คำตอบสั้นๆ คือ
ผู้ตรวจสอบอาคารที่รับงานตรวจสอบอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคารต้องขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบอาคารกับกรมโยธาธิการและผังเมืองก่อนจึงจะออกรายงานผลการตรวจสอบที่ใช้ยื่นต่อราชการได้
ส่วนภาษีนั้นขึ้นกับว่าออกใบเสร็จ/ใบกำกับภาษีในนามบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล บทความนี้อธิบายทั้งสองเรื่องให้ชัดเจนสำหรับผู้ที่กำลังจะเริ่มรับงานตรวจสอบอาคารอิสระ
คำตอบสั้นๆ คือ
ผู้ตรวจสอบอาคารที่รับงานตรวจสอบอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคารต้องขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบอาคารกับกรมโยธาธิการและผังเมืองก่อนจึงจะออกรายงานผลการตรวจสอบที่ใช้ยื่นต่อราชการได้
ส่วนภาษีนั้นขึ้นกับว่าออกใบเสร็จหรือใบกำกับภาษีในนามบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล บทความนี้อธิบายทั้งสองเรื่องให้ชัดเจนสำหรับผู้ที่กำลังจะเริ่มรับงานตรวจสอบอาคารอิสระ
สารบัญบทความ
ทำไมผู้ตรวจสอบอาคารต้องมีใบอนุญาต
พระราชบัญญัติควบคุมอาคารกำหนดให้อาคารบางประเภท เช่น อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ โรงมหรสพ โรงแรม และอาคารชุมนุมคน
ต้องจัดให้มีการตรวจสอบสภาพอาคารและอุปกรณ์ประกอบอาคารเป็นประจำทุกปี โดยรายงานผลการตรวจสอบต้องจัดทำโดย ผู้ตรวจสอบอาคาร
ที่ขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการและผังเมืองเท่านั้น หากบุคคลทั่วไปที่ไม่ได้ขึ้นทะเบียนไปออกรายงานตรวจสอบอาคาร
รายงานนั้นจะไม่มีผลตามกฎหมายและเจ้าของอาคารจะยังถือว่าไม่ได้ปฏิบัติตามกฎหมาย
คุณสมบัติของผู้ที่จะขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบอาคารโดยทั่วไปต้องเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมหรือสถาปัตยกรรมควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยวิชาชีพนั้นๆ อยู่แล้ว
แล้วจึงผ่านการอบรมและสอบเพื่อขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบอาคารเพิ่มเติม
รายละเอียดเงื่อนไข คุณสมบัติ และขั้นตอนการขึ้นทะเบียนที่แน่นอนควรตรวจสอบกับกรมโยธาธิการและผังเมืองโดยตรง เนื่องจากเป็นประเด็นด้านใบอนุญาตวิชาชีพที่อยู่นอกเหนือขอบเขตภาษี
ผู้ตรวจสอบอาคารอิสระ vs บริษัทตรวจสอบอาคาร
ผู้ตรวจสอบอาคารที่ขึ้นทะเบียนแล้วสามารถรับงานได้ 2 รูปแบบหลัก คือ (1) รับงานในนามบุคคลธรรมดา ออกใบเสร็จรับเงินในนามตนเอง หรือ (2) จัดตั้งเป็นนิติบุคคล (บริษัทหรือห้างหุ้นส่วน)
แล้วให้ผู้ตรวจสอบอาคารที่ขึ้นทะเบียนเป็นผู้ลงนามรับรองรายงานในนามบริษัท การเลือกรูปแบบมีผลต่อภาษีอย่างมาก จึงควรตัดสินใจตั้งแต่เริ่มรับงานประจำ ไม่ใช่รอให้รายได้มากแล้วค่อยปรับ
ภาษีเงินได้: บุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคล
หากผู้ตรวจสอบอาคารรับงานในนามบุคคลธรรมดา รายได้ค่าตรวจสอบอาคารถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40 ที่ต้องนำมารวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี
โดยทั่วไปเงินได้จากวิชาชีพอิสระที่กฎหมายรับรอง (เช่น วิศวกรรม สถาปัตยกรรม)
มักหักค่าใช้จ่ายได้ในอัตราที่กฎหมายกำหนดตามประเภทเงินได้ ซึ่งอาจแตกต่างจากเงินได้จากการรับจ้างทำงานทั่วไป
ควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีว่ารายได้ค่าตรวจสอบอาคารของตนเข้าข่ายเงินได้ประเภทใดตามประมวลรัษฎากร
เพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายที่หักได้อย่างถูกต้อง
ถ้าผู้ตรวจสอบอาคารตั้งบริษัทและรับงานในนามนิติบุคคล กำไรสุทธิของบริษัทจะเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล โดย SME ที่มีทุนจดทะเบียนชำระแล้วไม่เกิน 5 ล้านบาทและรายได้ไม่เกิน 30
ล้านบาทต่อปี จะได้รับสิทธิ์อัตราภาษีแบบขั้นบันได คือ กำไรสุทธิ
0-300,000 บาทแรกได้รับยกเว้นภาษี ส่วน 300,001-3,000,000 บาทเสียภาษีในอัตรา 15% และส่วนที่เกิน 3,000,000 บาทเสียภาษีในอัตรา 20%
ซึ่งข้อดีของการทำในนามนิติบุคคลคือสามารถหักค่าใช้จ่ายจริงได้ครบถ้วนกว่า เช่น ค่าอุปกรณ์ตรวจสอบ ค่าเดินทาง
ค่าจ้างผู้ช่วยตรวจสอบ
ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) สำหรับบริการตรวจสอบอาคาร
บริการตรวจสอบอาคารถือเป็นการให้บริการทางวิชาชีพ ไม่ได้รับยกเว้น VAT เหมือนกิจการบางประเภท ดังนั้นเมื่อรายได้จากค่าบริการตรวจสอบอาคารรวมกันเกิน 1,800,000 บาทต่อปี
ผู้ตรวจสอบอาคาร (ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล)
มีหน้าที่ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มและเรียกเก็บ VAT ในอัตรา 7% จากผู้ว่าจ้าง (ควรตรวจสอบอัตราปัจจุบันกับกรมสรรพากรก่อนออกใบกำกับภาษีทุกครั้ง เนื่องจากอัตรา VAT
อาจมีการปรับเปลี่ยนตามประกาศราชกิจจานุเบกษา)
ตัวอย่างการคำนวณรายได้ต่อปี
| รายการ | จำนวนโครงการ/ปี | ค่าตรวจสอบเฉลี่ยต่อโครงการ (บาท) | รายได้รวม (บาท) |
|---|---|---|---|
| อาคารสูง/อาคารขนาดใหญ่พิเศษ | 15 | 80,000 | 1,200,000 |
| โรงแรม/อาคารชุมนุมคนขนาดกลาง | 20 | 35,000 | 700,000 |
| รวมรายได้ทั้งปี | - | - | 1,900,000 |
จากตัวอย่างนี้ รายได้รวมทั้งปีเกิน 1.8 ล้านบาทแล้ว ผู้ตรวจสอบอาคารจึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียน VAT และเริ่มเรียกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มจากผู้ว่าจ้างตั้งแต่เดือนที่รายได้เกินเกณฑ์
ไม่ใช่รอให้ครบปีปฏิทินก่อน
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากค่าบริการตรวจสอบอาคาร
เมื่อนิติบุคคล (เช่น นิติบุคคลอาคารชุด บริษัทเจ้าของอาคาร หรือเจ้าของโรงแรม) ว่าจ้างผู้ตรวจสอบอาคารให้บริการ ผู้ว่าจ้างที่เป็นนิติบุคคลมีหน้าที่หักภาษี ณ
ที่จ่ายจากค่าบริการก่อนจ่ายเงิน โดยอัตราหัก ณ
ที่จ่ายที่ถูกต้องขึ้นอยู่กับลักษณะเงินได้และประเภทผู้รับเงิน (บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล) ควรตรวจสอบอัตราหัก ณ
ที่จ่ายที่ถูกต้องกับผู้เชี่ยวชาญหรือกรมสรรพากรก่อนออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย
เพื่อป้องกันการหักผิดฐานซึ่งอาจกระทบทั้งผู้จ่ายและผู้รับเงิน
เอกสารที่ผู้ตรวจสอบอาคารควรเก็บให้ครบทุกโครงการ
- ใบขึ้นทะเบียนผู้ตรวจสอบอาคารและใบอนุญาตประกอบวิชาชีพที่ยังไม่หมดอายุ
- สัญญาว่าจ้างตรวจสอบอาคารระบุขอบเขตงาน ค่าบริการ และกำหนดส่งรายงาน
- รายงานผลการตรวจสอบอาคารฉบับที่ส่งมอบให้เจ้าของอาคารและสำเนาที่ยื่นราชการ
- ใบเสร็จรับเงิน/ใบกำกับภาษี และหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายจากผู้ว่าจ้าง
- ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าอุปกรณ์ตรวจสอบ ค่าเดินทาง ค่าจ้างผู้ช่วย เพื่อใช้หักค่าใช้จ่ายตามจริง
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยของผู้ตรวจสอบอาคารอิสระ
- รับงานตรวจสอบอาคารก่อนขึ้นทะเบียนผู้ตรวจสอบอาคารให้เรียบร้อย ทำให้รายงานที่ออกไม่มีผลตามกฎหมาย
- ไม่ติดตามยอดรายได้สะสมทั้งปีจากหลายโครงการ ทำให้จดทะเบียน VAT ล่าช้ากว่าที่ควรเมื่อรายได้เกิน 1.8 ล้านบาท
- ใช้ใบเสร็จเดียวกันทั้งปีโดยไม่แยกยอดตามโครงการ ทำให้กระทบยอดหนังสือรับรองหัก ณ ที่จ่ายกับรายได้จริงยาก
- ไม่แยกบัญชีรายรับ-รายจ่ายส่วนตัวกับรายรับจากงานตรวจสอบอาคาร ทำให้คำนวณกำไรสุทธิและภาษีคลาดเคลื่อน
- ลืมเก็บสำเนาใบขึ้นทะเบียนที่ยังไม่หมดอายุ ทำให้ถูกปฏิเสธเมื่อยื่นรายงานต่อราชการ
แนวทางปฏิบัติที่แนะนำ
ผู้ตรวจสอบอาคารอิสระควรตัดสินใจตั้งแต่ต้นว่าจะรับงานในนามบุคคลธรรมดาหรือจัดตั้งนิติบุคคล โดยพิจารณาจากปริมาณงานที่คาดว่าจะรับต่อปีและค่าใช้จ่ายที่ต้องการหักตามจริง
หากมีทีมงานผู้ช่วยตรวจสอบและอุปกรณ์เฉพาะทางจำนวนมาก
การตั้งนิติบุคคลมักคุ้มค่ากว่าในระยะยาว เพราะสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ครบถ้วนและใช้สิทธิ์ภาษี SME ได้เต็มที่
ควรจัดทำระบบติดตามยอดรายได้สะสมรายเดือนแยกตามโครงการ เพื่อประเมินว่าใกล้ถึงเกณฑ์จด VAT หรือไม่ และเตรียมเอกสารสัญญา รายงานตรวจสอบ และหนังสือรับรองหัก ณ ที่จ่ายให้ครบทุกโครงการ
เพื่อให้ปิดบัญชีประจำปีและยื่นภาษีได้ถูกต้อง
หากไม่มั่นใจเรื่องอัตราภาษีหรือรูปแบบธุรกิจที่เหมาะสม ควรปรึกษาสำนักงานบัญชีที่มีประสบการณ์กับธุรกิจวิชาชีพเฉพาะทางตั้งแต่เนิ่นๆ
แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
ผู้ตรวจสอบอาคารอิสระต้องขึ้นทะเบียนกับหน่วยงานใด
ต้องขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบอาคารกับกรมโยธาธิการและผังเมือง โดยต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพวิศวกรรมหรือสถาปัตยกรรมควบคุมอยู่ก่อนแล้ว จึงจะผ่านการอบรมและขึ้นทะเบียนเพิ่มเติมได้
ควรตรวจสอบขั้นตอนล่าสุดกับกรมโยธาธิการและผังเมืองโดยตรง
รายได้ค่าตรวจสอบอาคารต้องเสีย VAT หรือไม่
หากรายได้จากค่าบริการตรวจสอบอาคารรวมกันเกิน 1,800,000 บาทต่อปี ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มและเรียกเก็บ VAT จากผู้ว่าจ้าง โดยควรตรวจสอบอัตรา VAT
ปัจจุบันกับกรมสรรพากรก่อนออกใบกำกับภาษี
ควรรับงานตรวจสอบอาคารในนามบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลดีกว่า
ขึ้นอยู่กับปริมาณงานและค่าใช้จ่ายที่ต้องการหักตามจริง หากมีทีมงานและอุปกรณ์จำนวนมาก การจัดตั้งนิติบุคคลมักคุ้มค่ากว่าเพราะหักค่าใช้จ่ายได้ครบถ้วนและได้สิทธิ์ภาษี SME แบบขั้นบันได
ผู้ว่าจ้างต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าบริการตรวจสอบอาคารหรือไม่
โดยทั่วไปนิติบุคคลผู้ว่าจ้างมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายก่อนจ่ายค่าบริการ แต่อัตราที่ถูกต้องขึ้นอยู่กับลักษณะเงินได้และประเภทผู้รับเงิน
ควรตรวจสอบอัตราที่ถูกต้องกับผู้เชี่ยวชาญหรือกรมสรรพากรก่อนดำเนินการ
หากรับงานตรวจสอบอาคารก่อนขึ้นทะเบียนเรียบร้อย จะมีผลอย่างไร
รายงานผลการตรวจสอบที่ออกโดยผู้ที่ไม่ได้ขึ้นทะเบียนผู้ตรวจสอบอาคารจะไม่มีผลตามกฎหมาย เจ้าของอาคารจะยังถือว่าไม่ได้ปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคาร
จึงควรขึ้นทะเบียนให้เรียบร้อยก่อนเริ่มรับงานทุกครั้ง
ผู้ตรวจสอบอาคารที่มีรายได้ยังไม่ถึงเกณฑ์ VAT ต้องทำบัญชีอย่างไร
ควรบันทึกรายรับ-รายจ่ายอย่างเป็นระบบแยกตามโครงการตั้งแต่เริ่มรับงาน แม้ยังไม่ต้องจด VAT เพื่อให้ติดตามยอดสะสมได้ง่ายและเตรียมความพร้อมเมื่อรายได้ใกล้ถึงเกณฑ์ 1.8 ล้านบาท
ค่าอุปกรณ์ตรวจสอบอาคารสามารถนำมาหักค่าใช้จ่ายได้หรือไม่
หากดำเนินการในนามนิติบุคคลและมีเอกสารหลักฐานครบถ้วน ค่าอุปกรณ์ตรวจสอบ ค่าเดินทาง และค่าจ้างผู้ช่วยตรวจสอบสามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายของกิจการได้ตามจริง
ซึ่งมักหักได้ครบถ้วนกว่ากรณีบุคคลธรรมดา
เมื่อกิจการเริ่มมีรายการบัญชีและภาษีที่ซับซ้อนขึ้นตามลักษณะธุรกิจ การวางระบบให้ถูกต้องตั้งแต่แรกจะช่วยลดปัญหาในระยะยาว A Plus Me มีบริการดูแลบัญชี ภาษี และระบบการเงินครบวงจร
ที่ช่วยรองรับความต้องการนี้ได้