่อนไขที่ BOI กำหนด ควรตรวจสอบกับ BOI โดยตรงก่อนวางแผนภาษี

ค่าเช่าที่พักกับค่าขายสิทธิการอยู่อาศัยระยะยาวต่างกันอย่างไรทางบัญชี

ค่าเช่ารายเดือนรับรู้รายได้ตามงวดที่ให้บริการตามปกติ ส่วนค่าขายสิทธิระยะยาวที่รับเงินก้อนใหญ่ล่วงหน้าควรทยอยรับรู้รายได้ตามอายุสัญญาสิทธิการอยู่อาศัย

โครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุต้องจด VAT เมื่อไร

เมื่อรายได้รวมทั้งค่าเช่าและค่าบริการดูแลเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี ต้องยื่นจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มกับกรมสรรพากรภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด

เสียภาษีเงินได้นิติบุคคลของธุรกิจ Senior Living คำนวณอย่างไร

คำนวณจากกำไรสุทธิตามปกติ หาก SME เข้าเงื่อนไขทุนจดทะเบียนชำระแล้วไม่เกิน 5 ล้านบาทและรายได้ไม่เกิน 30 ล้านบาทต่อปี อาจได้รับสิทธิ์อัตราภาษีแบบขั้นบันได

ควรตรวจสอบรายละเอียดกับผู้เชี่ยวชาญ

ควรเก็บเอกสารอะไรบ้างสำหรับตรวจสอบภาษีของโครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ

ควรเก็บสัญญาเช่าหรือสิทธิการอยู่อาศัยของผู้เข้าอยู่แต่ละราย ตารางรับรู้รายได้ค่าธรรมเนียมแรกเข้า ใบอนุญาตประกอบกิจการที่เกี่ยวข้อง และรายงานค่าบริการดูแลสุขภาพแยกประเภท

การมีผู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจสอบภาระภาษีและวางระบบบัญชีให้เหมาะกับธุรกิจของคุณโดยเฉพาะ จะช่วยให้วางแผนงานได้แม่นยำขึ้น สามารถดูรายละเอียดบริการบัญชีและภาษีทั้งหมดของ A Plus Me

เพิ่มเติมได้