ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นฟรีแลนซ์เอเย่นต์อิสระหรือบริษัทนายหน้าที่จดทะเบียนแล้ว มีภาระภาษีที่ซับซ้อนและแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากรายได้หลักคือ "ค่าคอมมิชชัน" ซึ่งมีวิธีจัดประเภทเงินได้ การหักค่าใช้จ่าย และการถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายที่แตกต่างจากธุรกิจทั่วไป บทความนี้อธิบายแนวทางภาษีและบัญชีสำหรับทั้งสองรูปแบบ พร้อมจุดเสี่ยงที่ควรระวังเป็นพิเศษ (ข้อมูล ณ ปี 2569)

นายหน้าอิสระ (บุคคลธรรมดา) กับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เมื่อบุคคลธรรมดาทำหน้าที่เป็นนายหน้าขายหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้เป็นพนักงานประจำของโครงการใดโครงการหนึ่ง ค่านายหน้าที่ได้รับจะจัดเป็น เงินได้พึงประเมินประเภทที่ 2 ตามมาตรา 40(2) แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งเป็นเงินได้จากหน้าที่หรือตำแหน่งงานที่ปฏิบัติ รวมถึงค่าธรรมเนียม ค่านายหน้า ค่าส่วนลด และผลประโยชน์ใดๆ ที่ได้รับเนื่องจากการนั้น

สิทธิ์หักค่าใช้จ่ายสำหรับเงินได้ประเภทนี้คือ 50% ของเงินได้ แต่สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท และหากมีเงินได้ประเภทที่ 1 (เงินเดือน) ร่วมด้วย ยอดหักค่าใช้จ่ายรวมของทั้งสองประเภทก็ยังคงถูกจำกัดที่ 100,000 บาทเท่ากัน หลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว ยอดเงินได้สุทธิจะนำไปคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า 0–35%

ตัวอย่างการคำนวณ: นายหน้าอิสระรับค่าคอมมิชชัน 500,000 บาทต่อปี

  • เงินได้ (ค่านายหน้า): 500,000 บาท
  • หักค่าใช้จ่ายเหมา 50% แต่ไม่เกิน 100,000 บาท: หัก 100,000 บาท
  • เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย: 400,000 บาท
  • นำไปรวมกับเงินได้อื่น (ถ้ามี) และหักค่าลดหย่อนส่วนตัวก่อนคำนวณภาษีอัตราก้าวหน้า

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: บุคคลธรรมดา vs. นิติบุคคล

ประเด็นที่นายหน้าและผู้ว่าจ้างมักสับสนคือ ใครถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย เท่าไร และยื่นด้วยแบบอะไร ซึ่งขึ้นอยู่กับสถานะของทั้งผู้จ่ายและผู้รับเงิน

อัตราและแบบฟอร์มหักภาษี ณ ที่จ่ายค่านายหน้า

  • ผู้รับเป็นนิติบุคคล (บริษัทนายหน้า) — ผู้จ่ายซึ่งเป็นนิติบุคคลหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% ยื่นแบบ ภ.ง.ด.53 ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป (วันที่ 15 กรณียื่นออนไลน์)
  • ผู้รับเป็นบุคคลธรรมดา (นายหน้าอิสระ) — ผู้จ่ายซึ่งเป็นนิติบุคคลหักตามอัตราก้าวหน้า หรือในทางปฏิบัติมักคำนวณจากอัตราโดยประมาณ ยื่นแบบ ภ.ง.ด.3 ภายในกำหนดเดียวกัน
  • ผู้จ่ายเป็นบุคคลธรรมดา — บุคคลธรรมดาที่จ่ายค่านายหน้าโดยทั่วไปไม่มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย เว้นแต่จะดำเนินกิจการในรูปห้างหุ้นส่วนสามัญที่ไม่ใช่นิติบุคคลตามเงื่อนไขที่กรมสรรพากรกำหนด

ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายเป็นเพียง "เงินจ่ายล่วงหน้า" ที่นำไปหักออกจากภาษีที่ต้องชำระจริงเมื่อยื่นแบบประจำปี หากถูกหักไว้มากกว่าภาษีที่คำนวณได้จริง มีสิทธิ์ขอคืนได้

บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (นิติบุคคล): ภาษีเงินได้นิติบุคคล

หากดำเนินธุรกิจในรูปแบบ บริษัทจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล รายได้ค่าคอมมิชชันทั้งหมดถือเป็นรายได้จากการดำเนินกิจการ หักรายจ่ายที่เกิดขึ้นจริงและมีเอกสารหลักฐานได้ตามหลักเกณฑ์รายจ่ายที่ยอมรับได้ทางภาษี จากนั้นคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลจากกำไรสุทธิ

สำหรับ SME ที่มีทุนจดทะเบียนชำระแล้ว ไม่เกิน 5,000,000 บาท และมีรายได้จากกิจการ ไม่เกิน 30,000,000 บาท ต่อรอบบัญชี จะได้สิทธิ์อัตราภาษีแบบขั้นบันได ดังนี้:

  • กำไรสุทธิ 0 – 300,000 บาท: ยกเว้นภาษี (0%)
  • กำไรสุทธิ 300,001 – 3,000,000 บาท: 15%
  • กำไรสุทธิส่วนที่เกิน 3,000,000 บาท: 20%

บริษัทนายหน้าที่ไม่ผ่านเกณฑ์ SME ทั้งสองข้อ หรือในปีใดปีหนึ่งที่รายได้เกินเพดาน จะเสียภาษีในอัตรา 20% แบบเดียวกัน (อัตราก้าวหน้าไม่ใช้อีกต่อไป — เสีย 20% จากกำไรสุทธิทั้งก้อน) (ข้อมูล ณ ปี 2569)

VAT สำหรับธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นการให้บริการที่อยู่ในข่าย ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ไม่ใช่ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) เพราะ SBT ใช้กับผู้ประกอบการที่ ขาย อสังหาริมทรัพย์เองในทางค้าปกติ ไม่ใช่ผู้ทำหน้าที่เป็นตัวกลาง

เมื่อรายรับจากค่านายหน้าสะสม เกิน 1,800,000 บาทต่อปี ผู้ประกอบการมีหน้าที่ยื่นจดทะเบียน VAT ภายในกำหนดเวลาตามกฎหมาย (โดยทั่วไปอ้างอิง 30 วัน นับจากวันที่มีรายรับเกินเกณฑ์) และต้องเรียกเก็บ VAT จากค่าคอมมิชชัน จากนั้นยื่นแบบ ภ.พ.30 และนำส่งภาษีทุกเดือน

อัตรา VAT ปัจจุบันอยู่ที่ 7% (รวมภาษีท้องถิ่น) ซึ่งเป็นอัตราลดหย่อนจากอัตราตามกฎหมาย 10% โดยต้องต่ออายุตามพระราชกฤษฎีกาเป็นรายปี ควรตรวจสอบอัตราที่บังคับใช้ ณ ปีที่ยื่นกับกรมสรรพากรด้วย

สิ่งที่ต้องทำเมื่อรายรับใกล้เกิน 1.8 ล้านบาท

  • ติดตามยอดรายรับสะสมจากค่านายหน้าอย่างใกล้ชิดตลอดปีบัญชี
  • เตรียมเอกสารจดทะเบียน VAT ได้แก่ หนังสือรับรองบริษัท หรือบัตรประชาชน (กรณีบุคคลธรรมดา) พร้อมหลักฐานที่ตั้งสถานประกอบการ
  • เมื่อจด VAT แล้ว ต้องออกใบกำกับภาษีทุกครั้งที่มีการรับค่านายหน้า
  • จัดทำรายงานภาษีซื้อและภาษีขายประจำเดือนให้ครบถ้วน

รายจ่ายที่หักได้และเอกสารที่ต้องมี (สำหรับนิติบุคคล)

ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีรายจ่ายที่เกิดขึ้นจริงในการหาลูกค้าและปิดการขาย ซึ่งส่วนใหญ่สามารถหักเป็นรายจ่ายทางภาษีได้ หากมีหลักฐานถูกต้อง

  • ค่าโฆษณาและการตลาด — ค่าลงประกาศในพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์ ค่า Boost โซเชียลมีเดีย ค่าจัดทำวิดีโอทรัพย์สิน ต้องมีใบเสร็จรับเงิน/ใบกำกับภาษีครบถ้วน
  • ค่าเดินทางและยานพาหนะ — ค่าน้ำมัน ค่าทางด่วน ค่าเช่ารถเพื่อพาลูกค้าชมทรัพย์ ต้องมีบันทึกการเดินทางและใบเสร็จ
  • ค่าคอมมิชชันที่แบ่งให้เอเย่นต์ย่อย — ต้องมีสัญญานายหน้าย่อย และผู้จ่ายต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราที่ถูกต้องก่อนจ่าย
  • ค่าสำนักงานและอุปกรณ์ — ค่าเช่าสำนักงาน ค่าซอฟต์แวร์ CRM อุปกรณ์ถ่ายภาพและวิดีโอทรัพย์สิน
  • ค่าใช้จ่ายอบรมและใบอนุญาต — หากมีค่าต่ออายุใบอนุญาตนายหน้าหรือค่าอบรมวิชาชีพที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ สามารถนำมาหักได้

รายจ่ายที่ ต้องระวัง คือรายจ่ายที่ไม่มีหลักฐาน รายจ่ายส่วนตัวที่ปะปนกับรายจ่ายธุรกิจ และการจ่ายค่าคอมมิชชันโดยไม่หักภาษี ณ ที่จ่าย ซึ่งอาจถูกสรรพากรไม่ยอมรับรายจ่ายทั้งก้อน หรือถูกปรับเพิ่มภาษีพร้อมเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม

การจัดทำบัญชีและระบบเอกสารสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

บริษัทนายหน้าที่จดทะเบียนนิติบุคคลมีหน้าที่จัดทำบัญชีตามมาตรฐานการบัญชีที่รับรองทั่วไป และส่งงบการเงินประจำปีที่ผ่านการตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีรับอนุญาต (CPA) ให้แก่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ภายใน 5 เดือนนับจากวันสิ้นรอบบัญชี

ลักษณะพิเศษของบัญชีธุรกิจนายหน้าที่ควรจัดการอย่างเป็นระบบ ได้แก่:

  • การรับรู้รายได้ — รายได้ค่านายหน้าควรรับรู้เมื่อการซื้อขายหรือการเช่าเสร็จสิ้นและมีสิทธิ์ได้รับค่าตอบแทนตามสัญญา ไม่ใช่เมื่อรับเงินมัดจำ
  • การแยกบัญชีเงินฝากลูกค้า — หากนายหน้ารับเงินมัดจำจากผู้ซื้อไว้ก่อนโอน ต้องแยกบัญชีเงินดังกล่าวออกจากเงินทุนหมุนเวียนของบริษัทอย่างชัดเจน เพราะเงินนั้นยังเป็นของลูกค้า ไม่ใช่รายได้ของบริษัท
  • สัญญานายหน้า — ต้องมีสัญญาจ้างนายหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรกับผู้ว่าจ้าง ระบุอัตราค่าคอมมิชชัน เงื่อนไขการจ่าย และเงื่อนไขการยกเลิก เพื่อเป็นหลักฐานรายได้และรายจ่ายที่สรรพากรยอมรับ
  • ทะเบียนทรัพย์สินที่รับฝากขาย — บันทึกรายละเอียดทรัพย์สินที่รับฝาก สถานะการขาย และเงื่อนไขค่าคอมมิชชัน เพื่อใช้ประกอบการบันทึกรายได้และตรวจสอบ

ความเสี่ยงทางภาษีที่พบบ่อยในธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

จุดเสี่ยงที่ควรตรวจสอบ

  • ไม่จด VAT ทั้งที่รายรับเกินเกณฑ์ — หากรายรับจากค่านายหน้าเกิน 1,800,000 บาทต่อปีแล้วไม่จด VAT จะมีความรับผิดทั้งในส่วนของ VAT ที่ควรนำส่ง บวกเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม
  • ไม่หักภาษี ณ ที่จ่ายเมื่อจ่ายค่านายหน้าให้เอเย่นต์ย่อย — บริษัทนายหน้าที่แบ่งค่าคอมมิชชันต่อให้เอเย่นต์ มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายก่อนจ่ายเสมอ หากละเว้นอาจต้องรับผิดชำระภาษีในส่วนที่ควรหักแทน
  • นำเงินมัดจำลูกค้าบันทึกเป็นรายได้ก่อนกำหนด — เป็นความผิดพลาดทางบัญชีที่ทำให้รายได้สูงเกินจริงในงวดนั้น กระทบภาษีและอาจทำให้บริษัทหลุดเกณฑ์ SME โดยไม่จำเป็น
  • ค่าโฆษณาและค่าใช้จ่ายส่วนตัวปะปนกัน — โดยเฉพาะนายหน้าที่ใช้โทรศัพท์ รถยนต์ และอินเทอร์เน็ตส่วนตัวในการทำธุรกิจ ต้องสามารถพิสูจน์สัดส่วนการใช้เพื่อธุรกิจได้หากถูกตรวจสอบ
  • ไม่มีสัญญานายหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร — เมื่อไม่มีสัญญา สรรพากรอาจตั้งคำถามถึงความจริงแท้ของรายจ่ายและรายได้ที่บันทึก

นายหน้าอิสระ vs. บริษัทนายหน้า: เลือกรูปแบบไหนดีกว่า?

ไม่มีคำตอบตายตัว ขึ้นอยู่กับระดับรายได้ ภาระบริหารที่รับได้ และแผนการเติบโต แต่มีหลักพิจารณาดังนี้:

  • หากค่าคอมมิชชันต่อปียังไม่สูงมาก และต้องการความยืดหยุ่นสูงสุด รูปแบบ บุคคลธรรมดา มีต้นทุนการบริหารน้อยกว่า ไม่ต้องจัดทำงบการเงิน และยื่นภาษีปีละครั้ง
  • เมื่อรายได้เติบโตและต้องการความน่าเชื่อถือในสายตาผู้ว่าจ้างรายใหญ่ การ จดทะเบียนบริษัท ช่วยให้แยกทรัพย์สินส่วนตัวออกจากธุรกิจ และอาจได้สิทธิ์อัตราภาษีนิติบุคคล SME ที่ต่ำกว่าในกำไรส่วนแรก
  • การเปลี่ยนโครงสร้างหลังธุรกิจเติบโตแล้วมีต้นทุนและความยุ่งยากสูง ควรปรึกษานักบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีตั้งแต่ช่วงเริ่มต้นเพื่อวางแผนโครงสร้างที่เหมาะสม

หากต้องการประเมินว่าโครงสร้างธุรกิจและภาระภาษีปัจจุบันของคุณอยู่ในจุดที่เหมาะสมหรือไม่ ลองใช้ เครื่องคำนวณเปรียบเทียบภาษีบุคคลธรรมดา vs. นิติบุคคล หรือ แบบประเมินความเสี่ยงทางภาษี ของ A Plus Me เพื่อเป็นจุดเริ่มต้น

เช็กลิสต์สำหรับนายหน้าและบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

นำจุดตรวจเหล่านี้ไปทบทวนระบบงานและความพร้อมด้านภาษีของธุรกิจคุณ:

สำหรับนายหน้าอิสระ (บุคคลธรรมดา)

  • ติดตามยอดรายรับค่านายหน้าสะสมตลอดปี เพื่อวางแผน VAT ล่วงหน้าก่อนถึงเกณฑ์ 1.8 ล้านบาท
  • เก็บหลักฐานรายได้ทุกรายการ — สัญญานายหน้า ใบโอนค่าคอมมิชชัน หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย
  • ยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบ ภ.ง.ด.90 ภายในกำหนด และนำภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายไปหักออกจากภาษีที่คำนวณได้
  • พิจารณาเปิดบัญชีธนาคารแยกสำหรับรายรับจากนายหน้า เพื่อง่ายต่อการติดตามและพิสูจน์รายได้

สำหรับบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (นิติบุคคล)

  • จัดทำสัญญานายหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรกับผู้ว่าจ้างทุกราย ระบุอัตราค่าคอมมิชชันและเงื่อนไขการจ่ายชัดเจน
  • แยกบัญชีเงินมัดจำของลูกค้าออกจากเงินทุนหมุนเวียนบริษัทเสมอ
  • หักภาษี ณ ที่จ่ายทุกครั้งที่จ่ายค่านายหน้าให้เอเย่นต์ย่อย และนำส่งแบบ ภ.ง.ด.3 หรือ ภ.ง.ด.53 ตามกรณีภายในกำหนด
  • ตรวจสอบทุนจดทะเบียนและรายได้ประจำปีว่าไม่เกินเกณฑ์ SME เพื่อรักษาสิทธิ์อัตราภาษีขั้นบันได
  • ส่งงบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบโดย CPA ต่อ DBD ภายในกำหนด

แหล่งอ้างอิงและข้อมูลเพิ่มเติม

คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เกี่ยวกับ ภาษีและบัญชีของธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์บุคคลธรรมดาต้องเสียภาษีประเภทไหน?

ค่านายหน้าที่บุคคลธรรมดาได้รับจากการเป็นนายหน้าขายหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์จัดเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 2 ตามมาตรา 40(2) แห่งประมวลรัษฎากร สามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 50% แต่สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท (เมื่อรวมกับเงินได้ประเภทที่ 1) และนำยอดคงเหลือไปคำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราก้าวหน้า 0–35% (ข้อมูล ณ ปี 2569)

บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องจด VAT เมื่อไร?

เมื่อรายรับจากการให้บริการนายหน้า (ค่าคอมมิชชัน) เกิน 1,800,000 บาทต่อปี ต้องยื่นจดทะเบียน VAT ภายในกำหนดเวลาตามกฎหมาย (โดยทั่วไปอ้างอิง 30 วันนับจากวันที่รายรับเกินเกณฑ์) และเรียกเก็บ VAT ในอัตราปัจจุบัน 7% จากผู้ว่าจ้าง โดยยื่น ภ.พ.30 รายเดือน ทั้งนี้ อัตรา 7% เป็นอัตราลดหย่อนที่ต้องต่ออายุตามพระราชกฤษฎีกา ควรตรวจสอบอัตราที่บังคับใช้ ณ ปีที่ยื่นกับกรมสรรพากรด้วย

เมื่อบริษัทจ่ายค่านายหน้าให้นิติบุคคลที่ทำธุรกิจนายหน้า ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายเท่าไร?

นิติบุคคลผู้จ่ายค่านายหน้าให้แก่นิติบุคคลผู้รับ มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 3% แล้วนำส่งด้วยแบบ ภ.ง.ด.53 ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป (หรือวันที่ 15 กรณียื่นออนไลน์) ข้อมูล ณ ปี 2569