เมื่อธุรกิจขยายตัว เจ้าของกิจการมักมองหาการเช่าสถานที่สำหรับทำเป็นสำนักงานแห่งใหม่ คลังสินค้าเพื่อเก็บสต๊อก หรือหน้าร้านขายของ การทำสัญญาเช่าสถานที่ในนามนิติบุคคลมีความซับซ้อนทางภาษีค่อนข้างสูง เนื่องจากกรมสรรพากรมีการจำแนกสัญญาระหว่าง **"สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์"** และ **"สัญญาบริการ"** ออกจากกัน ซึ่งส่งผลต่อยอดภาษีหัก ณ ที่จ่าย และหน้าที่เกี่ยวกับภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) เป็นอย่างมาก

1. แยกให้ออก: สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ vs สัญญาบริการ

ผู้ให้เช่าตึกอาคารหรือสำนักงานส่วนใหญ่ มักนำเสนอสัญญาแบบแยกสองฉบับเพื่อประโยชน์ในการวางแผนภาษีของฝั่งผู้ให้เช่า ทว่าผู้เช่าในฐานะบริษัทจำกัดต้องทำความเข้าใจข้อปฏิบัติภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT) ที่ต่างกันดังนี้:

  • สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน หรือค่าเช่าโกดัง):
    - บริษัทผู้เช่าต้อง **หักภาษี ณ ที่จ่าย 5%** ของยอดค่าเช่า
    - ยอดค่าเช่านี้ได้รับการ **ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT 7%)** ตามกฎหมาย
  • สัญญาบริการ (เช่น ค่าส่วนกลาง, ค่าบริการลิฟต์, ค่ารักษาความปลอดภัย, ค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์):
    - บริษัทผู้เช่าต้อง **หักภาษี ณ ที่จ่าย 3%** ของยอดค่าบริการ
    - ยอดค่าบริการนี้ **ต้องเสีย VAT 7%**

ตัวอย่างการคำนวณ: ค่าใช้จ่ายสำนักงานรวม 50,000 บาท/เดือน แบ่งสัญญาเป็น:
1. สัญญาค่าเช่าพื้นที่: 30,000 บาท (ไม่มี VAT)
- บริษัทต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% = 1,500 บาท
- จ่ายเงินให้ผู้ให้เช่าสุทธิ = 28,500 บาท
2. สัญญาค่าบริการส่วนกลาง: 20,000 บาท (มี VAT 7% = 1,400 บาท)
- บริษัทต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% = 600 บาท
- จ่ายเงินให้ผู้ให้เช่าสุทธิ = 20,800 บาท (20,000 + 1,400 - 600)
*บริษัทต้องแยกยื่นนำส่ง WHT ก้อนแรกด้วยแบบ ภ.ง.ด.53 (หรือ ภ.ง.ด.3 หากผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา) และนำใบเสร็จ VAT 1,400 บาท ไปเคลมเป็นภาษีซื้อ*

2. หน้าที่เกี่ยวกับการติด "อากรแสตมป์" สัญญาเช่า

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ (โรงเรือน ที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้าง) เป็นตราสารที่กฎหมายบังคับให้ต้องติดอากรแสตมป์ก่อนจึงจะใช้เป็นหลักฐานฟ้องร้องดำเนินคดีตามกฎหมายได้:

  • อัตราติดอากรแสตมป์: คิดในอัตรา 1 บาท ต่อทุกๆ มูลค่าค่าเช่า 1,000 บาท ตลอดอายุสัญญาเช่า (เศษของ 1,000 บาท ปัดขึ้นเป็น 1,000 บาท)
  • ผู้มีหน้าที่เสียอากร: ตามที่ระบุในประมวลรัษฎากร กำหนดให้ **ผู้ให้เช่า** เป็นผู้เสียอากรแสตมป์ เว้นแต่ในสัญญากับคู่ค้าจะมีการระบุตกลงให้ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบ
  • ระยะเวลา: ต้องติดอากรแสตมป์และขีดฆ่าให้เรียบร้อยภายใน 15 วัน นับจากวันที่ลงนามในสัญญาเช่า หากเกินกำหนดจะมีเบี้ยปรับสูงถึง 2-6 เท่าของมูลค่าอากรแสตมป์

3. ภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) ใครเป็นคนจ่าย?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีที่จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ตามหลักการกฎหมายกำหนดให้ **เจ้าของกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ (ผู้ให้เช่า)** มีหน้าที่รับผิดชอบเสียภาษี อย่างไรก็ดี ในสัญญารับเช่าพื้นที่ส่วนใหญ่มักระบุเงื่อนไขผลักภาระนี้มาให้บริษัทผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบจ่ายแทน เจ้าของธุรกิจจึงต้องระมัดระวังข้อสัญญาตรงนี้เป็นอย่างดีก่อนลงนาม

สรุป

การเช่าสำนักงานและคลังสินค้ามีผลกระทบทางภาษีรายเดือนผ่านการยื่นหัก ณ ที่จ่าย 3% และ 5% ทุกเดือน รวมถึงภาษีซื้อที่นำมาเคลมได้ การทบทวนร่างสัญญาเช่าร่วมกับผู้ทำบัญชีจะช่วยให้จำแนกรายการและจัดทำใบสำคัญจ่ายได้อย่างแม่นยำ ปราศจากปัญหาโดนเบี้ยปรับสรรพากรย้อนหลังในภายภาคหน้า

ใช้บทความนี้ตรวจอะไรกับธุรกิจได้บ้าง

บทความเรื่อง การเช่าออฟฟิศและคลังสินค้าในนามบริษัท: ภาษีหัก ณ ที่จ่าย, อากรแสตมป์ และ VAT ควรใช้ตรวจทั้งจุดเกิดภาษี เอกสารขาย เอกสารซื้อ และรายงาน ภ.พ.30 เพราะข้อผิดพลาด VAT มักกระทบหลายเดือนต่อเนื่องและแก้ยากเมื่อปิดรอบภาษีไปแล้ว

เช็กลิสต์ก่อนใช้เรื่องนี้กับธุรกิจ

  • ตรวจว่าธุรกิจอยู่ในกิจการที่ต้องจด VAT หรือเป็นกิจการยกเว้น VAT
  • แยกใบกำกับภาษีขาย ใบกำกับภาษีซื้อ ใบเสร็จ และหลักฐานรับชำระเงินให้ตรงรอบเดือน
  • กระทบยอดรายงานภาษีซื้อ-ขายกับ ภ.พ.30 รายได้ และรายการเดินบัญชีธนาคารก่อนยื่นแบบ

ข้อผิดพลาดที่ควรระวัง

  • เคลมภาษีซื้อจากเอกสารที่ข้อมูลไม่ครบหรือไม่เกี่ยวกับกิจการโดยตรง
  • ออกใบกำกับภาษีผิดเดือนหรือไม่สัมพันธ์กับวันที่รับเงิน ส่งมอบสินค้า หรือให้บริการ
  • ปล่อยให้รายได้เกินเกณฑ์จด VAT โดยไม่มีแผนจดทะเบียนและปรับระบบเอกสาร

แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

การเช่าออฟฟิศและคลังสินค้าในนามบริษัท: ภาษีหัก ณ ที่จ่าย, อากรแสตมป์ และ VAT ต้องดูเรื่อง VAT จุดไหนก่อน?

ให้ดูว่ารายการนั้นเป็นรายได้ที่ต้องเสีย VAT หรือได้รับยกเว้น จากนั้นตรวจจุดเกิดภาษี วันที่ออกเอกสาร และยอดที่นำไปยื่น ภ.พ.30 เพื่อให้เรื่อง การเช่าออฟฟิศและคลังสินค้าในนามบริษัท: ภาษีหัก ณ ที่จ่าย, อากรแสตมป์ และ VAT ไม่ทำให้ยอดภาษีขายหรือภาษีซื้อคลาดเคลื่อน

เอกสารที่ควรเก็บสำหรับ การเช่าออฟฟิศและคลังสินค้าในนามบริษัท: ภาษีหัก ณ ที่จ่าย, อากรแสตมป์ และ VAT มีอะไรบ้าง?

ควรเก็บใบกำกับภาษีเต็มรูป ใบเสร็จรับเงิน ใบแจ้งหนี้ สัญญาหรือใบสั่งซื้อ หลักฐานรับชำระเงิน และรายงานภาษีซื้อ-ขายที่ผูกกับรายการนั้น เพื่อให้ตรวจย้อนหลังได้ทั้งทางบัญชีและภาษี

ถ้าพบว่า VAT ในเรื่อง การเช่าออฟฟิศและคลังสินค้าในนามบริษัท: ภาษีหัก ณ ที่จ่าย, อากรแสตมป์ และ VAT ยื่นผิดไปแล้วควรทำอย่างไร?

ให้แยกรอบเดือนที่ผิด ตรวจผลต่างภาษีขายและภาษีซื้อ แล้วปรึกษาผู้ทำบัญชีเพื่อพิจารณายื่นแบบเพิ่มเติมหรือยื่นปรับปรุง พร้อมจัดเก็บเอกสารอธิบายเหตุผลของการแก้ไขไว้ในแฟ้มภาษี