ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีรายปีที่เจ้าของทรัพย์สินทุกรายต้องชำระให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โดยมีเดดไลน์ปกติอยู่ที่สิ้นเดือนเมษายนของทุกปี
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร และใครต้องเสีย
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีท้องถิ่นที่บัญญัติขึ้นตาม พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 แทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดิน รวมถึงภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิม ภาษีนี้เริ่มจัดเก็บจริงตั้งแต่ปีภาษี 2563 เป็นต้นมา
ผู้มีหน้าที่เสียภาษีได้แก่ เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้ครอบครองที่ดินและ/หรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล รวมถึงบริษัท ห้างหุ้นส่วน และองค์กรอื่น ๆ ที่ถือครองทรัพย์สินในราชอาณาจักร
หน่วยงานที่จัดเก็บภาษีคือ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ซึ่งได้แก่ เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) กรุงเทพมหานคร (กทม.) และเมืองพัทยา ตามที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ในเขตพื้นที่รับผิดชอบ ดังนั้นเจ้าของที่มีทรัพย์สินหลายแปลงกระจายอยู่ต่างพื้นที่จึงต้องดำเนินการกับ อปท. แต่ละแห่งแยกกัน
เดดไลน์ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ปฏิทินสำคัญที่ต้องจำ
กระบวนการจัดเก็บภาษีในแต่ละปีมีขั้นตอนที่กำหนดไว้ตามกฎหมาย ดังนี้
- ภายในเดือนมกราคม: อปท. จัดทำบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเขตพื้นที่ และประกาศบัญชีราคาประเมิน
- ภายในเดือนกุมภาพันธ์: อปท. แจ้ง หนังสือแจ้งการประเมินภาษี ให้แก่ผู้เสียภาษีแต่ละราย ระบุมูลค่าฐานภาษีและจำนวนเงินภาษีที่ต้องชำระ
- ภายใน 30 เมษายน (กำหนดปกติ): เดดไลน์ชำระภาษี ผู้เสียภาษีต้องนำเงินไปชำระ ณ สำนักงาน อปท. หรือผ่านช่องทางที่ อปท. นั้นกำหนด เช่น ธนาคาร หรือแอปพลิเคชันออนไลน์ของท้องถิ่น
หมายเหตุสำคัญ: ในบางปี รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยอาจออกประกาศขยายระยะเวลาชำระภาษีออกไป เช่น ในปี 2568 มีการขยายระยะเวลาชำระออกไปเป็นเดือนมิถุนายน–สิงหาคม 2568 สำหรับผู้ที่ชำระเป็นงวด ผู้เสียภาษีควรติดตามประกาศของ อปท. ในพื้นที่ตนเองทุกปี เพื่อไม่พลาดกำหนดเวลาที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง (ข้อมูล ณ ปี 2569)
อัตราภาษีตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน
กฎหมายกำหนดอัตราภาษีตามประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคำนวณจาก มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ดังนี้
- ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (บุคคลธรรมดา): ได้รับยกเว้นสำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และเสียภาษีในอัตรา 0.01%–0.10% สำหรับส่วนที่เกิน กรณีเป็นนิติบุคคลอัตราจะแตกต่างออกไป ควรตรวจสอบกับ อปท. โดยตรง
- ที่อยู่อาศัยหลัก (เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้าน): ได้รับยกเว้นสำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่เกิน 50–75 ล้านบาท เสีย 0.03% และส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท เสีย 0.10%
- ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์/ประกอบธุรกิจ: ไม่มีการยกเว้น เสียภาษีตามอัตราขั้นบันได ดังนี้
- มูลค่า 0–50 ล้านบาท: อัตรา 0.3%
- มูลค่า 50–200 ล้านบาท: อัตรา 0.4%
- มูลค่า 200 ล้าน–1,000 ล้านบาท: อัตรา 0.5%
- มูลค่า 1,000–5,000 ล้านบาท: อัตรา 0.6%
- มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท: อัตรา 0.7%
- ที่ดินรกร้างว่างเปล่า/ไม่ได้ทำประโยชน์: เสียภาษีในอัตราเดียวกับเชิงพาณิชย์ (0.3%–0.7%) และหากปล่อยทิ้งร้างติดต่อกัน อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี สูงสุดไม่เกิน 3% ซึ่งเป็นภาระหนักมากสำหรับบริษัทที่ซื้อที่ดินเก็บไว้โดยไม่ได้พัฒนา
สูตรการคำนวณเบื้องต้น: (มูลค่าที่ดินตามราคาประเมิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมิน) × อัตราภาษีที่กำหนด = ภาษีที่ต้องชำระ
บทลงโทษหากชำระภาษีล่าช้าหรือไม่ชำระ
การพลาดเดดไลน์ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่สำคัญ ผู้เสียภาษีควรทราบโทษต่อไปนี้
- เบี้ยปรับ 10% ของภาษีที่ค้างชำระ หากชำระก่อนได้รับหนังสือเตือน
- เบี้ยปรับ 20% หากชำระภายในระยะเวลาที่หนังสือเตือนกำหนด
- เบี้ยปรับ 40% หากยังไม่ชำระหลังพ้นกำหนดในหนังสือเตือน
- เงินเพิ่ม 1% ต่อเดือน ของจำนวนภาษีที่ค้าง (คิดเป็นรายเดือน ไม่ใช่รายวัน) โดยรวมเงินเพิ่มทั้งหมดไม่เกินจำนวนภาษีที่ค้างชำระ
สำหรับ SME ที่มีทรัพย์สินหลายแปลงและมูลค่าสูง ภาษีรายปีอาจเป็นตัวเลขหลักล้านบาท การชำระล่าช้าเพียงเดือนเดียวอาจเพิ่มภาระได้อย่างมีนัยสำคัญ การตั้งระบบแจ้งเตือนและมอบหมายให้ ทีมบัญชีรายเดือน ติดตามกำหนดการของ อปท. ทุกแห่งจึงเป็นสิ่งจำเป็น
วิธีอุทธรณ์การประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
หากได้รับหนังสือแจ้งการประเมินภาษีแล้วเห็นว่า มูลค่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ประเมินไม่ถูกต้อง หรือการจัดประเภทการใช้ประโยชน์ผิดพลาด เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิอุทธรณ์ตามกระบวนการดังนี้
- ขั้นตอนที่ 1 — ยื่นคำอุทธรณ์ต่อผู้บริหาร อปท. ภายใน 30 วัน: นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งการประเมิน ผู้เสียภาษีต้องยื่นคำอุทธรณ์เป็นลายลักษณ์อักษรต่อ ผู้บริหาร อปท. (เช่น นายกเทศมนตรี หรือนายก อบต.) ในท้องที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ ระยะเวลา 30 วันนี้เป็นระยะเวลาตามกฎหมาย หากพ้นกำหนดอาจสูญเสียสิทธิอุทธรณ์
- ขั้นตอนที่ 2 — ผู้บริหาร อปท. พิจารณาคำอุทธรณ์: ผู้บริหาร อปท. จะพิจารณาและแจ้งผลการพิจารณา หากไม่เห็นด้วยกับผลการพิจารณา ผู้เสียภาษีสามารถยื่นอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในระดับจังหวัด (หรือระดับกรุงเทพมหานคร) ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดอีกชั้นหนึ่ง
- เอกสารที่ควรเตรียม: หนังสือแจ้งการประเมินภาษี, โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์, หนังสือรับรองนิติบุคคล (กรณีบริษัท), เอกสารแสดงการใช้ประโยชน์ที่ดินจริง (เช่น สัญญาเช่า ภาพถ่าย) และหากมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทนต้องมีหนังสือมอบอำนาจด้วย
- สำคัญ: การยื่นคำอุทธรณ์โดยทั่วไปไม่ได้ระงับหน้าที่ในการชำระภาษี ผู้เสียภาษีอาจต้องชำระภาษีตามที่ประเมินไปก่อน แล้วรับเงินคืนภายหลังหากอุทธรณ์สำเร็จ ควรปรึกษาที่ปรึกษาด้านภาษีก่อนตัดสินใจ
กรณีที่พบบ่อยในทางปฏิบัติ ได้แก่ อปท. จัดประเภทอาคารโรงงานหรือโกดังเป็น "เชิงพาณิชย์" ทั้งที่ควรเป็น "เกษตร" หรือ "อุตสาหกรรม" ซึ่งทำให้อัตราภาษีสูงกว่าความเป็นจริง หรือมูลค่าราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างสูงเกินกว่าสภาพที่แท้จริง การมีทีมบัญชีและที่ปรึกษาภาษีช่วยตรวจสอบจึงช่วยประหยัดภาษีได้จริง
แนวทางวางแผนภาษีที่ดินสำหรับ SME ที่มีทรัพย์สินหลายแปลง
SME ที่ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลายแห่ง เช่น โรงงาน โกดัง สาขา หรือที่ดินรอพัฒนา ควรวางแผนภาษีที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารต้นทุนทางการเงินประจำปี ประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณาได้แก่
- สำรวจและจัดทะเบียนทรัพย์สินให้ครบถ้วน: ทุกต้นปี ควรมีรายการทรัพย์สินที่บริษัทถือครองพร้อมระบุว่าแต่ละแปลงอยู่ในเขต อปท. ใด ใช้ประโยชน์ประเภทใด และมูลค่าประเมินคาดว่าเท่าไร เพื่อวางงบประมาณภาษีล่วงหน้าได้แม่นยำ
- ระวังที่ดินที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์: ที่ดินรกร้างว่างเปล่าถูกเรียกเก็บภาษีในอัตราเชิงพาณิชย์ (0.3%+) และเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี หากบริษัทซื้อที่ดินเก็บไว้รอพัฒนา ควรประเมินต้นทุนภาษีสะสมตลอดช่วงเวลาที่ถือครองด้วย
- ตรวจสอบประเภทการใช้ประโยชน์ที่ อปท. บันทึกไว้: อปท. อาจบันทึกประเภทการใช้ประโยชน์ผิด ทำให้อัตราภาษีสูงเกินจริง ควรขอตรวจสอบข้อมูลกับ อปท. ทุกปีก่อนกำหนดชำระ และยื่นคำร้องแก้ไขหากพบความผิดพลาด
- วางแผนกระแสเงินสดรองรับภาษี: กำหนดชำระภาษีที่ดินช่วงเมษายน ซึ่งอยู่ในช่วงเดียวกับภาระภาษีอื่น ๆ ของบริษัท การสำรองเงินไว้ล่วงหน้า หรือจัดทำตารางชำระงวดย่อย (หากกฎหมายหรือ อปท. อนุญาต) จะช่วยบรรเทาแรงกดดันด้านสภาพคล่องได้
- ประสานงานกับสำนักงานบัญชีเพื่อติดตามทุก อปท.: เมื่อมีทรัพย์สินในหลายจังหวัด กำหนดชำระของ อปท. แต่ละแห่งอาจต่างกัน และหนังสือแจ้งประเมินอาจถูกส่งไปยังที่อยู่ต่าง ๆ การมอบหมายให้ ที่ปรึกษาภาษี ดูแลและติดตามครบทุกแปลงจะลดความเสี่ยงชำระล่าช้าและเบี้ยปรับที่ไม่จำเป็น
- บันทึกค่าภาษีเป็นค่าใช้จ่ายทางบัญชี: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เสียไปสำหรับทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบกิจการโดยทั่วไปสามารถบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายทางบัญชีได้ ควรปรึกษาที่ปรึกษาภาษีเพื่อยืนยันการปฏิบัติที่ถูกต้องตามหลักการบัญชีและกฎหมายภาษีอากรที่เกี่ยวข้อง
การวางแผนภาษีที่ดินอย่างเป็นระบบไม่ใช่แค่การป้องกันเบี้ยปรับ แต่ยังช่วยให้ผู้บริหาร SME เห็นต้นทุนการถือครองทรัพย์สินแต่ละแปลงอย่างชัดเจน และนำไปสู่การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่ดีกว่า ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนา การเช่า หรือการขายทรัพย์สินที่ไม่ก่อประโยชน์ ทีม สำนักงานบัญชี A Plus Me พร้อมช่วยดูแลทรัพย์สินทุกแปลงของคุณ
ใช้บทความนี้กับธุรกิจของคุณอย่างไร
เนื้อหาเรื่อง เดดไลน์ยื่นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี: กำหนดชำระ วิธีอุทธรณ์ และแนวทางวางแผนสำหรับ SME ควรนำไปใช้ตรวจสอบกับเอกสารและตัวเลขจริงของกิจการ ไม่ใช่อ่านเพื่อจำคำศัพท์ เพราะแนวทางบัญชีและภาษีขึ้นกับข้อเท็จจริง เอกสาร และรอบเวลาที่เกิดรายการของแต่ละธุรกิจ
เช็กลิสต์ก่อนนำไปใช้
- รวบรวมเอกสารรายรับ รายจ่าย ภาษีซื้อ-ขาย และรายการธนาคารให้ครบตามรอบเดือน
- ตรวจว่าธุรกรรมที่เกี่ยวข้องบันทึกบัญชีถูกต้องและมีหลักฐานรองรับครบถ้วน
- หากไม่แน่ใจเรื่องภาษี ควรปรึกษาผู้ทำบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีก่อนตัดสินใจ
แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องจ่ายวันไหน และถ้าจ่ายช้าจะโดนค่าปรับเท่าไร
โดยปกติต้องชำระภายใน 30 เมษายนของทุกปี หลังจากได้รับหนังสือแจ้งการประเมินจาก อปท. ในช่วงต้นปี อย่างไรก็ตาม อาจมีการขยายเวลาตามประกาศของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยในบางปี หากชำระล่าช้าจะมีเบี้ยปรับตั้งแต่ 10% ถึง 40% ของภาษีที่ค้าง บวกเงินเพิ่มอีก 1% ต่อเดือน ควรติดตามประกาศของ อปท. ในพื้นที่ทุกปี
บริษัทมีที่ดินเชิงพาณิชย์มูลค่า 80 ล้านบาท จะเสียภาษีที่ดินปีละเท่าไร
คำนวณแบบขั้นบันได คือ ส่วนแรก 50 ล้านบาทแรกเสียที่อัตรา 0.3% = 150,000 บาท ส่วนที่เกิน 50 ล้าน (อีก 30 ล้านบาท) เสียที่อัตรา 0.4% = 120,000 บาท รวมภาษีทั้งหมดประมาณ 270,000 บาทต่อปี ทั้งนี้มูลค่าฐานภาษีใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาตลาดหรือราคาซื้อขาย
ถูกประเมินภาษีที่ดินสูงเกินไป ต้องทำอย่างไร มีสิทธิอุทธรณ์ไหม
มีสิทธิอุทธรณ์ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 โดยต้องยื่นคำอุทธรณ์ต่อผู้บริหาร อปท. (นายกเทศมนตรี หรือนายก อบต.) ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งการประเมิน ควรเตรียมเอกสารแสดงการใช้ประโยชน์จริงและราคาประเมินที่ถูกต้อง และปรึกษาที่ปรึกษาภาษีก่อนยื่น เนื่องจากการยื่นอุทธรณ์โดยทั่วไปไม่ได้ระงับหน้าที่ชำระภาษีตามที่ประเมินไว้ก่อน