สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว 30 ปี: อากรแสตมป์ ภาษีเงินได้ และการบันทึกบัญชีสิทธิการใช้

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว 30 ปีมีภาระภาษีและข้อกำหนดทางบัญชีที่ซับซ้อนกว่าสัญญาเช่าทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญ และหากเจ้าของธุรกิจ SME ไม่เข้าใจให้ถ่องแท้ อาจเสียเงินค่าเบี้ยปรับและค่าอากรเพิ่มโดยไม่จำเป็น

ทำไมสัญญาเช่า 30 ปีถึงมีประเด็นภาษีที่แตกต่าง

ในทางกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไทย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดระยะเวลาสูงสุดที่จดทะเบียนได้คือ 30 ปี หากต้องการต่ออายุก็สามารถทำได้อีก 30 ปี แต่ต้องจดทะเบียนใหม่กับสำนักงานที่ดินเพื่อให้มีผลผูกพันบุคคลภายนอก สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนมีผลบังคับได้ไม่เกิน 3 ปีเท่านั้น

เหตุที่สัญญาเช่าระยะยาวสร้างภาระภาษีที่ต่างออกไปมี 3 ด้านหลัก ได้แก่ อากรแสตมป์ที่คำนวณจากค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่เกิดขึ้นทุกครั้งที่มีการจ่ายค่าเช่า และ การบันทึกบัญชีสิทธิการใช้สินทรัพย์ (Right-of-Use Asset) ที่ต้องคิดค่าเสื่อมราคาตลอดอายุสัญญา ซึ่งมีผลต่อกำไรสุทธิและภาษีเงินได้นิติบุคคล

ข้อมูลในบทความนี้อ้างอิงกฎหมายและประกาศที่มีผลบังคับ ณ ปี 2569 เจ้าของธุรกิจควรตรวจสอบกับสรรพากรหรือที่ปรึกษาบัญชีก่อนทำสัญญา เนื่องจากรายละเอียดบางประการอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามประกาศใหม่

อากรแสตมป์สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์: วิธีคำนวณและผู้มีหน้าที่เสีย

ตามบัญชีอากรแสตมป์ของประมวลรัษฎากร สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน โรงเรือน อาคารสำนักงาน หรือสิ่งปลูกสร้าง ต้องเสีย อากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาทต่อค่าเช่า 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาท โดยคำนวณจาก ค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา ไม่ใช่แค่ค่าเช่าปีแรก

ตัวอย่าง: สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ 30 ปี ค่าเช่า 50,000 บาทต่อเดือน ค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา = 50,000 x 12 x 30 = 18,000,000 บาท อากรแสตมป์ที่ต้องชำระ = 18,000,000 / 1,000 = 18,000 บาท

หากค่าเช่ามีการปรับตามดัชนีราคาหรือระบุไว้ล่วงหน้า ให้ใช้ค่าเช่าตามที่ระบุในสัญญาสำหรับแต่ละปี รวมกันตลอด 30 ปี ส่วนในกรณีที่ไม่ได้กำหนดอายุสัญญาไว้ กฎหมายให้สันนิษฐานว่ามีอายุ 3 ปีเพื่อการคำนวณอากร

ผู้มีหน้าที่ชำระอากร: ผู้ให้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่หลักในการชำระอากรแสตมป์ อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมักตกลงแบ่งรับภาระกัน สัญญาที่ไม่ได้ติดอากรหรือชำระอากรจะไม่สามารถนำมาใช้เป็นพยานหลักฐานในชั้นศาลได้ นอกจากนี้ยังมีเบี้ยปรับเพิ่มเติมหากชำระอากรล่าช้า

ข้อยกเว้นสำคัญ: การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร เช่น ทำนา ทำไร่ หรือทำสวน ได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร

หากกิจการมีสัญญาเช่าหลายฉบับและต้องการวางแผนภาระอากรแสตมป์ให้เหมาะสม สามารถปรึกษาทีมงาน วางแผนภาษี ของเราเพื่อประเมินต้นทุนที่แท้จริงก่อนลงนามสัญญา

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายค่าเช่า: หน้าที่ของผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคล

เมื่อผู้เช่าเป็น นิติบุคคล (บริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือนิติบุคคลอื่น) กฎหมายกำหนดให้มีหน้าที่ หักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่าในอัตรา 5% ทุกครั้งที่จ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า ตามมาตรา 3 เตรส ประกอบกับคำสั่งกรมสรรพากร ท.ป.4/2528 สำหรับเงินได้ตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร

กิจการต้องนำส่งภาษีหัก ณ ที่จ่ายดังกล่าวด้วยแบบ ภ.ง.ด.1 ก (กรณีผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา) หรือ ภ.ง.ด.53 (กรณีผู้ให้เช่าเป็นนิติบุคคล) ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป (หรือวันที่ 15 หากยื่นผ่านระบบ e-Filing) การไม่หักหรือนำส่งล่าช้าจะมีเบี้ยปรับและเงินเพิ่มตามกฎหมาย

ตัวอย่างการคำนวณ: หากค่าเช่ารายเดือน 50,000 บาท ผู้เช่านิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% = 2,500 บาท และจ่ายค่าเช่าสุทธิให้ผู้ให้เช่า 47,500 บาท พร้อมออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายให้ผู้ให้เช่าทุกครั้ง

หากผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา กฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่า ซึ่งเป็นความแตกต่างที่สำคัญระหว่างผู้เช่าสองประเภทนี้

ประเด็น VAT ค่าเช่า: โดยทั่วไปการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่อยู่ในขอบข่าย VAT ตามกฎหมาย (ได้รับยกเว้น) อย่างไรก็ตามหากผู้ให้เช่าให้บริการเสริม เช่น ค่าบริการส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภค หรือบริการอื่นๆ ที่แยกออกมาต่างหาก รายการเหล่านี้อาจต้องคำนวณ VAT ในปัจจุบัน 7% (อัตราตาม พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 799 มีผลถึง 30 กันยายน 2569 ควรตรวจสอบอัตราที่บังคับใช้ ณ ปีที่ยื่นกับกรมสรรพากร) แยกจากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับยกเว้น

การบันทึกบัญชีสิทธิการใช้สินทรัพย์ (Right-of-Use Asset) ตาม TFRS 16

สำหรับกิจการที่ใช้มาตรฐานการรายงานทางการเงินฉบับเต็ม (TFRS) เช่น บริษัทมหาชน หรือกิจการที่มีส่วนได้เสียสาธารณะ (PAE) TFRS 16 เรื่อง สัญญาเช่า กำหนดให้ผู้เช่าบันทึก สินทรัพย์สิทธิการใช้ (Right-of-Use Asset) และ หนี้สินตามสัญญาเช่า (Lease Liability) ในงบแสดงฐานะการเงิน ณ วันที่สัญญาเช่าเริ่มมีผล

วิธีการบันทึกเริ่มต้น:

• Dr. สินทรัพย์สิทธิการใช้ (Right-of-Use Asset)
• Cr. หนี้สินตามสัญญาเช่า (Lease Liability)

มูลค่าของหนี้สินตามสัญญาเช่าคำนวณจาก มูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าในอนาคตตลอดอายุสัญญา โดยใช้อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในสัญญา หรือหากไม่สามารถระบุได้ ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ส่วนเพิ่มของผู้เช่า ในกรณีสัญญา 30 ปี มูลค่าปัจจุบันสุทธิจะแตกต่างจากยอดค่าเช่ารวมอย่างมีนัยสำคัญ

ค่าเสื่อมราคา Right-of-Use Asset: กิจการต้องคิดค่าเสื่อมราคาของสิทธิการใช้สินทรัพย์ตลอดอายุสัญญาเช่า (30 ปี) โดยใช้วิธีเส้นตรงหรือวิธีอื่นที่สะท้อนรูปแบบการใช้ประโยชน์ ค่าเสื่อมราคาดังกล่าวถือเป็นค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุน และส่วนดอกเบี้ยของหนี้สินตามสัญญาเช่าก็รับรู้เป็นค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยแยกต่างหาก

กรณีกิจการที่ไม่มีส่วนได้เสียสาธารณะ (NPAE) หรือ SME ส่วนใหญ่: กิจการ NPAE ใช้มาตรฐาน TFRS for NPAEs ซึ่งยังคงกำหนดให้จำแนกสัญญาเช่าออกเป็น สัญญาเช่าเงินทุน (Finance Lease) หรือ สัญญาเช่าดำเนินงาน (Operating Lease) ตามเกณฑ์ที่กำหนด โดยไม่ได้นำโมเดล Right-of-Use มาใช้โดยอัตโนมัติ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ 30 ปีส่วนใหญ่จะถูกจัดเป็นสัญญาเช่าดำเนินงาน และบันทึกค่าเช่าเป็น ค่าใช้จ่ายตามงวด แทนการรับรู้สินทรัพย์และหนี้สิน อย่างไรก็ตาม หากสัญญามีเงื่อนไขที่ทำให้ถือว่าเป็นสัญญาเช่าเงินทุน เช่น มีตัวเลือกซื้อในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดอย่างมีนัยสำคัญ ก็ต้องบันทึกแบบสัญญาเช่าเงินทุนแทน ควรปรึกษาผู้ทำบัญชีในการจำแนกประเภทให้ถูกต้อง

เพื่อให้มั่นใจว่าการบันทึกบัญชีสัญญาเช่าระยะยาวเป็นไปตามมาตรฐานที่ถูกต้อง ทีม รับทำบัญชีรายเดือน ของเราพร้อมช่วยวิเคราะห์สัญญาและจัดทำงบการเงินให้ครบถ้วน

ผลกระทบต่อภาษีเงินได้นิติบุคคล: ค่าใช้จ่ายที่รับรู้ได้และไม่ได้

ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่จ่ายจริงสามารถนำมาหักเป็น ค่าใช้จ่ายทางภาษี ได้ โดยต้องเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงเพื่อกิจการ มีหลักฐานสัญญาและใบเสร็จรับเงิน และสอดคล้องกับมาตรา 65 ทวิ และ 65 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งกำหนดให้ค่าใช้จ่ายต้องสมเหตุสมผลและไม่เกินความจำเป็น

อย่างไรก็ตามมีประเด็นสำคัญที่ต้องระวัง:

• ค่าเช่าล่วงหน้า (Prepaid Rent): หากกิจการจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าหลายปีในคราวเดียว จะต้องตัดจ่ายเป็นค่าใช้จ่ายตามงวดบัญชีที่เกี่ยวข้อง ไม่สามารถรับรู้เป็นค่าใช้จ่ายทั้งหมดในปีที่จ่าย
• เงินประกัน (Security Deposit): เงินประกันการเช่าไม่ถือเป็นค่าใช้จ่าย แต่บันทึกเป็นสินทรัพย์ (สินทรัพย์หมุนเวียนอื่นหรือสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน ขึ้นอยู่กับระยะเวลา)
• ต้นทุนปรับปรุงทรัพย์สิน: ค่าใช้จ่ายในการตกแต่งหรือปรับปรุงสถานที่เช่าต้องรับรู้เป็นสินทรัพย์และคิดค่าเสื่อมราคาตามเกณฑ์ที่กรมสรรพากรกำหนด ไม่สามารถหักเป็นค่าใช้จ่ายทั้งก้อนในปีที่เกิดรายการ
• อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคล SME: สำหรับกิจการ SME ที่มีทุนจดทะเบียนชำระแล้วไม่เกิน 5,000,000 บาทและรายได้ไม่เกิน 30,000,000 บาทต่อรอบบัญชี อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นแบบขั้นบันได ได้แก่ กำไรสุทธิส่วนที่ไม่เกิน 300,000 บาท ได้รับยกเว้น, ส่วนที่เกิน 300,000 บาทถึง 3,000,000 บาท อัตรา 15% และส่วนที่เกิน 3,000,000 บาท อัตรา 20% (ข้อมูล ณ ปี 2569 อ้างอิง PwC Worldwide Tax Summaries)

การจัดการค่าใช้จ่ายค่าเช่าและการบันทึกบัญชีที่ถูกต้องจึงส่งผลโดยตรงต่อกำไรสุทธิที่นำไปคำนวณภาษีในแต่ละรอบบัญชี

ข้อกฎหมายสำคัญ: การต่ออายุและการจดทะเบียนสัญญาเช่า 30 ปี

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดอายุสูงสุดของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถจดทะเบียนได้ไว้ที่ 30 ปี สัญญาที่มีอายุเกิน 30 ปี แม้จะตกลงกันไว้ก็ตาม จะมีผลบังคับได้เพียง 30 ปีเท่านั้น ในส่วนของการต่ออายุสัญญา มีประเด็นสำคัญดังนี้:

• สิทธิต่ออายุต้องระบุในสัญญา: คู่สัญญาสามารถระบุสิทธิการต่ออายุสัญญาเช่าอีก 30 ปีได้ในสัญญาเดิม แต่เมื่อครบกำหนดต้องทำสัญญาใหม่และ จดทะเบียนใหม่ กับสำนักงานที่ดิน สัญญาต่ออายุที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก รวมถึงผู้ซื้อที่ดินรายใหม่
• อากรแสตมป์ต้องชำระใหม่: เมื่อทำสัญญาใหม่สำหรับการต่ออายุ ต้องชำระอากรแสตมป์ใหม่คำนวณจากค่าเช่าตลอดอายุสัญญาใหม่อีกครั้ง
• ผลกระทบทางบัญชี: กรณีที่ระบุสิทธิต่ออายุในสัญญาและมีความแน่นอนสมเหตุสมผลที่จะใช้สิทธิ์ มาตรฐาน TFRS 16 กำหนดให้รวมระยะเวลาที่คาดว่าจะต่ออายุในการคำนวณอายุสัญญาเช่าด้วย ซึ่งจะทำให้มูลค่า Right-of-Use Asset และหนี้สินตามสัญญาเช่าสูงขึ้นกว่า 30 ปีแรก
• ความเสี่ยงหากเจ้าของที่ดินเปลี่ยน: หากที่ดินถูกขายระหว่างอายุสัญญา และสัญญาเช่าได้รับการจดทะเบียนแล้ว ผู้ซื้อใหม่จะต้องผูกพันตามสัญญาเช่า แต่หากไม่ได้จดทะเบียน ผู้เช่าอาจสูญเสียสิทธิการเช่าได้

การเตรียมสัญญาเช่าระยะยาวให้รอบคอบตั้งแต่แรกเริ่มจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง เจ้าของธุรกิจที่กำลังพิจารณาทำสัญญาเช่าสถานที่ประกอบการระยะยาวสามารถขอคำปรึกษาจาก สำนักงานบัญชี ที่มีประสบการณ์ด้านภาษีทรัพย์สินเพื่อวางแผนภาระภาษีและบัญชีให้ครบถ้วนก่อนลงนาม

ใช้บทความนี้กับธุรกิจของคุณอย่างไร

เนื้อหาเรื่อง สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว 30 ปี: อากรแสตมป์ ภาษีเงินได้ และการบันทึกบัญชีสิทธิการใช้ ควรนำไปใช้ตรวจสอบกับเอกสารและตัวเลขจริงของกิจการ ไม่ใช่อ่านเพื่อจำคำศัพท์ เพราะแนวทางบัญชีและภาษีขึ้นกับข้อเท็จจริง เอกสาร และรอบเวลาที่เกิดรายการของแต่ละธุรกิจ

แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน

• กรมสรรพากร (rd.go.th)
• กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (dbd.go.th)
• ระบบยื่นแบบออนไลน์ e-Filing กรมสรรพากร

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

สัญญาเช่า 30 ปี ต้องเสียอากรแสตมป์เท่าไหร่

อากรแสตมป์คำนวณจากค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา 30 ปี ในอัตรา 1 บาทต่อค่าเช่า 1,000 บาท เช่น ค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท ค่าเช่ารวม 30 ปี = 18,000,000 บาท อากรแสตมป์ที่ต้องชำระ = 18,000 บาท โดยผู้ให้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่หลักในการชำระ แต่คู่สัญญาสามารถตกลงแบ่งรับภาระกันได้ สัญญาที่ไม่ติดอากรจะไม่สามารถใช้เป็นพยานหลักฐานในชั้นศาลได้

นิติบุคคลผู้เช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่าไหร่

นิติบุคคลที่จ่ายค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 5% ทุกครั้งที่จ่ายค่าเช่า ตามมาตรา 3 เตรส ประกอบ ท.ป.4/2528 สำหรับเงินได้ตามมาตรา 40(5) ต้องนำส่งด้วยแบบ ภ.ง.ด.1 ก หรือ ภ.ง.ด.53 ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป (หรือวันที่ 15 กรณีผ่านระบบ e-Filing) หากผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา ไม่มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่า

บริษัท SME ต้องบันทึก Right-of-Use Asset สำหรับสัญญาเช่า 30 ปีหรือเปล่า

ขึ้นอยู่กับมาตรฐานการบัญชีที่กิจการใช้ หาก SME เป็นกิจการที่ไม่มีส่วนได้เสียสาธารณะ (NPAE) ซึ่งเป็นกรณีส่วนใหญ่ของ SME ไทย กิจการใช้ TFRS for NPAEs ที่ยังแยกสัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าเงินทุนหรือสัญญาเช่าดำเนินงาน สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวส่วนใหญ่จะถูกจัดเป็นสัญญาเช่าดำเนินงานและบันทึกค่าเช่าเป็นค่าใช้จ่ายตามงวด ไม่ต้องรับรู้ Right-of-Use Asset แต่ควรปรึกษาผู้ทำบัญชีเพื่อจำแนกประเภทให้ถูกต้องตามเงื่อนไขสัญญาจริง