บทความนี้เขียนสำหรับเจ้าของธุรกิจ SME และนักบัญชีที่กำลังเช่าพื้นที่สำนักงาน ร้านค้า หรือโกดัง แล้วได้รับข้อเสนอ "ปลอดค่าเช่า" 1-3
เดือนแรกจากเจ้าของอาคารเพื่อจูงใจให้เซ็นสัญญา คุณจะได้เข้าใจว่าทำไมผลประโยชน์นี้ (lease
incentive) ต้องเฉลี่ยรับรู้เป็นค่าเช่าลดตลอดอายุสัญญาแบบเส้นตรงตามหลักบัญชี ไม่ใช่บันทึกค่าเช่าเป็น 0 บาทในเดือนที่ได้รับสิทธิ พร้อมตัวอย่างการคำนวณที่ทำตามได้จริง
และผลกระทบต่อภาษีเงินได้นิติบุคคลกับภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่มักถูกเข้าใจผิด
สารบัญบทความ
- ช่วงปลอดค่าเช่า (Free Rent Period) คืออะไร ทำไมเจ้าของอาคารถึงให้
- หลักการบัญชี: ทำไมห้ามบันทึกค่าเช่า 0 บาทในเดือนที่ได้รับสิทธิ
- วิธีคำนวณเฉลี่ยค่าเช่าแบบเส้นตรง พร้อมตัวอย่างตัวเลข
- ผลกระทบภาษี: ภาษีเงินได้นิติบุคคลกับภาษีหัก ณ ที่จ่าย
- ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย และเอกสารที่ควรเก็บไว้เป็นหลักฐาน
- ใช้บทความนี้กับธุรกิจของคุณอย่างไร
- แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน
ช่วงปลอดค่าเช่า (Free Rent Period) คืออะไร ทำไมเจ้าของอาคารถึงให้
ช่วงปลอดค่าเช่า หรือที่มักเรียกทับศัพท์ว่า Free Rent Period เป็นเงื่อนไขที่เจ้าของอาคาร ห้างสรรพสินค้า หรือเจ้าของอาคารสำนักงาน มอบให้ผู้เช่าเป็น สิ่งจูงใจในการเช่า (Lease
Incentive) โดยยกเว้นไม่เก็บค่าเช่าในช่วง 1-3 เดือนแรกของสัญญา
ทั้งที่ผู้เช่าเข้าใช้พื้นที่ได้ตามปกติ พบบ่อยในอาคารเปิดใหม่ที่ยังไม่มีผู้เช่าเต็ม หรือให้เวลาผู้เช่าตกแต่งพื้นที่ (Fit-out Period) ก่อนเปิดกิจการจริง
เหตุผลที่เจ้าของอาคารยอมให้สิทธินี้ เช่น ต้องการดึงดูดผู้เช่ารายใหญ่ให้เซ็นสัญญาระยะยาว ต้องการแข่งขันกับอาคารใกล้เคียงที่มีพื้นที่ว่างเช่นกัน
หรือรู้ว่าผู้เช่าต้องใช้เวลาตกแต่งร้านก่อนเปิดขายได้จริง
จึงยอมงดเก็บค่าเช่าในช่วงที่ยังไม่ได้ใช้พื้นที่เชิงพาณิชย์เต็มรูปแบบ
ประเด็นสำคัญที่ผู้เช่า SME ต้องเข้าใจคือ ช่วงปลอดค่าเช่านี้ไม่ใช่ของแถมที่แยกขาดจากสัญญา แต่เป็นส่วนหนึ่งของมูลค่าตอบแทนสุทธิที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ตลอดอายุสัญญาทั้งฉบับ
เจ้าของอาคารเพียงเลื่อนการรับชำระค่าเช่าบางส่วนไปกระจายอยู่ในเดือนอื่นแทน ซึ่งมีนัยสำคัญต่อการบันทึกบัญชีของฝั่งผู้เช่าโดยตรง
หลักการบัญชี: ทำไมห้ามบันทึกค่าเช่า 0 บาทในเดือนที่ได้รับสิทธิ
ตามมาตรฐานการรายงานทางการเงินสำหรับกิจการที่ไม่มีส่วนได้เสียสาธารณะ (TFRS for NPAEs บทที่ 14 เรื่องสัญญาเช่า) ซึ่งเป็นมาตรฐานที่ SME ไทยส่วนใหญ่ใช้ กำหนดชัดเจนว่า
ค่าเช่าตามสัญญาเช่าดำเนินงานต้องรับรู้เป็นค่าใช้จ่ายตามวิธีเส้นตรง
(Straight-line Basis) ตลอดอายุสัญญาเช่า แม้ค่าเช่าที่จ่ายจริงในแต่ละงวดจะไม่เท่ากันก็ตาม เว้นแต่มีเกณฑ์อย่างเป็นระบบอื่นที่สะท้อนรูปแบบการได้รับประโยชน์จากพื้นที่เช่าได้ดีกว่า
หลักการนี้ครอบคลุมทั้งค่าเช่าขั้นบันไดและสิ่งจูงใจอย่างช่วงปลอดค่าเช่า เพราะทั้งสองกรณีจำนวนเงินที่จ่ายจริงในแต่ละเดือนไม่เท่ากับต้นทุนการใช้ประโยชน์ที่แท้จริงในเดือนนั้น
หากบันทึกค่าเช่า 0 บาทในเดือนที่ได้รับสิทธิ
จะทำให้กำไรของเดือนนั้นสูงผิดปกติ และกำไรของเดือนถัดไปที่แบกรับค่าเช่าเต็มจำนวนต่ำกว่าความเป็นจริง ขัดกับหลักการจับคู่รายได้กับค่าใช้จ่าย (Matching Concept)
ที่งบการเงินต้องสะท้อนผลการดำเนินงานแต่ละงวดอย่างสม่ำเสมอ
สำหรับกิจการที่ใช้มาตรฐาน TFRS 16 (กิจการที่มีส่วนได้เสียสาธารณะ) หลักการต่างไปเล็กน้อย
เพราะช่วงปลอดค่าเช่าถูกรวมเข้าไปในการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของหนี้สินตามสัญญาเช่าและสินทรัพย์สิทธิการใช้ตั้งแต่วันแรกโดยอัตโนมัติ
แต่ผลลัพธ์เป็นทิศทางเดียวกันคือค่าใช้จ่ายที่รับรู้แต่ละงวดถูกปรับให้สม่ำเสมอ ไม่ใช่ศูนย์ในเดือนที่ปลอดค่าเช่า
วิธีคำนวณเฉลี่ยค่าเช่าแบบเส้นตรง พร้อมตัวอย่างตัวเลข
สูตรคำนวณไม่ซับซ้อน คือนำค่าเช่ารวมที่ต้องจ่ายจริงตลอดอายุสัญญา หารด้วยจำนวนเดือนทั้งหมดของสัญญา (รวมเดือนที่ปลอดค่าเช่าด้วย)
ได้ตัวเลขค่าเช่าที่ต้องรับรู้เป็นค่าใช้จ่ายเท่ากันทุกเดือน
ตัวอย่าง บริษัท ก. เช่าพื้นที่สำนักงาน สัญญา 24 เดือน เจ้าของอาคารให้สิทธิปลอดค่าเช่า 2 เดือนแรก ค่าเช่าปกติเดือนละ 60,000 บาท เริ่มเก็บตั้งแต่เดือนที่ 3
| รายการ | เดือนที่ 1-2 (ปลอดค่าเช่า) | เดือนที่ 3-24 (จ่ายปกติ) | รวมทั้งสัญญา 24 เดือน |
|---|---|---|---|
| ค่าเช่าที่จ่ายจริง | 0 บาท | 60,000 บาท/เดือน (รวม 1,320,000) | 1,320,000 บาท |
| ค่าเช่ารับรู้ทางบัญชี (เส้นตรง) | 55,000 บาท/เดือน (รวม 110,000) | 55,000 บาท/เดือน (รวม 1,210,000) | 1,320,000 บาท |
| ผลต่างสะสม (หนี้สินค่าเช่ารอปรับปรุง) | เพิ่มขึ้น 55,000/เดือน | ลดลง 5,000/เดือน | 0 บาท (หมดพอดีสิ้นสัญญา) |
วิธีคำนวณ: ค่าเช่ารวมที่ต้องจ่ายจริง = 22 เดือน x 60,000 = 1,320,000 บาท หารด้วยอายุสัญญา 24 เดือน = 55,000 บาทต่อเดือน คือยอดที่บันทึกเป็นค่าใช้จ่ายค่าเช่าทุกเดือนตลอด 24
เดือน โดยไม่ขึ้นกับว่าเดือนนั้นมีการจ่ายเงินจริงหรือไม่
เดือนที่ 1-2 (ปลอดค่าเช่า) บันทึกเดบิตค่าเช่าจ่าย 55,000 บาท เครดิตหนี้สินค่าเช่ารอปรับปรุง (Deferred Rent Payable) 55,000 บาท ส่วนเดือนที่ 3-24 บันทึกเดบิตค่าเช่าจ่าย 55,000
บาท เดบิตหนี้สินค่าเช่ารอปรับปรุง 5,000 บาท เครดิตเงินสด/ธนาคาร
60,000 บาท จนบัญชีหนี้สินนี้เหลือศูนย์พอดีเมื่อสิ้นสุดสัญญาเดือนที่ 24
ผลกระทบภาษี: ภาษีเงินได้นิติบุคคลกับภาษีหัก ณ ที่จ่าย
ในการคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ประมวลรัษฎากรมาตรา 65 วรรคสอง กำหนดให้ใช้เกณฑ์สิทธิ (Accrual Basis) คือรับรู้รายได้และรายจ่ายตามงวดบัญชีที่เกี่ยวข้อง
ไม่ใช่ตามวันที่รับหรือจ่ายเงินสด
ค่าเช่าที่คำนวณแบบเฉลี่ยเส้นตรงตามหลักบัญชีจึงโดยทั่วไปเป็นตัวเลขเดียวกับที่นำไปหักเป็นรายจ่ายทางภาษีได้ โดยไม่ต้องปรับปรุงบวกกลับหรือหักออกเพิ่มเติม
ตราบใดที่บริษัทมีสัญญาเช่าและตารางคำนวณรองรับตัวเลขได้ชัดเจนและสอดคล้องกับข้อเท็จจริงของสัญญา ทั้งนี้ หากสัญญามีเงื่อนไขซับซ้อนหรือมีข้อสงสัย
ควรให้ผู้สอบบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีของบริษัทยืนยันแนวปฏิบัติที่เหมาะสมเป็นรายกรณี
สิ่งที่ต้องแยกให้ออกคือภาษีหัก ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 3 เตรส ประกอบคำสั่งกรมสรรพากร ท.ป.4/2528 ซึ่งกำหนดให้ผู้เช่านิติบุคคลหักภาษี ณ ที่จ่ายอัตรา 5% จาก
จำนวนเงินที่จ่ายจริงในแต่ละครั้ง ไม่ใช่จากยอดค่าเช่าที่รับรู้ทางบัญชี
เดือนที่ได้รับสิทธิปลอดค่าเช่าและไม่มีการจ่ายเงินจริง จึงไม่มีภาระหัก ณ ที่จ่ายในเดือนนั้น แม้บัญชีจะบันทึกค่าเช่า 55,000 บาทเป็นค่าใช้จ่ายก็ตาม ส่วนเดือนที่จ่ายค่าเช่าจริง
60,000 บาท ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% = 3,000 บาท นำส่งด้วยแบบ
ภ.ง.ด.53 (กรณีผู้ให้เช่าเป็นนิติบุคคล) หรือ ภ.ง.ด.3 (กรณีผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา) ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป หรือขยายได้ถึงวันที่ 15
ของเดือนถัดไปหากยื่นแบบและนำส่งภาษีผ่านระบบอินเทอร์เน็ตของกรมสรรพากร ทั้งนี้
ตามมติคณะรัฐมนตรีที่ขยายมาตรการส่งเสริมระบบภาษีอิเล็กทรอนิกส์ (16 มิถุนายน 2569) อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5% ในกรณีนี้ได้รับการลดพิเศษเหลือ 1% เฉพาะเมื่อจ่ายเงินผ่านระบบภาษีหัก ณ
ที่จ่ายอิเล็กทรอนิกส์ (e-Withholding Tax) เท่านั้น
มีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2570 หากจ่ายด้วยวิธีอื่นยังคงต้องหักในอัตรา 5% ตามปกติ
ควรตรวจสอบกับธนาคารหรือผู้ให้บริการระบบว่าบริษัทเข้าเงื่อนไขใช้อัตราลดพิเศษนี้หรือไม่
ข้อควรย้ำคือ การเฉลี่ยรับรู้ค่าเช่าแบบเส้นตรงเป็นเพียงจังหวะเวลาในการรับรู้รายจ่าย (Timing) ไม่ใช่การวางแผนภาษีเพื่อลดภาระภาษีโดยรวม
เพราะเมื่อรวมค่าเช่าที่หักเป็นรายจ่ายได้ตลอดอายุสัญญาทั้งหมด
ตัวเลขจะเท่ากับค่าเช่าที่จ่ายจริงทุกบาททุกสตางค์ เพียงแต่กระจายให้สม่ำเสมอในแต่ละงวดบัญชีเท่านั้น
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย และเอกสารที่ควรเก็บไว้เป็นหลักฐาน
ในทางปฏิบัติ สำนักงานบัญชีหรือฝ่ายบัญชีของ SME มักพลาดในประเด็นต่อไปนี้เมื่อเจอสัญญาเช่าที่มีช่วงปลอดค่าเช่า
- บันทึกค่าเช่า 0 บาทในเดือนที่ได้รับสิทธิ ทำให้กำไรรายเดือนผันผวนผิดปกติและไม่สะท้อนต้นทุนที่แท้จริง
- ลืมตั้งบัญชีหนี้สินค่าเช่ารอปรับปรุง ทำให้ไม่มีหลักฐานติดตามว่ายอดที่เฉลี่ยไว้ต้องปรับกลับเมื่อใดและเท่าไร
- สับสนระหว่างช่วงปลอดค่าเช่ากับค่าเช่าจ่ายล่วงหน้า ทั้งที่เป็นคนละเรื่อง ช่วงปลอดค่าเช่าคือส่วนลดที่กระจายอยู่ในสัญญาทั้งฉบับ ไม่ใช่การจ่ายเงินล่วงหน้า
- ไม่ปรับปรุงยอดหนี้สินค่าเช่ารอปรับปรุงเมื่อเลิกสัญญาก่อนกำหนด หากยกเลิกก่อนครบอายุ ต้องตัดยอดคงเหลือของบัญชีนี้เป็นกำไรหรือขาดทุนทันทีในงวดที่เลิกสัญญา
เพื่อป้องกันปัญหาเมื่อผู้สอบบัญชีหรือเจ้าหน้าที่สรรพากรตรวจสอบย้อนหลัง ควรเก็บเอกสารประกอบให้ครบถ้วน ได้แก่ สัญญาเช่าที่ระบุช่วงปลอดค่าเช่าไว้ชัดเจน
ตารางคำนวณค่าเช่าเฉลี่ยเส้นตรงทั้งอายุสัญญา
ใบเสร็จรับเงินหรือใบแจ้งหนี้ค่าเช่าของแต่ละเดือน และหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายทุกฉบับที่ออกให้ผู้ให้เช่า
หากไม่มั่นใจว่าระบบบัญชีปัจจุบันตั้งบัญชีหนี้สินค่าเช่ารอปรับปรุงถูกต้องหรือไม่ ทีม รับทำบัญชีรายเดือน ของ A Plus Me
ช่วยตรวจสอบและวางระบบให้สอดคล้องกับมาตรฐานบัญชีได้
ใช้บทความนี้กับธุรกิจของคุณอย่างไร
เนื้อหาเรื่อง ช่วงปลอดค่าเช่า (Lease Incentive) เฉลี่ยรับรู้อย่างไร ควรนำไปใช้ตรวจสอบกับเอกสารและตัวเลขจริงของกิจการ ไม่ใช่อ่านเพื่อจำคำศัพท์
เพราะแนวทางบัญชีและภาษีขึ้นกับข้อเท็จจริง เอกสาร และรอบเวลาที่เกิดรายการของแต่ละธุรกิจ
เช็กลิสต์ก่อนนำไปใช้
- รวบรวมเอกสารรายรับ รายจ่าย ภาษีซื้อ-ขาย และรายการธนาคารให้ครบตามรอบเดือน
- ตรวจว่าธุรกรรมที่เกี่ยวข้องบันทึกบัญชีถูกต้องและมีหลักฐานรองรับครบถ้วน
- หากไม่แน่ใจเรื่องภาษี ควรปรึกษาผู้ทำบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีก่อนตัดสินใจ
แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
ช่วงปลอดค่าเช่า (Free Rent) ต้องบันทึกบัญชีอย่างไร บันทึกค่าเช่า 0 บาทได้ไหม
ไม่ได้ ตาม TFRS for NPAEs บทที่ 14 เรื่องสัญญาเช่า ค่าเช่าตามสัญญาเช่าดำเนินงานต้องรับรู้เป็นค่าใช้จ่ายตามวิธีเส้นตรงตลอดอายุสัญญา แม้เดือนนั้นไม่มีการจ่ายเงินจริง
ต้องนำค่าเช่ารวมที่ต้องจ่ายจริงตลอดสัญญาหารด้วยจำนวนเดือนทั้งหมด
แล้วรับรู้เป็นค่าใช้จ่ายเท่ากันทุกเดือน พร้อมตั้งบัญชีหนี้สินค่าเช่ารอปรับปรุงคู่กัน
เดือนที่ได้รับสิทธิปลอดค่าเช่า ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายหรือไม่
ไม่ต้อง เพราะภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามมาตรา 3 เตรส ประกอบ ท.ป.4/2528 คำนวณจากจำนวนเงินที่จ่ายจริงในแต่ละครั้งเท่านั้น (ปกติอัตรา 5% เว้นแต่จ่ายผ่านระบบ e-Withholding Tax ซึ่งช่วงปี
2569-2570 ได้รับอัตราลดพิเศษเหลือ 1%)
เดือนที่ไม่มีการจ่ายเงินจึงไม่มีภาระหัก ณ ที่จ่าย แม้บัญชีจะบันทึกค่าเช่าเป็นค่าใช้จ่ายในเดือนนั้นก็ตาม ความแตกต่างนี้เป็นเรื่องปกติ ไม่ใช่ข้อผิดพลาด
ค่าเช่าที่เฉลี่ยแบบเส้นตรงนี้ ใช้หักเป็นรายจ่ายภาษีเงินได้นิติบุคคลได้เต็มจำนวนหรือไม่
โดยทั่วไปได้ เพราะการคำนวณกำไรสุทธิทางภาษีตามมาตรา 65 วรรคสอง ใช้เกณฑ์สิทธิเช่นเดียวกับหลักบัญชี ตัวเลขค่าเช่าเฉลี่ยเส้นตรงจึงเป็นตัวเลขเดียวกับรายจ่ายที่หักภาษีได้
โดยไม่ต้องปรับปรุงบวกกลับ ตราบใดที่มีสัญญาเช่าและตารางคำนวณรองรับชัดเจน
และเมื่อรวมตลอดอายุสัญญาแล้วยอดจะเท่ากับค่าเช่าที่จ่ายจริงทั้งหมด หากสัญญามีเงื่อนไขซับซ้อนควรปรึกษาผู้สอบบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีเพื่อยืนยันเป็นรายกรณี
ถ้ายกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดระหว่างที่ยังมีหนี้สินค่าเช่ารอปรับปรุงค้างอยู่ ต้องทำอย่างไร
ต้องตัดยอดคงเหลือของบัญชีหนี้สินค่าเช่ารอปรับปรุงเป็นรายการรับรู้ในงบกำไรขาดทุนทันทีในงวดบัญชีที่เลิกสัญญา ไม่ปล่อยให้ค้างในบัญชีต่อไป
เพราะไม่มีอายุสัญญาที่เหลือให้ปันส่วนอีกแล้ว