การวางแผนจัดทำสัญญาสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold Agreement) ทางบัญชีและภาษี

สัญญาสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold Agreement) เป็นสัญญาที่ผู้เช่าจ่ายค่าสิทธิหรือค่าเช่าล่วงหน้าเพื่อได้รับสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินหรืออาคารเป็นระยะเวลานาน โดยทั่วไปตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไปจนถึงสูงสุด 30 ปีตามกฎหมายไทย การวางแผนสัญญาประเภทนี้ให้ถูกต้องทั้งด้านกฎหมาย บัญชี และภาษีตั้งแต่ต้น จะช่วยป้องกันปัญหาราคาแพงที่พบบ่อยในธุรกิจ SME เช่น เอกสารไม่ครบสำหรับผู้สอบบัญชี ภาษีหัก ณ ที่จ่ายค้างชำระ หรือสัญญาต่ออายุที่บังคับไม่ได้ตามกฎหมาย

กรอบกฎหมายแพ่งที่ต้องรู้ก่อนทำสัญญา

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) วางกรอบสำคัญสองข้อสำหรับสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว ได้แก่

• มาตรา 538: สัญญาเช่าที่มีอายุเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน มิฉะนั้นจะบังคับได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น แม้ในสัญญาจะระบุระยะเวลายาวกว่านั้นก็ตาม
• มาตรา 540: กำหนดระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์สูงสุดไว้ที่ 30 ปี ข้อตกลงที่กำหนดระยะเวลาเกินกว่านี้เป็นโมฆะในส่วนที่เกิน

ประเด็นที่ธุรกิจมักเข้าใจผิดคือ เงื่อนไขต่ออายุอัตโนมัติ (Auto-Renewal) คำพิพากษาศาลฎีกาในปี 2568 ได้วินิจฉัยอย่างชัดเจนว่าข้อกำหนดในสัญญาที่ให้สิทธิต่ออายุสัญญาเช่าอีก 30 ปีหลังจากครบกำหนดครั้งแรก ไม่มีผลบังคับได้ตามกฎหมาย ดังนั้นโครงสร้างสัญญา "30+30+30 ปี" ที่ใช้กันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่อาจบังคับตามส่วนที่สองและสามได้ ผู้ประกอบการที่ต้องการความมั่นคงในระยะยาวควรปรึกษาทนายและนักบัญชีเพื่อออกแบบโครงสร้างสัญญาที่เหมาะสม

ภาษีอากรแสตมป์: ต้นทุนที่มักถูกลืมในวันทำสัญญา

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเอกสารที่ต้องเสียอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายหมวด 6 แห่งประมวลรัษฎากร อัตราที่ใช้คือ 1 บาท ต่อทุก 1,000 บาท ของค่าเช่ารวมตลอดสัญญา (ประมาณ 0.1%) โดยคำนวณจากค่าเช่าทั้งหมดที่จะได้รับตลอดอายุสัญญา

ตัวอย่างเช่น สัญญาเช่า 10 ปี ค่าเช่าปีละ 600,000 บาท ค่าเช่ารวม = 6,000,000 บาท อากรแสตมป์ = 6,000 บาท อากรแสตมป์ต้องชำระก่อนหรือภายใน 15 วันนับแต่วันที่ลงนามในสัญญา หากฝ่าฝืนอาจถูกเรียกเก็บเบี้ยปรับสูงสุด 6 เท่าของอากรที่ค้างชำระ นอกจากนี้หากนำสัญญาไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเพิ่มเติมด้วย (UNVERIFIED: อัตราค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน — ควรตรวจสอบกับกรมที่ดินโดยตรง ณ ปีที่ทำสัญญา)

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT) บนค่าเช่า: หน้าที่ของผู้จ่าย

เมื่อนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดาที่ประกอบธุรกิจ (ผู้เช่า) จ่ายค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้กับเจ้าของ ผู้เช่ามีหน้าที่ หักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 5% ของค่าเช่าที่จ่าย และนำส่งกรมสรรพากรผ่านแบบ ภ.ง.ด.1 (กรณีจ่ายให้บุคคลธรรมดา) หรือ ภ.ง.ด.53 (กรณีจ่ายให้นิติบุคคล) ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป (หรือวันที่ 15 หากยื่นผ่านระบบ e-Filing)

ข้อควรระวังในทางปฏิบัติ:

• หากผู้เช่าไม่หักภาษีหรือหักแต่ไม่นำส่ง จะต้องรับผิดชอบชำระภาษีส่วนนั้นแทนเจ้าของพร้อมเงินเพิ่มอีก 1.5% ต่อเดือน
• ค่าสิทธิการเช่า (Key Money) ที่จ่ายเป็นก้อนล่วงหน้า ก็อยู่ในข่ายต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายเช่นกัน ไม่ใช่แค่ค่าเช่ารายเดือน
• หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายที่ออกให้เจ้าของทรัพย์ต้องระบุประเภทเงินได้ให้ถูกต้อง เพื่อให้เจ้าของนำไปเครดิตภาษีในแบบ ภ.ง.ด.90/91 หรืองบการเงินได้ถูกต้อง

ข้อมูล ณ ปี 2569 — ควรตรวจสอบอัตราและแบบฟอร์มที่บังคับใช้กับกรมสรรพากรในปีที่ยื่น

การบันทึกบัญชีสำหรับผู้เช่าตามมาตรฐาน TFRS 16

มาตรฐานการรายงานทางการเงิน TFRS 16 (สัญญาเช่า) ซึ่งมีผลบังคับใช้สำหรับรอบบัญชีที่เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เปลี่ยนวิธีบันทึกบัญชีสำหรับ ผู้เช่า อย่างมีนัยสำคัญ ดังนี้:

• สินทรัพย์สิทธิการใช้ (Right-of-Use Asset): ผู้เช่าต้องรับรู้สินทรัพย์ประเภทใหม่เท่ากับมูลค่าปัจจุบันของภาระผูกพันค่าเช่าทั้งหมดตลอดอายุสัญญา และตัดค่าเสื่อมราคาตามอายุสัญญาเช่า
• หนี้สินตามสัญญาเช่า (Lease Liability): รับรู้เป็นหนี้สินพร้อมกัน คำนวณจากมูลค่าปัจจุบันของการชำระค่าเช่าในอนาคตทั้งหมด และตัดจ่ายโดยรับรู้ดอกเบี้ยในแต่ละงวด
• ข้อยกเว้น: TFRS 16 อนุญาตให้ไม่ต้องรับรู้สินทรัพย์และหนี้สินดังกล่าว สำหรับสัญญาเช่าระยะสั้น (ไม่เกิน 12 เดือน) หรือสัญญาเช่าที่สินทรัพย์อ้างอิงมีมูลค่าต่ำ

สำหรับ SME ที่ใช้มาตรฐาน TFRS for NPAEs (มาตรฐานรายงานทางการเงินสำหรับกิจการที่ไม่มีส่วนได้เสียสาธารณะ) อาจมีแนวทางปฏิบัติที่แตกต่างออกไปบางส่วน ควรปรึกษาผู้สอบบัญชีหรือนักบัญชีที่คุ้นเคยกับมาตรฐานที่บริษัทใช้อยู่เพื่อความถูกต้อง

ค่าสิทธิการเช่า (Key Money) และการตัดจำหน่าย

ในทางปฏิบัติ หลายสัญญาสิทธิการเช่าระยะยาวกำหนดให้ผู้เช่าจ่าย ค่าสิทธิ (Key Money หรือค่าเช่าล่วงหน้าก้อนใหญ่) ในวันทำสัญญา นอกเหนือจากค่าเช่ารายเดือน ในทางบัญชี ค่าสิทธิส่วนนี้ไม่สามารถรับรู้เป็นค่าใช้จ่ายทั้งก้อนในปีเดียวได้ แต่ต้องตัดจำหน่ายเป็นค่าใช้จ่ายตามอายุสัญญาเช่า (Amortization over Lease Term) เพื่อให้สอดคล้องกับหลักการจับคู่รายได้และค่าใช้จ่าย (Matching Principle)

ในทางภาษี กรมสรรพากรมีหลักการว่ารายจ่ายที่ให้ประโยชน์ข้ามรอบบัญชีต้องปันส่วนตามระยะเวลาที่ได้รับประโยชน์ ดังนั้นค่าสิทธิการเช่าก้อนใหญ่ที่จ่ายล่วงหน้า ในทางภาษีก็ควรตัดจำหน่ายตามอายุสัญญาเช่าเช่นกัน (UNVERIFIED: หากมีการพิจารณาเป็นรายกรณีแตกต่างออกไป ควรขอหารือกรมสรรพากรหรือปรึกษาที่ปรึกษาภาษีก่อนบันทึก)

ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) กับค่าเช่า

โดยหลักการ ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่อยู่ในข่ายภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT-Exempt) ตามมาตรา 81(1)(ต) แห่งประมวลรัษฎากร อย่างไรก็ดี หากธุรกิจของผู้ให้เช่าประกอบกิจการที่มีรายได้จากบริการอื่นประกอบด้วย (เช่น ค่าบริการสาธารณูปโภค ค่าจอดรถ หรือค่าส่วนกลาง) ส่วนที่เป็นบริการนั้นอาจอยู่ในข่าย VAT ต้องพิจารณาแยกส่วนรายการให้ชัดเจนในสัญญา

สำหรับธุรกิจที่มีรายได้จากการให้เช่ารวมกับรายได้ประเภทอื่นที่ต้องเสีย VAT หากรายได้รวมทุกประเภทเกิน 1,800,000 บาทต่อปี ต้องจดทะเบียน VAT และยื่นแบบ ภ.พ.30 ในส่วนรายได้ที่อยู่ในข่ายต้องเสีย VAT (อัตรา VAT ปัจจุบัน 7% — ข้อมูล ณ ปี 2569; ควรตรวจสอบอัตราที่บังคับใช้ ณ ปีที่ยื่นกับกรมสรรพากร เนื่องจากอัตรา 7% เป็นการลดหย่อนชั่วคราวตาม พระราชกฤษฎีกาที่ต้องต่ออายุเป็นประจำ)

สามารถใช้ เครื่องคำนวณเปรียบเทียบภาษีบุคคลธรรมดา vs. นิติบุคคล ของ A Plus Me เพื่อประเมินภาระภาษีโดยรวมของธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับรายได้จากการให้เช่า

การวางแผนสัญญาอย่างเป็นระบบ: จุดตรวจสอบสำคัญ

ก่อนลงนามสัญญาสิทธิการเช่าระยะยาว ทีมบัญชีและผู้บริหารควรตรวจสอบประเด็นต่อไปนี้ร่วมกับที่ปรึกษา:

หากต้องการประเมินความเสี่ยงทางภาษีของธุรกิจโดยรวมก่อนเข้าทำสัญญาระยะยาว แนะนำให้ลองใช้ เครื่องมือประเมินความเสี่ยงภาษีฟรี ของ A Plus Me เพื่อระบุจุดที่ต้องวางแผนเพิ่มเติม

ผลกระทบต่องบการเงินและการยื่นภาษีประจำปี

สัญญาสิทธิการเช่าระยะยาวส่งผลต่องบการเงินและการยื่นภาษีในหลายจุด:

• งบแสดงฐานะการเงิน (Balance Sheet): ภายใต้ TFRS 16 สินทรัพย์สิทธิการใช้และหนี้สินตามสัญญาเช่าจะปรากฏในงบ ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) เปลี่ยนแปลง
• งบกำไรขาดทุน: ค่าเสื่อมราคาสินทรัพย์สิทธิการใช้และดอกเบี้ยหนี้สินตามสัญญาเช่าจะปรากฏแทนค่าเช่าเดิม ส่งผลต่อ EBITDA และตัวชี้วัดทางการเงิน
• ภาษีเงินได้นิติบุคคล: ความแตกต่างชั่วคราว (Temporary Differences) ระหว่างฐานทางบัญชีและฐานทางภาษีของสินทรัพย์และหนี้สินจากสัญญาเช่า อาจก่อให้เกิดสินทรัพย์หรือหนี้สินภาษีเงินได้รอตัดบัญชี (Deferred Tax)
• SME ที่เข้าเกณฑ์: กิจการที่มีทุนจดทะเบียนไม่เกิน 5,000,000 บาท และรายได้ไม่เกิน 30,000,000 บาทต่อรอบบัญชี มีสิทธิใช้อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลแบบก้าวหน้า (0% สำหรับกำไรไม่เกิน 300,000 บาท / 15% สำหรับส่วนที่เกิน 300,000 แต่ไม่เกิน 3,000,000 บาท / 20% สำหรับส่วนที่เกิน) — ข้อมูล ณ ปี 2569

ต้องการประเมินโครงสร้างธุรกิจที่เหมาะสมก่อนตัดสินใจเช่าในนามบุคคลหรือนิติบุคคล ลองใช้ เครื่องคำนวณเปรียบเทียบภาษีบุคคลธรรมดา vs. บริษัท เพื่อประกอบการตัดสินใจ

สรุปจุดตรวจสอบก่อนและหลังทำสัญญา

การวางแผนสัญญาสิทธิการเช่าระยะยาวที่ดีไม่ใช่แค่เรื่องกฎหมาย แต่ต้องครอบคลุมทั้งบัญชีและภาษีไปพร้อมกัน ใช้รายการตรวจสอบต่อไปนี้เพื่อทบทวนก่อนลงนาม:

แหล่งอ้างอิงและเอกสารกฎหมายที่ใช้ทบทวน

• กรมสรรพากร: ประมวลรัษฎากร หมวดอากรแสตมป์ และแบบฟอร์มภาษีหัก ณ ที่จ่าย
• Revenue Department: Stamp Duty Schedule (อัตราอากรแสตมป์)
• สภาวิชาชีพบัญชี: มาตรฐานการรายงานทางการเงิน TFRS 16 สัญญาเช่า

คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เกี่ยวกับ การวางแผนสัญญาสิทธิการเช่าระยะยาว

สัญญาเช่าระยะยาวในไทยมีอายุสูงสุดได้กี่ปี และต้องจดทะเบียนที่ไหน?

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 540 กำหนดอายุสูงสุดไว้ที่ 30 ปี ข้อตกลงที่เกินกว่านั้นเป็นโมฆะในส่วนที่เกิน นอกจากนี้มาตรา 538 กำหนดว่าสัญญาเช่าที่มีอายุเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปีแรก

อากรแสตมป์สัญญาเช่าคำนวณอย่างไรและต้องชำระเมื่อไร?

อัตราอากรแสตมป์สำหรับสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์คือ 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา (0.1%) ต้องชำระภายใน 15 วันนับแต่วันลงนามในสัญญา หากเกินกำหนดอาจถูกเบี้ยปรับสูงสุด 6 เท่าของอากรที่ค้างชำระ

ผู้เช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่าไร?

นิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดาที่ประกอบธุรกิจซึ่งจ่ายค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 5% ของค่าเช่าที่จ่าย และนำส่งกรมสรรพากรผ่านแบบ ภ.ง.ด.1 หรือ ภ.ง.ด.53 ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป (หรือวันที่ 15 หากยื่นผ่าน e-Filing)

ค่าสิทธิการเช่า (Key Money) ที่จ่ายเป็นก้อนต้องบันทึกบัญชีอย่างไร?

ค่าสิทธิการเช่าที่จ่ายล่วงหน้าเป็นก้อนใหญ่ไม่สามารถรับรู้เป็นค่าใช้จ่ายทั้งหมดในปีเดียว แต่ต้องตัดจำหน่าย (Amortize) เป็นค่าใช้จ่ายตามอายุสัญญาเช่าทั้งหมด เพื่อให้สอดคล้องกับหลักการจับคู่รายได้และค่าใช้จ่าย (Matching Principle) และหลักเกณฑ์ทางภาษีของกรมสรรพากร