ปล่อยเช่ารายวันแบบ Airbnb ต้องขอใบอนุญาตโรงแรมไหม

คำตอบสั้นๆ คือ โดยหลักการแล้วการให้เช่าที่พักเป็นรายวันเข้าข่ายการประกอบธุรกิจโรงแรมตามพระราชบัญญัติโรงแรม ซึ่งต้องขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม เว้นแต่เข้าเงื่อนไขยกเว้นบางประการ แต่ในทางปฏิบัติเจ้าของที่พักจำนวนมากยังไม่ขอใบอนุญาตและเสี่ยงถูกดำเนินคดี บทความนี้อธิบายเกณฑ์และภาระภาษีที่เกี่ยวข้องให้ชัดเจน

ทำไมการปล่อยเช่ารายวันจึงเข้าข่ายธุรกิจโรงแรม

หลายคนเข้าใจผิดว่าการนำคอนโดหรือบ้านส่วนตัวไปปล่อยเช่าผ่านแพลตฟอร์มอย่าง Airbnb เป็นเพียงการหารายได้เสริมทั่วไป แต่ในทางกฎหมายไทย พระราชบัญญัติโรงแรมกำหนดว่าการให้บริการที่พักชั่วคราวแก่ผู้มาพักเป็นครั้งคราวโดยมีค่าตอบแทน และให้พักอาศัยเป็นระยะเวลาไม่เกิน 30 วัน เข้าข่ายลักษณะการประกอบธุรกิจโรงแรม ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ต้องขอรับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมจากหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องก่อนเปิดให้บริการ

ทั้งนี้กฎหมายมีข้อยกเว้นสำหรับที่พักขนาดเล็กบางลักษณะ เช่น สถานที่พักที่มีจำนวนห้องพักไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนดและรับผู้พักได้ไม่เกินจำนวนที่กำหนด อาจเข้าข่ายได้รับยกเว้นไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรม แต่ยังคงมีหน้าที่ต้องแจ้งหรือจดทะเบียนกับหน่วยงานท้องถิ่นตามประเภทที่กฎหมายกำหนด เกณฑ์รายละเอียดจำนวนห้องและเงื่อนไขการยกเว้นควรตรวจสอบกับหน่วยงานที่มีอำนาจหรือที่ปรึกษากฎหมายก่อนดำเนินการ เนื่องจากเป็นประเด็นกฎหมายเฉพาะทางนอกเหนือจากภาษี

ความเสี่ยงหากปล่อยเช่ารายวันโดยไม่มีใบอนุญาต

การประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับใบอนุญาตมีความเสี่ยงทั้งทางกฎหมายและทางปฏิบัติ ได้แก่

• ความเสี่ยงถูกดำเนินคดี: หน่วยงานราชการมีอำนาจตรวจสอบและดำเนินคดีกับผู้ประกอบธุรกิจโรงแรมที่ไม่มีใบอนุญาต โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการร้องเรียนจากเพื่อนบ้านหรือนิติบุคคลอาคารชุด
• ข้อจำกัดจากนิติบุคคลอาคารชุด: คอนโดมิเนียมหลายแห่งมีข้อบังคับห้ามปล่อยเช่ารายวันโดยเด็ดขาด เพราะขัดกับวัตถุประสงค์การอยู่อาศัยตามกฎหมายอาคารชุด
• ผลกระทบต่อประกันภัย: หากเกิดอุบัติเหตุหรือความเสียหายระหว่างการให้เช่ารายวันที่ไม่ได้รับอนุญาต กรมธรรม์ประกันภัยบ้านทั่วไปอาจปฏิเสธความคุ้มครอง

ภาระภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) จากรายได้ Airbnb

ในมุมภาษี การให้บริการที่พักรายวันถือเป็นการให้บริการเช่าที่พักชั่วคราว ซึ่งไม่ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มเหมือนการให้เช่าที่พักรายเดือน (หอพัก อพาร์ตเมนต์) ดังนั้นหากมีรายได้จากการให้เช่าที่พักรายวันรวมกันเกิน 1,800,000 บาทต่อปี เจ้าของที่พักมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มและเรียกเก็บ VAT 7% จากผู้เข้าพัก

ข้อควรระวังสำคัญคือการนับฐานรายได้ 1.8 ล้านบาทต้องใช้ ยอดที่ผู้เข้าพักจ่ายจริงทั้งหมด ไม่ใช่ยอดเงินสุทธิที่แพลตฟอร์มโอนให้หลังหักค่าธรรมเนียมแล้ว เพราะแพลตฟอร์มอย่าง Airbnb มักหักค่าธรรมเนียมบริการก่อนโอนเงินให้เจ้าของที่พัก

ตัวอย่างการคำนวณรายได้เพื่อพิจารณาจด VAT

รายการ	จำนวนเงิน (บาท)
ยอดที่ผู้เข้าพักจ่ายผ่านแพลตฟอร์ม (ทั้งปี)	1,950,000
ค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์มหักไว้ (ประมาณ 15%)	292,500
ยอดเงินสุทธิที่เจ้าของที่พักได้รับจริง	1,657,500

แม้เจ้าของที่พักจะได้รับเงินสุทธิเพียง 1,657,500 บาท แต่ฐานรายได้ที่ต้องนำมาพิจารณาจด VAT คือยอดเต็ม 1,950,000 บาท ซึ่งเกิน 1.8 ล้านบาทแล้ว จึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียน VAT

ค่าคอมมิชชั่นแพลตฟอร์มต่างประเทศและภาษีหัก ณ ที่จ่าย

แพลตฟอร์มอย่าง Airbnb เป็นนิติบุคคลต่างประเทศที่ไม่ได้จดทะเบียน VAT ในไทย เมื่อเจ้าของที่พักที่จด VAT แล้วจ่ายค่าธรรมเนียมบริการให้แพลตฟอร์ม มีหน้าที่นำส่งภาษีมูลค่าเพิ่มแทนแพลตฟอร์มต่างประเทศด้วยแบบ ภ.พ.36 ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 83/6 ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป เพื่อให้ค่าธรรมเนียมนี้เป็นค่าใช้จ่ายที่สรรพากรยอมรับได้

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: อัตราเชิงพาณิชย์

เมื่อนำบ้านหรือคอนโดที่เคยใช้เป็นที่อยู่อาศัยส่วนตัวมาปล่อยเช่ารายวันเชิงพาณิชย์ ลักษณะการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินเปลี่ยนไป และอาจถูกจัดอยู่ในประเภทการใช้ประโยชน์อื่น (เชิงพาณิชย์) ซึ่งเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่สูงกว่าที่อยู่อาศัยส่วนตัวอย่างมีนัยสำคัญ เจ้าของที่พักควรแจ้งเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นให้ถูกต้อง เพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับและเงินเพิ่มจากการประเมินย้อนหลัง

ภาษีเงินได้จากรายได้ Airbnb

รายได้จากการปล่อยเช่าที่พักรายวันถือเป็นเงินได้ที่ต้องนำมารวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีเงินได้นิติบุคคล แล้วแต่ว่าเจ้าของที่พักดำเนินการในนามบุคคลธรรมดาหรือจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล หากดำเนินการในนามบุคคลธรรมดาและมีรายได้จำนวนมาก ควรพิจารณาจดทะเบียนนิติบุคคลเพื่อวางแผนภาษีอย่างมีระบบ เพราะอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับ SME ที่มีกำไรสุทธิไม่เกิน 300,000 บาทแรกได้รับยกเว้นภาษี ส่วนที่เกิน 300,000 บาทแต่ไม่เกิน 3,000,000 บาทเสียภาษีในอัตรา 15% และส่วนที่เกิน 3,000,000 บาทเสียภาษีในอัตรา 20%

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยของเจ้าของที่พัก Airbnb

• ไม่ตรวจสอบข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดก่อนเริ่มปล่อยเช่ารายวัน ทำให้ถูกร้องเรียนและอาจถูกสั่งระงับ
• คำนวณฐานรายได้เพื่อพิจารณาจด VAT จากยอดเงินสุทธิที่ได้รับ แทนที่จะใช้ยอดเต็มที่ผู้เข้าพักจ่ายจริง ทำให้จด VAT ล่าช้ากว่าที่ควร
• ไม่นำส่ง ภ.พ.36 สำหรับค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้แพลตฟอร์มต่างประเทศ ทำให้ค่าใช้จ่ายนี้ไม่สามารถนำมาหักภาษีได้
• ไม่แจ้งเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินกับหน่วยงานท้องถิ่น ทำให้เสียภาษีที่ดินในอัตราที่อยู่อาศัยทั้งที่ใช้เชิงพาณิชย์จริง ซึ่งอาจถูกประเมินภาษีย้อนหลังพร้อมเงินเพิ่ม
• ไม่เก็บหลักฐานรายรับ-รายจ่ายอย่างเป็นระบบ ทำให้ยื่นภาษีเงินได้ประจำปีไม่ถูกต้อง

แนวทางปฏิบัติที่แนะนำก่อนเริ่มปล่อยเช่ารายวัน

• ตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สินก่อนเริ่มธุรกิจ ทั้งข้อบังคับอาคารชุดและเงื่อนไขใบอนุญาตโรงแรมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องหรือที่ปรึกษากฎหมาย
• ติดตามยอดรายได้สะสมทั้งปีจากทุกแพลตฟอร์มรวมกัน หากใกล้ถึง 1.8 ล้านบาทให้เตรียมจด VAT ล่วงหน้า
• แจ้งเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นให้ตรงกับการใช้งานจริง
• เก็บหลักฐานรายรับจากแพลตฟอร์มและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าทำความสะอาด ค่าน้ำค่าไฟ อย่างเป็นระบบทุกเดือน
• ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านบัญชีภาษีเพื่อประเมินว่าควรดำเนินการในนามบุคคลธรรมดาหรือจดทะเบียนนิติบุคคล

ความแตกต่างระหว่างเช่ารายวันกับเช่ารายเดือนในทางภาษี

เจ้าของที่พักหลายรายพยายามหลีกเลี่ยงการเข้าข่ายธุรกิจโรงแรมด้วยการกำหนดสัญญาเช่าขั้นต่ำ 1 เดือน แต่ยังปล่อยให้ผู้เข้าพักจริงเข้า-ออกเป็นรายวันผ่านแพลตฟอร์ม พฤติกรรมเช่นนี้มีความเสี่ยงสูงมาก เพราะหน่วยงานที่ตรวจสอบจะพิจารณาจากพฤติการณ์การให้บริการจริง เช่น มีการทำความสะอาดเปลี่ยนผ้าปูที่นอนให้ทุกครั้งที่แขกเปลี่ยน มีบริการต้อนรับคล้ายโรงแรม ไม่ใช่พิจารณาจากข้อความในสัญญาเพียงอย่างเดียว หากพฤติการณ์จริงเข้าข่ายให้บริการที่พักชั่วคราวแบบโรงแรม ก็ยังถือว่าเข้าข่ายต้องขอใบอนุญาตและมีภาระภาษีตามอัตราของธุรกิจให้เช่าที่พักรายวันเช่นเดิม แม้สัญญาจะเขียนว่าเป็นรายเดือนก็ตาม

การบันทึกบัญชีรายรับจากหลายแพลตฟอร์มพร้อมกัน

เจ้าของที่พักจำนวนมากลงประกาศพร้อมกันในหลายช่องทาง เช่น Airbnb, Agoda และ Booking.com เพื่อเพิ่มโอกาสขายห้อง การบันทึกบัญชีในกรณีนี้ควรตั้งรหัสบัญชีย่อยแยกตามแพลตฟอร์ม เพื่อให้เห็นว่าช่องทางใดสร้างรายได้มากที่สุดและมีค่าธรรมเนียมสูงเท่าใด รวมถึงช่วยให้กระทบยอดรายรับกับรายงานสรุปยอดขายที่แต่ละแพลตฟอร์มออกให้ทุกเดือนได้ง่ายขึ้น ป้องกันปัญหารายได้ตกหล่นเมื่อต้องรวมยอดทั้งปีเพื่อพิจารณาจด VAT

ใช้บทความนี้กับธุรกิจของคุณอย่างไร

เนื้อหาเรื่อง ปล่อยเช่ารายวันแบบ Airbnb ต้องขอใบอนุญาตโรงแรมไหม ควรนำไปใช้ตรวจสอบกับเอกสารและตัวเลขจริงของกิจการ ไม่ใช่อ่านเพื่อจำคำศัพท์ เพราะแนวทางบัญชีและภาษีขึ้นกับข้อเท็จจริง เอกสาร และรอบเวลาที่เกิดรายการของแต่ละธุรกิจ

แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน

• กรมสรรพากร (rd.go.th)
• กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (dbd.go.th)
• ระบบยื่นแบบออนไลน์ e-Filing กรมสรรพากร

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ปล่อยเช่า Airbnb รายวันต้องขอใบอนุญาตโรงแรมทุกกรณีหรือไม่?

โดยหลักการทั่วไป การให้เช่าที่พักรายวันเข้าข่ายธุรกิจโรงแรมและต้องขอใบอนุญาต แต่มีข้อยกเว้นสำหรับที่พักขนาดเล็กบางลักษณะตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ควรตรวจสอบรายละเอียดกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องหรือที่ปรึกษากฎหมายก่อนตัดสินใจ

รายได้จาก Airbnb ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มหรือไม่?

หากรายได้รวมจากการให้เช่าที่พักรายวันเกิน 1,800,000 บาทต่อปี ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มและเรียกเก็บ VAT 7% จากผู้เข้าพัก โดยฐานรายได้ต้องใช้ยอดเต็มที่ผู้เข้าพักจ่ายจริง ไม่ใช่ยอดสุทธิหลังหักค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์ม

ค่าธรรมเนียมที่ Airbnb หักไว้ต้องเสียภาษีอย่างไร?

เจ้าของที่พักที่จด VAT แล้วมีหน้าที่นำส่งภาษีมูลค่าเพิ่มแทนแพลตฟอร์มต่างประเทศด้วยแบบ ภ.พ.36 ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป เพื่อให้ค่าธรรมเนียมนี้เป็นค่าใช้จ่ายที่นำมาหักภาษีได้ถูกต้อง

นำคอนโดที่อยู่อาศัยไปปล่อยเช่ารายวัน ต้องเสียภาษีที่ดินอัตราใด?

เมื่อเปลี่ยนไปใช้เชิงพาณิชย์ อาจถูกจัดอยู่ในประเภทการใช้ประโยชน์อื่นซึ่งเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราสูงกว่าที่อยู่อาศัยส่วนตัว ควรแจ้งเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นให้ถูกต้อง

นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิห้ามปล่อยเช่ารายวันหรือไม่?

มีสิทธิ คอนโดมิเนียมหลายแห่งกำหนดข้อบังคับห้ามปล่อยเช่ารายวันเพราะขัดกับวัตถุประสงค์การอยู่อาศัยตามกฎหมายอาคารชุด เจ้าของห้องควรตรวจสอบข้อบังคับก่อนเริ่มธุรกิจเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาท

ควรดำเนินธุรกิจ Airbnb ในนามบุคคลธรรมดาหรือจดทะเบียนนิติบุคคล?

หากรายได้ยังน้อยและมีที่พักเพียงหน่วยเดียว การดำเนินการในนามบุคคลธรรมดาอาจสะดวกกว่า แต่หากมีที่พักหลายหน่วยและรายได้เติบโตต่อเนื่อง ควรพิจารณาจดทะเบียนนิติบุคคลเพื่อใช้สิทธิลดหย่อนภาษี SME และวางแผนภาษีอย่างเป็นระบบ

หากถูกตรวจสอบว่าประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาต ต้องทำอย่างไร?

ควรปรึกษาที่ปรึกษากฎหมายทันทีเพื่อประเมินสถานะและดำเนินการขอใบอนุญาตย้อนหลังหรือปรับรูปแบบธุรกิจให้ถูกต้องตามกฎหมาย พร้อมทั้งตรวจสอบภาระภาษีที่อาจค้างอยู่คู่ขนานกันไป