ขายบ้านผ่อนดาวน์ รับรู้รายได้ผู้ประกอบการอสังหาฯ อย่างไร

คำตอบสั้นๆ คือ เงินดาวน์และเงินผ่อนที่เก็บก่อนโอนกรรมสิทธิ์ยังไม่ถือเป็น "รายได้" ทางบัญชี แต่เป็น "เงินรับล่วงหน้า" (หนี้สิน)

ส่วนรายได้จากการขายบ้านจะรับรู้เต็มจำนวนเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินเป็นหลัก

แต่ในทางภาษีมูลค่าเพิ่มกลับมีจุดรับรู้ที่เร็วกว่านั้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงต้องแยกให้ออกว่าเรื่องบัญชีกับเรื่องภาษีคนละจุดกัน ไม่เช่นนั้นจะบันทึกรายได้ผิดทั้งสองด้าน

สารบัญบทความ

1. โครงสร้างเงินที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้รับก่อนโอนกรรมสิทธิ์
2. จุดรับรู้รายได้ทางบัญชี: เมื่อโอนกรรมสิทธิ์
3. VAT รับรู้เร็วกว่าบัญชี ต้องระวังจุดนี้ให้มาก
4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ: จุดที่ต้องเช็กคู่กับ VAT เสมอ
5. ต้นทุนขายและที่ดินรอการพัฒนา
6. ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
7. เช็กลิสต์ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ควรทำทุกเดือน
8. สรุป
9. แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน
10. ตารางนำบทความไปใช้

โครงสร้างเงินที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้รับก่อนโอนกรรมสิทธิ์

ธุรกิจขายบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมมักเก็บเงินจากลูกค้าเป็นหลายงวดก่อนโอนกรรมสิทธิ์จริง ได้แก่ เงินจอง เงินทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์รายเดือน

ซึ่งอาจกินระยะเวลาหลายเดือนถึงหลายปีในกรณีคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ

เงินทุกก้อนนี้ในทางบัญชียังไม่ใช่รายได้ของกิจการ เพราะกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่ได้โอนไปยังผู้ซื้อ และผู้ขายยังมีภาระต้องส่งมอบบ้านให้ตรงตามสัญญา

ทางปฏิบัติจึงบันทึกเงินดาวน์และเงินผ่อนที่รับมาเป็นบัญชี "เงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า" ซึ่งจัดอยู่ในหมวดหนี้สินหมุนเวียนของงบดุล ไม่ใช่รายได้ในงบกำไรขาดทุน

จนกว่าจะถึงจุดที่รับรู้รายได้ได้จริง

จุดรับรู้รายได้ทางบัญชี: เมื่อโอนกรรมสิทธิ์

ตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ที่ไม่ใช่สัญญาก่อสร้างระยะยาวแบบรับเหมา)

จะรับรู้เมื่อกิจการโอนความเสี่ยงและผลตอบแทนที่มีนัยสำคัญของความเป็นเจ้าของให้แก่ผู้ซื้อแล้ว

ซึ่งในทางปฏิบัติของธุรกิจบ้านจัดสรรและคอนโดคือ วันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

ดังนั้น แม้ลูกค้าจะผ่อนดาวน์มา 20 งวดตลอด 2 ปี บริษัทก็ยังไม่บันทึกรายได้แม้แต่บาทเดียวจนกว่าจะถึงวันโอน เมื่อถึงวันโอน บริษัทจะรับรู้รายได้เต็มจำนวนราคาขาย

พร้อมโอนยอดเงินรับล่วงหน้าที่สะสมไว้ทั้งหมดไปหักออกจากยอดที่ต้องรับชำระ ณ วันโอน

VAT รับรู้เร็วกว่าบัญชี ต้องระวังจุดนี้ให้มาก

ประเด็นที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ พลาดบ่อยที่สุดคือคิดว่า VAT รับรู้พร้อมกับรายได้ทางบัญชี แต่ในความเป็นจริง ตามประมวลรัษฎากรมาตรา 78

กำหนดจุดความรับผิดในการเสียภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ (กรณีที่เข้าข่ายต้องเสีย VAT เช่น

การขายอาคารชุดหรืออาคารพาณิชย์ในลักษณะทางการค้า) ไว้ที่ วันที่ได้รับชำระราคา หรือวันที่ออกใบกำกับภาษี แล้วแต่อย่างใดจะเกิดก่อน

นั่นหมายความว่า เมื่อบริษัทรับเงินดาวน์แต่ละงวด หากเข้าเงื่อนไขต้องเสีย VAT ก็ต้องออกใบกำกับภาษีและนำส่ง VAT 7% (ควรตรวจสอบอัตราปัจจุบันอีกครั้งก่อนยื่นแบบ

เนื่องจากเป็นอัตราลดหย่อนตามพระราชกฤษฎีกาที่มีกำหนดระยะเวลา)

ของยอดเงินที่ได้รับในเดือนนั้นทันที แม้จะยังไม่รับรู้รายได้ทางบัญชีเลยก็ตาม

อย่างไรก็ตาม การขายบ้านพร้อมที่ดินในลักษณะขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยโดยผู้ประกอบการที่ไม่ได้จดทะเบียนในลักษณะการค้าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

อาจเข้าข่ายเป็นการขายที่ไม่อยู่ในระบบ VAT แต่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทน

ซึ่งเป็นประเด็นที่ผู้ประกอบการควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญตามลักษณะธุรกิจของตนเองเป็นรายกรณี

เพราะการขายบ้านจัดสรรของผู้ประกอบการที่จดทะเบียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรงมักเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราที่กำหนด แทนที่จะเป็น VAT

ภาษีธุรกิจเฉพาะ: จุดที่ต้องเช็กคู่กับ VAT เสมอ

การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากฐานราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า)

ซึ่งจุดความรับผิดของภาษีธุรกิจเฉพาะเกิดขึ้น ณ

วันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ไม่ใช่วันรับเงินดาวน์ ทำให้ภาษีธุรกิจเฉพาะกับ VAT อาจมีจุดรับรู้คนละช่วงเวลากันในทางปฏิบัติของแต่ละธุรกิจ

จึงควรให้ผู้ทำบัญชีตรวจสอบว่าโครงการของตนเข้าข่ายเสีย VAT หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ

เพื่อไม่ให้เสียภาษีซ้ำซ้อนหรือขาดการนำส่ง

ต้นทุนขายและที่ดินรอการพัฒนา

อีกประเด็นที่ต้องดูคู่กันคือการจับคู่ต้นทุน เมื่อรับรู้รายได้ตอนโอนกรรมสิทธิ์ ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างของยูนิตนั้นต้องถูกโอนจาก "สินค้าคงเหลือ (ที่ดินและโครงการระหว่างพัฒนา)"

ไปเป็น "ต้นทุนขาย" ในงวดเดียวกัน หากบริษัทมีหลายเฟส หลายยูนิต

ต้องมีระบบคำนวณต้นทุนต่อยูนิตแยกชัดเจน ไม่ปะปนต้นทุนรวมของทั้งโครงการ

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

• บันทึกเงินดาวน์ทุกงวดเป็นรายได้ทันที ทำให้งบกำไรขาดทุนพองตัวเกินจริงก่อนโอนกรรมสิทธิ์
• ลืมออกใบกำกับภาษีและนำส่ง VAT จากเงินดาวน์แต่ละงวด เพราะเข้าใจผิดว่า VAT รับรู้พร้อมรายได้บัญชี
• ไม่แยกภาษีธุรกิจเฉพาะออกจาก VAT อย่างชัดเจน ทำให้ยื่นแบบผิดประเภทหรือขาดการนำส่ง
• คำนวณต้นทุนขายรวมทั้งโครงการ ไม่แยกตามยูนิตที่โอนจริง ทำให้กำไรขั้นต้นต่อยูนิตคลาดเคลื่อน
• ไม่กระทบยอดเงินรับล่วงหน้าคงเหลือกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ยังไม่โอน ทำให้ยอดหนี้สินในงบดุลไม่ตรงกับความเป็นจริง

เช็กลิสต์ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ควรทำทุกเดือน

• กระทบยอดเงินรับล่วงหน้าคงเหลือกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ยังไม่โอนทุกรายลูกค้า
• ตรวจสอบว่าธุรกรรมของโครงการเข้าข่าย VAT หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ และยื่นแบบให้ถูกประเภท
• ออกใบกำกับภาษีให้ตรงจุดความรับผิดทางภาษีในแต่ละงวดเงิน หากเข้าข่าย VAT
• แยกต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างเป็นรายยูนิตหรือรายเฟส เพื่อคำนวณต้นทุนขายให้ถูกต้องเมื่อโอน
• จัดทำรายงานยูนิตที่โอนแล้ว ยูนิตที่รอโอน และยูนิตที่ยังไม่ขาย แยกกันชัดเจนทุกสิ้นเดือน

สรุป

หัวใจของบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการแยกสามจุดให้ชัด คือจุดรับรู้รายได้ทางบัญชี (วันโอนกรรมสิทธิ์) จุดความรับผิดทาง VAT (วันรับเงินหรือออกใบกำกับภาษี)

และจุดความรับผิดทางภาษีธุรกิจเฉพาะ (วันโอนกรรมสิทธิ์เช่นกัน แต่คนละฐานภาษีกับบัญชี)

เมื่อผู้ประกอบการเข้าใจสามจุดนี้และวางระบบเอกสารรองรับตั้งแต่ต้น จะช่วยลดความเสี่ยงถูกประเมินภาษีย้อนหลังได้มาก

แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน

• กรมสรรพากร: ภาษีมูลค่าเพิ่ม
• กรมสรรพากร: ภาษีธุรกิจเฉพาะ
• กรมพัฒนาธุรกิจการค้า: บริการจดทะเบียนและข้อมูลนิติบุคคล

ตารางนำบทความไปใช้

ประเด็น	สิ่งที่ต้องตรวจ	ผลที่ต้องบันทึก
โครงสร้างเงินที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้รับก่อนโอนกรรมสิทธิ์	ตรวจเอกสารและข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้อง	สถานะ ผู้รับผิดชอบ และวันทบทวน
จุดรับรู้รายได้ทางบัญชี: เมื่อโอนกรรมสิทธิ์	ตรวจเอกสารและข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้อง	สถานะ ผู้รับผิดชอบ และวันทบทวน
VAT รับรู้เร็วกว่าบัญชี ต้องระวังจุดนี้ให้มาก	ตรวจเอกสารและข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้อง	สถานะ ผู้รับผิดชอบ และวันทบทวน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

เงินดาวน์และเงินผ่อนก่อนโอนกรรมสิทธิ์ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลหรือไม่

เงินดาวน์และเงินผ่อนที่รับก่อนโอนกรรมสิทธิ์ยังไม่ถือเป็นรายได้ทางบัญชีและภาษีเงินได้นิติบุคคล จึงยังไม่ต้องนำมารวมคำนวณกำไรสุทธิในงวดที่รับเงิน

แต่จะรับรู้รายได้ทั้งก้อนเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินแล้วเท่านั้น

ต้องออกใบกำกับภาษี VAT ตั้งแต่รับเงินจองหรือไม่

หากโครงการเข้าข่ายต้องเสีย VAT ต้องออกใบกำกับภาษีและนำส่งภาษีมูลค่าเพิ่มตั้งแต่วันที่ได้รับชำระเงินในแต่ละงวด ไม่ว่าจะเป็นเงินจอง เงินทำสัญญา หรือเงินผ่อนดาวน์

เพราะจุดความรับผิดทาง VAT เกิดขึ้นเมื่อได้รับเงินหรือออกใบกำกับภาษี

แล้วแต่อย่างใดเกิดก่อน

ขายบ้านจัดสรรต้องเสีย VAT หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ

ขึ้นอยู่กับลักษณะการประกอบธุรกิจ หากเป็นผู้ประกอบการที่ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามที่กำหนด มักเข้าข่ายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากฐานราคาขายหรือราคาประเมิน

ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบลักษณะธุรกิจของตนเองเป็นรายกรณีเพื่อยื่นแบบให้ถูกประเภทและไม่เสียภาษีซ้ำซ้อน

หากลูกค้ายกเลิกสัญญาหลังผ่อนดาวน์ไปแล้วบางส่วน ต้องบันทึกบัญชีอย่างไร

เงินดาวน์ที่เคยบันทึกเป็นเงินรับล่วงหน้าต้องพิจารณาตามเงื่อนไขสัญญาว่าคืนลูกค้าทั้งหมด คืนบางส่วน หรือริบเป็นของบริษัท ส่วนที่ริบไว้ตามสัญญาจะบันทึกเป็นรายได้อื่นของกิจการ ณ

วันที่สัญญาสิ้นสุดลง ไม่ใช่รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์

ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างควรแยกบันทึกอย่างไรเมื่อขายหลายเฟส

ควรแยกบัญชีต้นทุนโครงการเป็นรายเฟสหรือรายยูนิตตั้งแต่เริ่มพัฒนา และปันส่วนต้นทุนที่ดินและสาธารณูปโภคส่วนกลางตามพื้นที่ขายได้ของแต่ละยูนิต เพื่อให้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์แต่ละยูนิต

ต้นทุนขายที่โอนออกจากสินค้าคงเหลือตรงกับรายได้ที่รับรู้จริง

คอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จแต่ลูกค้าผ่อนดาวน์มาแล้วหลายปี ต้องรับรู้รายได้ระหว่างทางหรือไม่

โดยหลักการยังไม่ต้องรับรู้รายได้ระหว่างทาง เพราะยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ แต่ยังคงมีภาระต้องนำส่ง VAT จากเงินที่ได้รับแต่ละงวดหากเข้าข่ายต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม

บริษัทจึงควรทำรายงานกระทบยอดเงินรับล่วงหน้ากับ VAT ที่นำส่งไปแล้วอย่างสม่ำเสมอ

หลังจากจัดการเรื่องภาษีในแต่ละเดือนเรียบร้อยแล้ว การกลับมาทบทวนภาพรวมทั้งปีร่วมกับบริการที่ปรึกษาภาษีและวางแผนภาษี จะช่วยให้ธุรกิจเตรียมตัวได้ดีขึ้น