ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับเจาะลึก: เกณฑ์คำนวณและการยื่นอุทธรณ์การประเมิน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีท้องถิ่นที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทต้องทำความเข้าใจให้ถ้วนถี่ โดยเฉพาะผู้ประกอบการ SME ที่มีสถานประกอบการเป็นของตนเอง บทความนี้อธิบายเกณฑ์การคำนวณภาษี อัตราที่ใช้จริงตามประเภทการใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน กำหนดชำระ บทกำหนดโทษ และขั้นตอนการอุทธรณ์หากไม่เห็นด้วยกับการประเมิน (ข้อมูล ณ ปี 2569)

กฎหมายและหน่วยงานที่รับผิดชอบ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบังคับใช้ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 แทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดิน รวมถึงภาษีบำรุงท้องที่ซึ่งเป็นกฎหมายเดิม หน่วยงานที่จัดเก็บภาษีนี้ไม่ใช่กรมสรรพากร แต่เป็นองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ได้แก่ เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา แล้วแต่ที่ตั้งของทรัพย์สิน

ฐานภาษีคือ ราคาประเมินทุนทรัพย์ ที่กรมธนารักษ์กำหนดในรอบบัญชีราคาประเมิน ปัจจุบันอยู่ในรอบ พ.ศ. 2566–2569 ซึ่งราคาประเมินที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศปรับขึ้นจากรอบก่อนประมาณ 8.93% และราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 6.21% ผู้เสียภาษีควรตรวจสอบราคาประเมินที่ดินของตนผ่านระบบของกรมธนารักษ์ก่อนสิ้นปี เพื่อเตรียมงบประมาณการเสียภาษีในปีถัดไปได้อย่างถูกต้อง

ใครต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ผู้มีหน้าที่เสียภาษีคือ เจ้าของกรรมสิทธิ์ ในที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล โดยนับตามสถานะ ณ วันที่ 1 มกราคม ของทุกปีภาษี หากทรัพย์สินมีผู้เช่าหรือผู้ครอบครอง แต่ผู้ใดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามโฉนด บุคคลนั้นคือผู้มีหน้าที่เสียภาษี (ผู้เช่าไม่ใช่ผู้เสียภาษีตามกฎหมายนี้ แม้อาจตกลงกันในสัญญาเช่าว่าผู้เช่าเป็นผู้รับภาระก็ตาม)

ทรัพย์สินที่ ได้รับยกเว้น โดยสมบูรณ์ เช่น ทรัพย์สินของรัฐ ที่สาธารณะ ทรัพย์สินของสถานทูต ทรัพย์สินที่ใช้เพื่อกิจการศาสนาหรือสาธารณประโยชน์โดยตรง และที่ดินเกษตรกรรมของบุคคลธรรมดาที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท

อัตราภาษีและวิธีคำนวณตามประเภทการใช้ประโยชน์

กฎหมายแบ่งการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินออกเป็น 4 ประเภทหลัก แต่ละประเภทมีอัตราและเพดานสูงสุดต่างกัน การคำนวณภาษีใช้ ระบบขั้นบันได คือแต่ละช่วงมูลค่าใช้อัตราของช่วงนั้น ไม่ใช่อัตราสูงสุดกับทั้งจำนวน

กำหนดเวลาชำระภาษีและกระบวนการแจ้งประเมิน

กระบวนการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในแต่ละปีมีลำดับขั้นตอนดังนี้

• ภายในเดือนมกราคม ของทุกปี อปท. ประกาศบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเขตพื้นที่ เพื่อให้เจ้าของทรัพย์สินตรวจสอบข้อมูล
• ภายในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ อปท. ส่งหนังสือแจ้งการประเมินภาษีไปยังผู้เสียภาษี ซึ่งระบุมูลค่าทรัพย์สิน อัตราภาษี และจำนวนภาษีที่ต้องชำระ
• ภายในวันที่ 30 เมษายน เป็นกำหนดชำระภาษีตามปกติ (ในปี 2569 มีการขยายเวลาพิเศษออกไปเป็นเดือนมิถุนายน 2569 โปรดตรวจสอบประกาศของ อปท. ในพื้นที่)
• กรณีภาษีที่ต้องชำระตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไป สามารถขอผ่อนชำระเป็น 3 งวดเท่ากัน

บทกำหนดโทษกรณีชำระล่าช้าหรือไม่ชำระ

กฎหมายกำหนดค่าปรับและเงินเพิ่มแบ่งตามสถานการณ์ ดังนี้

• ชำระก่อนได้รับหนังสือเตือน (ชำระช้า แต่ยังไม่ถูกเตือน): เงินเพิ่ม 10% ของภาษีที่ค้างชำระ
• ชำระหลังได้รับหนังสือเตือนแล้ว: เงินเพิ่ม 20% ของภาษีที่ค้างชำระ
• ไม่ชำระแม้ได้รับหนังสือเตือนแล้ว: เงินเพิ่ม 40% ของภาษีที่ค้างชำระ
• นอกจากนี้ยังมีเบี้ยปรับ 1% ต่อเดือน ของภาษีที่ค้างชำระ นับจากวันพ้นกำหนดชำระ

ผู้ประกอบการที่ไม่ยื่นข้อมูลหรือแจ้งข้อมูลเท็จอาจถูกประเมินภาษีย้อนหลังและมีโทษทางอาญาเพิ่มเติมด้วย การตรวจสอบและชำระภาษีให้ตรงกำหนดจึงเป็นวิธีประหยัดต้นทุนที่ดีที่สุด

ขั้นตอนการอุทธรณ์การประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

หากเจ้าของทรัพย์สินไม่เห็นด้วยกับการประเมินภาษี ไม่ว่าจะเป็นเรื่องมูลค่าทรัพย์สินที่ใช้คำนวณ ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ อปท. กำหนด หรือจำนวนภาษีที่แจ้งมา สามารถใช้สิทธิอุทธรณ์ได้ตามลำดับขั้นตอน

ข้อสำคัญ: การยื่นอุทธรณ์ไม่ได้ทำให้หน้าที่ชำระภาษีหยุดลง ผู้เสียภาษีควรชำระภาษีตามที่ถูกประเมินก่อน (หรือชำระตามจำนวนที่ไม่ได้คัดค้าน) เพื่อหลีกเลี่ยงเงินเพิ่ม หากชนะอุทธรณ์ภายหลัง อปท. จะคืนภาษีส่วนที่เกินพร้อมดอกเบี้ย

ประเด็นที่ SME ควรวางแผนล่วงหน้า

ผู้ประกอบการที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ในนามบริษัทหรือในนามส่วนตัวมักพบประเด็นต่อไปนี้ที่ต้องวางแผนล่วงหน้า

• ทรัพย์สินใช้ผสม (Mixed Use): หากอาคารชั้นล่างเป็นร้านค้า ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย ต้องแบ่งพื้นที่และคำนวณภาษีแยกส่วนตามประเภทการใช้ประโยชน์จริง หากแจ้ง อปท. ไม่ครบถ้วนอาจถูกจัดเป็นพาณิชยกรรมทั้งหมด ซึ่งมีอัตราสูงกว่า
• ที่ดินรอพัฒนา: ที่ดินที่ซื้อสำรองไว้รอพัฒนาในอนาคต มักถูกจัดเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ซึ่งมีอัตราภาษีสูงและมีบทกำหนดโทษเพิ่มขึ้นตามเวลา ควรประเมินต้นทุนนี้ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร
• บัญชีต้นทุนทรัพย์สิน: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่บริษัทเสียในฐานะเจ้าของสถานประกอบการ ถือเป็นรายจ่ายที่หักได้ในการคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ต้องเก็บใบเสร็จรับเงินจาก อปท. ไว้เป็นหลักฐานประกอบบัญชี
• การโอนหรือขายทรัพย์สิน: การโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างปีไม่ทำให้ผู้ขายพ้นจากภาระภาษีของปีนั้น เนื่องจากกฎหมายยึดสถานะ ณ วันที่ 1 มกราคม ควรตกลงในสัญญาซื้อขายว่าฝ่ายใดรับภาระภาษีของปีที่โอน

เช็กลิสต์สำหรับเจ้าของทรัพย์สินและ SME

ใช้รายการตรวจสอบนี้ทุกต้นปีเพื่อให้การจัดการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นไปอย่างราบรื่น

แหล่งอ้างอิงและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

• กรมธนารักษ์: ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รอบบัญชี 2566–2569
• กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น: แนวปฏิบัติการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
• สภาวิชาชีพบัญชี: มาตรฐานการบันทึกบัญชีค่าใช้จ่ายภาษีทรัพย์สิน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคำนวณจากอะไร?

คำนวณจากมูลค่าทรัพย์สินตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์ หักด้วยมูลค่าที่ได้รับยกเว้น (ถ้ามี) แล้วคูณด้วยอัตราภาษีตามประเภทการใช้ประโยชน์ โดยใช้ระบบขั้นบันได (Bracket) คล้ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

บ้านหลังหลักที่มีชื่อในทะเบียนบ้านต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือไม่?

บุคคลธรรมดาที่มีชื่อในทะเบียนบ้านและเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้รับยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่เกิน 50 ล้านบาทจึงเริ่มคำนวณภาษี กรณีเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง (ไม่มีที่ดิน) ได้รับยกเว้นสำหรับมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท

หากไม่เห็นด้วยกับการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องทำอย่างไร?

ผู้เสียภาษีมีสิทธิยื่นอุทธรณ์ต่อผู้บริหารท้องถิ่น (นายกเทศมนตรี นายกองค์การบริหารส่วนตำบล ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร หรือนายกเมืองพัทยา) ภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้งการประเมิน โดยยื่นคำร้องเป็นหนังสือพร้อมแนบเหตุผลและหลักฐานที่เกี่ยวข้อง

ที่ดินเปล่าไม่ได้ใช้ประโยชน์เสียภาษีอัตราเท่าใด?

ที่ดินรกร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควร เสียภาษีในอัตราเดียวกับการใช้ประโยชน์อื่น (พาณิชยกรรม) และมีบทลงโทษเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี นับตั้งแต่ปีที่ถูกกำหนดให้เป็นที่รกร้าง สูงสุดไม่เกิน 3% ของมูลค่าทรัพย์สิน