ค่าทำรายงาน EIA โครงการอสังหาฯ บันทึกบัญชีอย่างไร

ค่าทำรายงาน EIA โครงการอสังหาฯ บันทึกบัญชีอย่างไร คำตอบสั้นๆ คือโดยหลักการควรบันทึกเป็นต้นทุนโครงการที่รวมเข้ากับต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่ตัดจ่ายทันที เพราะเป็นรายจ่ายที่จำเป็นก่อนโครงการจะเริ่มก่อสร้างได้ตามกฎหมาย

รายงาน EIA คืออะไร ทำไมโครงการอสังหาฯ ต้องทำ

รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment หรือ EIA) เป็นเอกสารที่กฎหมายกำหนดให้โครงการบางประเภทต้องจัดทำก่อนเริ่มก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น อาคารชุดที่มีจำนวนห้องพักหรือพื้นที่เกินเกณฑ์ที่กำหนด โรงแรมขนาดใหญ่ หรือโครงการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่ ตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม การจัดทำ EIA ต้องว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาที่ได้รับใบอนุญาตให้จัดทำรายงานเป็นผู้ดำเนินการ และต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการผู้ชำนาญการก่อนที่หน่วยงานราชการจะออกใบอนุญาตก่อสร้างให้ ดังนั้นค่าใช้จ่ายในการทำ EIA จึงเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนที่โครงการจะสามารถเริ่มดำเนินการได้ตามกฎหมาย ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเสริมที่เลือกทำหรือไม่ทำก็ได้

ค่าทำ EIA ควรบันทึกเป็นต้นทุนโครงการหรือค่าใช้จ่ายทันที

ในทางบัญชี ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นก่อนการก่อสร้างและมีความจำเป็นโดยตรงต่อการทำให้โครงการเกิดขึ้นได้ เช่น ค่าออกแบบ ค่าสำรวจดิน ค่าขออนุญาตต่างๆ รวมถึงค่าทำรายงาน EIA ควรพิจารณาบันทึกเป็นต้นทุนโครงการ (Project Cost) ที่จะถูกรวมเข้ากับต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด แล้วทยอยรับรู้เป็นต้นทุนขายเมื่อมีการขายหน่วยอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ตามหลักการจับคู่รายได้กับค่าใช้จ่าย (Matching Principle) แทนที่จะตัดเป็นค่าใช้จ่ายทั้งก้อนทันทีที่จ่ายเงิน เพราะค่าใช้จ่ายนี้เป็นประโยชน์ต่อโครงการทั้งหมดตลอดอายุการพัฒนา ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายประจำงวดทั่วไป

วิธีปันส่วนต้นทุน EIA เข้ากับหน่วยอสังหาริมทรัพย์

เมื่อบันทึกค่า EIA เป็นต้นทุนโครงการแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการปันส่วนต้นทุนนี้เข้ากับหน่วยอสังหาริมทรัพย์แต่ละหน่วยที่จะขาย เช่น ห้องชุดแต่ละยูนิตในโครงการคอนโดมิเนียม หรือแปลงที่ดินแต่ละแปลงในโครงการจัดสรร โดยทั่วไปใช้วิธีปันส่วนตามพื้นที่ขาย (ตารางเมตร) หรือตามสัดส่วนมูลค่าขายโดยประมาณของแต่ละหน่วย เพื่อให้ต้นทุน EIA ถูกกระจายอย่างสมเหตุสมผลไปยังทุกหน่วยที่ได้รับประโยชน์จากการที่โครงการสามารถก่อสร้างได้ ไม่ใช่ปันส่วนเฉพาะหน่วยที่ขายได้ก่อนเพียงอย่างเดียว

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับค่าจ้างบริษัทที่ปรึกษา EIA

ค่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาจัดทำรายงาน EIA ถือเป็นค่าบริการทางวิชาชีพ เมื่อผู้ว่าจ้างเป็นนิติบุคคล มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าบริการดังกล่าวตามหลักเกณฑ์ทั่วไปสำหรับค่าจ้างทำของหรือค่าบริการวิชาชีพ อัตราที่แน่นอนควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีหรือกรมสรรพากรก่อนจ่ายเงินทุกงวด เนื่องจากบริษัทที่ปรึกษา EIA มักเรียกเก็บค่าบริการเป็นหลายงวดตามขั้นตอนการจัดทำรายงาน เช่น งวดเริ่มโครงการ งวดส่งร่างรายงาน และงวดที่รายงานได้รับความเห็นชอบ ผู้ว่าจ้างต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายและออกหนังสือรับรองให้ครบทุกงวดที่มีการจ่ายเงินจริง

รายการค่าใช้จ่าย	การบันทึกบัญชี	หมายเหตุ
ค่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาจัดทำ EIA	ต้นทุนโครงการ (ปันส่วนเข้าหน่วยขาย)	หัก ณ ที่จ่ายทุกงวดที่จ่ายเงิน
ค่าธรรมเนียมยื่นรายงานต่อหน่วยงานราชการ	ต้นทุนโครงการ	เก็บใบเสร็จราชการเป็นหลักฐาน
ค่าปรับปรุงรายงานตามข้อเสนอแนะของคณะกรรมการ	ต้นทุนโครงการเพิ่มเติม	รวมเข้ากับต้นทุนเดิมของโครงการ

ตัวอย่างการคำนวณต้นทุน EIA ต่อหน่วยขาย

สมมติโครงการคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งมีค่าใช้จ่ายในการจัดทำรายงาน EIA รวม 2,400,000 บาท และมีพื้นที่ขายรวมทั้งโครงการ 12,000 ตารางเมตร แบ่งเป็น 200 ยูนิต เมื่อปันส่วนต้นทุน EIA ตามพื้นที่ขาย จะได้ต้นทุน EIA เฉลี่ยตารางเมตรละ 200 บาท หากยูนิตหนึ่งมีขนาด 35 ตารางเมตร ยูนิตนั้นจะมีต้นทุน EIA ที่ปันส่วนมาประมาณ 7,000 บาท ซึ่งจะถูกรวมเข้ากับต้นทุนอื่นๆ ของยูนิตนั้น เช่น ค่าก่อสร้าง ค่าที่ดิน และค่าออกแบบ แล้วรับรู้เป็นต้นทุนขายพร้อมกันเมื่อยูนิตนั้นถูกขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

• บันทึกค่าทำรายงาน EIA เป็นค่าใช้จ่ายทันทีในงวดที่จ่ายเงิน ทำให้ต้นทุนโครงการไม่สะท้อนความเป็นจริงและกำไรผันผวนผิดปกติในปีที่จ่ายค่า EIA ก้อนใหญ่
• ไม่ปันส่วนต้นทุน EIA เข้ากับหน่วยขายอย่างเป็นระบบ ทำให้คำนวณกำไรขั้นต้นของแต่ละยูนิตไม่ถูกต้อง
• ไม่หักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าจ้างบริษัทที่ปรึกษา EIA ในบางงวด ทำให้มีความเสี่ยงถูกประเมินภาษีย้อนหลังพร้อมเงินเพิ่ม
• ไม่เก็บหนังสือรับรองความเห็นชอบรายงานจากคณะกรรมการผู้ชำนาญการ ทำให้ขาดหลักฐานสำคัญประกอบการขออนุญาตก่อสร้างและการตรวจสอบภาษี
• เริ่มก่อสร้างโครงการก่อนได้รับความเห็นชอบรายงาน EIA ซึ่งเป็นความเสี่ยงทางกฎหมายที่ร้ายแรงกว่าประเด็นภาษี อาจถูกสั่งระงับโครงการทั้งหมด

ผลกระทบหากโครงการถูกปรับแก้หรือไม่ผ่านความเห็นชอบ

บางโครงการอาจต้องปรับปรุงรายงาน EIA หลายครั้งตามข้อเสนอแนะของคณะกรรมการผู้ชำนาญการก่อนได้รับความเห็นชอบ ทำให้เกิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมและใช้เวลานานกว่าที่ประมาณการไว้ ผู้ประกอบการควรบันทึกค่าใช้จ่ายส่วนเพิ่มเหล่านี้เป็นต้นทุนโครงการเพิ่มเติมเช่นเดียวกับค่า EIA เดิม และหากมีความล่าช้าจนกระทบระยะเวลาก่อสร้าง อาจต้องพิจารณาต้นทุนทางการเงิน เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ที่เกิดขึ้นระหว่างช่วงรอความเห็นชอบ ว่าควรรวมเป็นต้นทุนโครงการหรือรับรู้เป็นค่าใช้จ่ายตามงวดตามมาตรฐานการบัญชีที่กิจการใช้ ควรปรึกษาผู้ทำบัญชีเพื่อพิจารณาเป็นกรณีไป

คำแนะนำเชิงปฏิบัติ

ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ควรวางแผนงบประมาณค่าทำรายงาน EIA ไว้เป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนโครงการตั้งแต่ขั้นตอนศึกษาความเป็นไปได้ บันทึกค่าใช้จ่ายทุกงวดเป็นต้นทุนโครงการและปันส่วนเข้าหน่วยขายอย่างเป็นระบบ หักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาให้ครบทุกงวด และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านบัญชีเรื่องการปันส่วนต้นทุนและการรับรู้ต้นทุนทางการเงินระหว่างรอความเห็นชอบรายงาน เพื่อให้งบการเงินของโครงการสะท้อนต้นทุนที่แท้จริง

ใช้บทความนี้กับธุรกิจของคุณอย่างไร

เนื้อหาเรื่อง ค่าทำรายงาน EIA โครงการอสังหาฯ บันทึกบัญชีอย่างไร ควรนำไปใช้ตรวจสอบกับเอกสารและตัวเลขจริงของกิจการ ไม่ใช่อ่านเพื่อจำคำศัพท์ เพราะแนวทางบัญชีและภาษีขึ้นกับข้อเท็จจริง เอกสาร และรอบเวลาที่เกิดรายการของแต่ละธุรกิจ

แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน

• กรมสรรพากร (rd.go.th)
• กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (dbd.go.th)
• ระบบยื่นแบบออนไลน์ e-Filing กรมสรรพากร

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ค่าทำรายงาน EIA ควรบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายทันทีหรือต้นทุนโครงการ

ควรบันทึกเป็นต้นทุนโครงการที่รวมเข้ากับต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แล้วทยอยรับรู้เป็นต้นทุนขายเมื่อมีการขายหน่วยอสังหาริมทรัพย์ ไม่ควรตัดเป็นค่าใช้จ่ายทั้งก้อนทันที

ต้นทุน EIA ปันส่วนเข้าหน่วยขายอย่างไร

โดยทั่วไปใช้วิธีปันส่วนตามพื้นที่ขายหรือตามสัดส่วนมูลค่าขายโดยประมาณของแต่ละหน่วย เพื่อกระจายต้นทุนอย่างสมเหตุสมผลไปยังทุกหน่วยที่ได้รับประโยชน์

ค่าจ้างบริษัทที่ปรึกษา EIA ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายหรือไม่

ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายตามหลักเกณฑ์ค่าบริการวิชาชีพ อัตราที่แน่นอนควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีหรือกรมสรรพากรก่อนจ่ายเงินทุกงวด

โครงการอสังหาฯ แบบใดต้องทำรายงาน EIA

โครงการที่มีขนาดหรือลักษณะเข้าเกณฑ์ตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เช่น อาคารชุดขนาดใหญ่หรือโรงแรมขนาดใหญ่ ควรตรวจสอบเกณฑ์ที่แน่นอนกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

หากต้องปรับปรุงรายงาน EIA หลายครั้ง ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมบันทึกอย่างไร

ควรบันทึกเป็นต้นทุนโครงการเพิ่มเติมเช่นเดียวกับค่า EIA เดิม เพื่อสะท้อนต้นทุนที่แท้จริงของโครงการเมื่อคำนวณกำไรขั้นต้นจากการขาย

เริ่มก่อสร้างก่อนได้รับความเห็นชอบรายงาน EIA มีความเสี่ยงอะไร

มีความเสี่ยงทางกฎหมายที่ร้ายแรง อาจถูกสั่งระงับโครงการทั้งหมด ซึ่งกระทบมากกว่าประเด็นภาษี ผู้ประกอบการควรรอความเห็นชอบก่อนเริ่มงานก่อสร้างจริง

ดอกเบี้ยเงินกู้ระหว่างรอความเห็นชอบรายงาน EIA ควรบันทึกอย่างไร

อาจพิจารณารวมเป็นต้นทุนโครงการหรือรับรู้เป็นค่าใช้จ่ายตามงวด ขึ้นอยู่กับมาตรฐานการบัญชีที่กิจการใช้ ควรปรึกษาผู้ทำบัญชีเพื่อพิจารณาเป็นกรณีไป