นิติบุคคลอาคารชุด บันทึกค่าส่วนกลางและภาษีอย่างไร

คำตอบสั้นๆ คือ นิติบุคคลอาคารชุดต้องแยกบัญชี "เงินกองทุน" ที่เก็บครั้งเดียวตอนซื้อห้องออกจาก "ค่าส่วนกลาง" ที่เก็บเป็นรายเดือน/รายปี

เพราะสองรายการนี้มีลักษณะทางบัญชีต่างกัน

และต้องตรวจสอบด้วยว่านิติบุคคลอาคารชุดมีรายได้ที่เข้าข่ายต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลหรือไม่ เพราะแม้จะไม่แสวงหากำไร แต่ก็มีบางกรณีที่ต้องเสียภาษี

สารบัญบทความ

1. นิติบุคคลอาคารชุดคืออะไร มีหน้าที่ทางบัญชีแค่ไหน
2. เงินกองทุน (Sinking Fund) บันทึกอย่างไร
3. ค่าส่วนกลาง (Common Area Fee) รับรู้เป็นรายได้ตามงวด
4. ประเด็นภาษีเงินได้ที่ต้องตรวจสอบให้ดี
5. VAT และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ที่เกี่ยวข้อง
6. เอกสารที่นิติบุคคลอาคารชุดควรเก็บให้ครบ
7. ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
8. สรุป
9. แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน
10. ตารางนำบทความไปใช้

นิติบุคคลอาคารชุดคืออะไร มีหน้าที่ทางบัญชีแค่ไหน

นิติบุคคลอาคารชุดจัดตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติอาคารชุด เพื่อบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เช่น ลิฟต์ ระบบไฟฟ้าส่วนกลาง สระว่ายน้ำ และพื้นที่ส่วนกลางอื่นๆ

แม้จะไม่ได้จัดตั้งขึ้นเพื่อแสวงหากำไรเหมือนบริษัททั่วไป

แต่ก็ยังมีหน้าที่จัดทำบัญชีรับ-จ่ายและงบการเงินประจำปีเพื่อรายงานต่อเจ้าของร่วมในที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปี

รายได้หลักของนิติบุคคลอาคารชุดมาจากสองแหล่งใหญ่คือ เงินกองทุนที่เก็บครั้งเดียวตอนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด และค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เก็บเป็นรายเดือนหรือรายปีตามพื้นที่ห้องชุด

(ตารางเมตร) ของเจ้าของร่วมแต่ละราย

เงินกองทุน (Sinking Fund) บันทึกอย่างไร

เงินกองทุนเป็นเงินที่เจ้าของร่วมจ่ายครั้งเดียวตอนซื้อห้องชุด เพื่อเป็นเงินสำรองไว้ใช้ซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในระยะยาว เช่น เปลี่ยนลิฟต์ ทาสีอาคารใหม่

หรือซ่อมโครงสร้าง เงินก้อนนี้ทางบัญชีจะบันทึกเป็น "ทุนสำรอง" หรือ

"เงินกองทุน" ในส่วนของทุน ไม่ใช่รายได้ในงบกำไรขาดทุน เพราะมีวัตถุประสงค์เฉพาะและไม่ได้ใช้จ่ายเป็นค่าใช้จ่ายดำเนินงานประจำ

ค่าส่วนกลาง (Common Area Fee) รับรู้เป็นรายได้ตามงวด

ค่าส่วนกลางที่เก็บจากเจ้าของร่วมเป็นรายเดือนหรือรายปี ถือเป็นรายได้ของนิติบุคคลอาคารชุดที่รับรู้ตามงวดเวลาที่ให้บริการดูแลทรัพย์ส่วนกลาง หากเก็บล่วงหน้าเป็นรายปี

ควรทยอยรับรู้เป็นรายได้ตามสัดส่วนเดือนที่ผ่านไปจริง

โดยส่วนที่ยังไม่ถึงกำหนดให้บันทึกเป็น "รายได้ค่าส่วนกลางรับล่วงหน้า" (หนี้สิน)

ค่าใช้จ่ายที่นำมาหักจากรายได้ค่าส่วนกลาง ได้แก่ เงินเดือนพนักงานส่วนกลาง (รปภ. แม่บ้าน ช่าง) ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าประกันภัยอาคาร ค่าซ่อมบำรุงเล็กน้อยประจำเดือน

และค่าใช้จ่ายบริหารจัดการนิติบุคคล

ประเด็นภาษีเงินได้ที่ต้องตรวจสอบให้ดี

ตามคำวินิจฉัยของคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีอากรที่ 33/2540 นิติบุคคลอาคารชุดที่จัดตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติอาคารชุดและดำเนินกิจการเฉพาะตามวัตถุประสงค์ของกฎหมายอาคารชุด

ไม่เข้าลักษณะเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลตามมาตรา 39

แห่งประมวลรัษฎากร จึงไม่มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 และมาตรา 66 สำหรับเงินกองทุน ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

และค่าสาธารณูปโภคที่เก็บจากเจ้าของร่วมเพื่อใช้จ่ายตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว

และไม่เข้าข่ายเป็นผู้ประกอบการที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 77/2 สำหรับเงินรายการเหล่านี้เช่นกัน อย่างไรก็ตาม รายได้ที่ไม่ใช่ค่าส่วนกลางโดยตรง เช่น ดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร

ค่าเช่าพื้นที่ส่วนกลางให้บุคคลภายนอกทำร้านค้า

หรือค่าเช่าป้ายโฆษณา อาจเข้าข่ายต้องนำมาพิจารณาภาระภาษีแยกต่างหาก (เช่น ดอกเบี้ยเงินฝากอาจถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย)

จึงควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อตรวจสอบเป็นรายกรณีตามลักษณะรายได้จริงของแต่ละนิติบุคคล

VAT และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ที่เกี่ยวข้อง

นิติบุคคลอาคารชุดเมื่อว่าจ้างบริษัทบริหารจัดการอาคาร (Property Management) บริษัทรักษาความปลอดภัย หรือบริษัททำความสะอาด ต้องพิจารณาว่าค่าจ้างดังกล่าวเข้าข่ายต้องหักภาษี ณ

ที่จ่ายตามประเภทเงินได้หรือไม่ เช่น

ค่าจ้างบริการทั่วไปมักหักในอัตรา 3% และหากผู้รับจ้างเป็นผู้ประกอบการจด VAT ก็ต้องเรียกใบกำกับภาษีเพื่อใช้เป็นหลักฐานค่าใช้จ่ายให้ถูกต้อง แม้ตัวนิติบุคคลอาคารชุดเองจะไม่ได้จด

VAT ก็ตาม เนื่องจากรายได้ค่าส่วนกลางไม่ใช่ฐานภาษีมูลค่าเพิ่ม

เอกสารที่นิติบุคคลอาคารชุดควรเก็บให้ครบ

• มติที่ประชุมใหญ่เกี่ยวกับอัตราค่าส่วนกลางและการใช้เงินกองทุน
• ใบเสร็จรับเงินค่าส่วนกลางแยกตามห้องชุดและงวดเดือน
• สัญญาจ้างบริษัทบริหารจัดการอาคาร บริษัทรักษาความปลอดภัย และผู้รับเหมาซ่อมบำรุง
• หนังสือรับรองหัก ณ ที่จ่ายที่ออกให้ผู้รับจ้างแต่ละราย
• รายงานยอดเงินกองทุนคงเหลือและการใช้จ่ายเงินกองทุนแยกจากค่าส่วนกลางประจำ

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

• นำเงินกองทุนมาปะปนกับค่าส่วนกลางประจำเดือน ทำให้ไม่รู้ยอดเงินสำรองที่แท้จริง
• ไม่หักภาษี ณ ที่จ่ายค่าจ้างบริษัทบริหารจัดการอาคารหรือผู้รับเหมาซ่อมบำรุง
• รับรู้ค่าส่วนกลางที่เก็บล่วงหน้าทั้งปีเป็นรายได้ทันทีโดยไม่ทยอยรับรู้ตามงวด
• ไม่แยกรายได้อื่นที่ไม่ใช่ค่าส่วนกลาง (เช่น ค่าเช่าพื้นที่ส่วนกลาง) ออกจากรายได้ค่าส่วนกลางที่ได้รับยกเว้นภาษี
• ไม่มีมติที่ประชุมใหญ่รองรับการใช้จ่ายเงินกองทุนซ่อมบำรุงใหญ่

สรุป

นิติบุคคลอาคารชุดแม้จะไม่แสวงหากำไรเหมือนบริษัททั่วไป แต่ก็ต้องจัดทำบัญชีให้โปร่งใสและตรวจสอบได้ เพราะเจ้าของร่วมทุกคนมีสิทธิ์ตรวจสอบการใช้เงิน

การแยกเงินกองทุนออกจากค่าส่วนกลาง การรับรู้รายได้ตามงวดที่ถูกต้อง

และการตรวจสอบภาระภาษีจากรายได้อื่นนอกเหนือค่าส่วนกลาง จะช่วยให้นิติบุคคลอาคารชุดบริหารจัดการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพและลดความเสี่ยงถูกตรวจสอบ

แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน

• กรมสรรพากร: ภาษีมูลค่าเพิ่ม
• กรมสรรพากร: ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
• คำวินิจฉัยของคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีอากรที่ 33/2540 (การยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีมูลค่าเพิ่มของนิติบุคคลอาคารชุด)
• กรมพัฒนาธุรกิจการค้า: บริการจดทะเบียนและข้อมูลนิติบุคคล

ตารางนำบทความไปใช้

ประเด็น	สิ่งที่ต้องตรวจ	ผลที่ต้องบันทึก
นิติบุคคลอาคารชุดคืออะไร มีหน้าที่ทางบัญชีแค่ไหน	ตรวจเอกสารและข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้อง	สถานะ ผู้รับผิดชอบ และวันทบทวน
เงินกองทุน (Sinking Fund) บันทึกอย่างไร	ตรวจเอกสารและข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้อง	สถานะ ผู้รับผิดชอบ และวันทบทวน
ค่าส่วนกลาง (Common Area Fee) รับรู้เป็นรายได้ตามงวด	ตรวจเอกสารและข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้อง	สถานะ ผู้รับผิดชอบ และวันทบทวน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

เงินกองทุนกับค่าส่วนกลางต่างกันอย่างไรในทางบัญชี

เงินกองทุนเป็นเงินที่เก็บครั้งเดียวตอนซื้อห้องชุด บันทึกเป็นทุนสำรองในส่วนของทุน ใช้สำหรับซ่อมบำรุงใหญ่ระยะยาว ส่วนค่าส่วนกลางเก็บเป็นรายเดือนหรือรายปี

รับรู้เป็นรายได้ตามงวดที่ให้บริการดูแลทรัพย์ส่วนกลาง สองรายการนี้ต้องแยกบัญชีกันชัดเจน

ห้ามปะปนกัน

นิติบุคคลอาคารชุดต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลหรือไม่

ตามคำวินิจฉัยของคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีอากรที่ 33/2540 นิติบุคคลอาคารชุดไม่เข้าลักษณะเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร

จึงไม่มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคลจากเงินกองทุนและค่าส่วนกลางที่เก็บตามวัตถุประสงค์ของกฎหมายอาคารชุด แต่รายได้อื่นที่ไม่ใช่ค่าส่วนกลางโดยตรง เช่น

ดอกเบี้ยเงินฝากหรือค่าเช่าพื้นที่ส่วนกลาง

ควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญเป็นรายกรณีว่าเข้าข่ายต้องเสียภาษีหรือไม่

นิติบุคคลอาคารชุดต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายเมื่อจ่ายค่าจ้างบริษัทบริหารอาคารหรือไม่

ต้องหัก หากว่าจ้างบริษัทบริหารจัดการอาคาร บริษัทรักษาความปลอดภัย หรือผู้รับเหมาซ่อมบำรุงที่เข้าข่ายเงินได้ตามประมวลรัษฎากร นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่หักภาษี ณ

ที่จ่ายตามอัตราที่กำหนดและออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้ผู้รับจ้างทุกครั้ง

เงินกองทุนใช้ซ่อมบำรุงใหญ่ต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่หรือไม่

ควรผ่านมติที่ประชุมใหญ่หรือตามอำนาจที่ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดกำหนดไว้ เพื่อให้การใช้จ่ายเงินกองทุนมีความโปร่งใสและตรวจสอบได้

และควรเก็บเอกสารมติดังกล่าวไว้ประกอบการบันทึกบัญชีการใช้จ่ายเงินกองทุนทุกครั้ง

ค่าส่วนกลางที่เก็บล่วงหน้าทั้งปีต้องรับรู้รายได้ทันทีหรือไม่

ไม่ควรรับรู้ทันทีทั้งจำนวน ควรทยอยรับรู้เป็นรายได้ตามสัดส่วนเดือนที่ให้บริการจริง ส่วนที่ยังไม่ถึงกำหนดบันทึกเป็นรายได้ค่าส่วนกลางรับล่วงหน้าในหมวดหนี้สิน

เพื่อให้งบการเงินสะท้อนผลการดำเนินงานแต่ละงวดอย่างถูกต้อง

นิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดทำงบการเงินและตรวจสอบบัญชีทุกปีหรือไม่

ควรจัดทำงบการเงินประจำปีเพื่อรายงานต่อที่ประชุมใหญ่สามัญของเจ้าของร่วม แม้กฎหมายอาคารชุดจะไม่ได้กำหนดให้ต้องตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเหมือนบริษัททั่วไปเสมอไป

แต่การให้ผู้ทำบัญชีมืออาชีพช่วยตรวจสอบความถูกต้องจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้เจ้าของร่วมและลดข้อพิพาทเรื่องการใช้เงิน

หากต้องการดูแลบัญชีและภาษีของธุรกิจเฉพาะทางให้ครบถ้วนตั้งแต่ต้น ลองศึกษาบริการบัญชี ภาษี และวางระบบการเงินสำหรับ SME ของ A Plus Me เพื่อเป็นแนวทางในการวางแผนงาน