ภาษีธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า: ธุรกิจเฉพาะ ค่าเสื่อมอาคาร และ VAT ค่าเช่า

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่ามีภาระภาษีที่ซับซ้อนและแตกต่างกันในแต่ละช่วงของวงจรธุรกิจ ตั้งแต่วันที่ขายโครงการจนถึงการเก็บค่าเช่ารายเดือน

ทำความเข้าใจวงจรภาษีของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า (เช่น อาคารสำนักงาน โกดัง อาคารพาณิชย์ หรือหมู่บ้านให้เช่า) มีโครงสร้างภาษีที่แตกต่างจากธุรกิจทั่วไปอย่างชัดเจน เพราะมีภาระภาษีในสองช่วงหลัก ได้แก่ ช่วงที่โอนหรือขายทรัพย์สิน ซึ่งจะถูกพิจารณาในแง่ภาษีธุรกิจเฉพาะ และ ช่วงที่ถือครองเพื่อเก็บค่าเช่า ซึ่งเกี่ยวข้องกับภาษีเงินได้นิติบุคคล (CIT) VAT ค่าเช่า และการตั้งค่าเสื่อมราคาอาคาร

เจ้าของธุรกิจหลายรายเข้าใจผิดว่า "ถือไว้ให้เช่าไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ" ซึ่งโดยหลักการนั้นถูกต้อง แต่ทันทีที่บริษัทตัดสินใจ ขายทรัพย์สิน ที่เคยถือเป็นสินทรัพย์ของบริษัท หน้าที่ภาษีชุดใหม่ก็จะเริ่มต้นขึ้นทันที การวางแผนตั้งแต่ต้นจึงสำคัญมาก

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%: เมื่อไรที่นักพัฒนาต้องจ่าย

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) คือภาษีที่จัดเก็บแทน VAT สำหรับธุรกิจบางประเภทที่กฎหมายกำหนด หนึ่งในนั้นคือ กิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามประมวลรัษฎากร

อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์คือ 3% ของรายรับ บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมเป็น 3.3% โดยรวม โดยคำนวณจาก ราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า (ข้อมูล ณ ปี 2569 ตามกรมสรรพากร rd.go.th)

• ผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ: บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ไม่ว่าจะเป็นนักพัฒนาโครงการหรือบริษัทที่ถือทรัพย์สินแล้วต้องการขาย
• ฐานภาษี: ราคาขายจริงหรือราคาประเมินของกรมธนารักษ์ แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า
• การชำระ: ต้องชำระ ณ สำนักงานที่ดิน พร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์
• ข้อสำคัญ: หากบริษัทถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้ เพื่อให้เช่าเท่านั้น โดยไม่ได้ขาย ค่าเช่าที่ได้รับจะไม่อยู่ในขอบเข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะถูกนำมารวมเป็นรายได้เพื่อคำนวณ CIT แทน

สถานการณ์ที่ต้องระวังเป็นพิเศษ คือ บริษัทพัฒนาโครงการที่มีทั้งส่วนที่ ขาย และส่วนที่ ถือไว้ให้เช่า ในโครงการเดียวกัน การแยกบัญชีและการแยกสินทรัพย์ระหว่างสองส่วนนี้ต้องทำอย่างชัดเจน และควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพราะผลทางภาษีแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ

ค่าเสื่อมราคาอาคาร: สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่หลายคนมองข้าม

สำหรับบริษัทที่ถือครองอาคารไว้เพื่อให้เช่า อาคารถือเป็น สินทรัพย์ถาวร (Fixed Asset) ในงบการเงิน และกฎหมายภาษีไทยอนุญาตให้หักค่าเสื่อมราคาเป็นค่าใช้จ่ายทางภาษีได้

ตามกฎกระทรวงภาษีไทย อาคารถาวร (อาคารคอนกรีต อาคารพาณิชย์ โกดัง ฯลฯ) มีอัตราค่าเสื่อมราคาสูงสุดที่ 5% ต่อปี ของมูลค่าต้นทุน ซึ่งเทียบเท่าอายุการใช้งาน 20 ปี โดยใช้วิธีเส้นตรง (Straight-Line Method) เป็นวิธีที่นิยมใช้มากที่สุด (ข้อมูล ณ ปี 2569)

• ที่ดินไม่สามารถหักค่าเสื่อมราคาได้ ไม่ว่าจะมีมูลค่าเท่าใด ต้องแยกมูลค่าที่ดินออกจากมูลค่าอาคารในบัญชีเสมอ
• ต้นทุนที่นับรวม: ราคาก่อสร้างอาคาร ค่าออกแบบ ค่าวิศวกรรม ค่าจัดการโครงการ และต้นทุนอื่นที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการก่อสร้าง
• การปรับปรุง (Renovation): ค่าปรับปรุงอาคารที่เพิ่มอายุการใช้งานหรือเพิ่มมูลค่า สามารถนำมาบวกต้นทุนแล้วหักค่าเสื่อมราคาต่อได้ แต่ค่าซ่อมแซมทั่วไปให้หักเป็นค่าใช้จ่ายในปีที่เกิดขึ้น
• อาคารชั่วคราว: หักค่าเสื่อมราคาได้ 100% ในปีเดียว

ตัวอย่างเพื่อความเข้าใจ: หากบริษัทสร้างอาคารพาณิชย์ด้วยต้นทุน 10,000,000 บาท (ไม่รวมที่ดิน) บริษัทสามารถหักค่าเสื่อมราคาปีละ 500,000 บาท (10,000,000 × 5%) เป็นค่าใช้จ่ายเพื่อลดกำไรสุทธิที่ต้องเสีย CIT ทุกปีตลอด 20 ปี นี่คือสิทธิประโยชน์ที่มีนัยสำคัญต่อกระแสเงินสดของธุรกิจ

หากต้องการให้การบันทึกค่าเสื่อมราคาและการแยกต้นทุนที่ดิน-อาคารถูกต้องตั้งแต่ต้น บริการรับทำบัญชีรายเดือน ของเราพร้อมดูแลการตั้งค่าสินทรัพย์และค่าเสื่อมราคาให้ถูกต้องตามมาตรฐานบัญชีและกฎหมายภาษีไทย

VAT ค่าเช่า: เชิงพาณิชย์กับที่อยู่อาศัย ต่างกันอย่างไร

ประเด็นที่เจ้าของธุรกิจอสังหาฯ มักสับสนมากที่สุดคือ รายได้ค่าเช่าต้องเสีย VAT หรือไม่? คำตอบขึ้นอยู่กับ ประเภทการใช้งานของทรัพย์สิน ที่ให้เช่า

• การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ได้รับยกเว้น VAT ตามประมวลรัษฎากร ดังนั้น ค่าเช่าบ้าน คอนโด หรืออพาร์ตเมนต์ที่ผู้เช่าใช้อยู่อาศัย ไม่ต้องบวก VAT
• การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน โกดัง อาคารพาณิชย์ พื้นที่ค้าปลีก หรือพื้นที่จัดเก็บสินค้า อยู่ในบังคับ VAT หากผู้ให้เช่ามีรายได้รวมจากกิจกรรมที่อยู่ในบังคับ VAT เกิน 1,800,000 บาทต่อปี ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มและเก็บ VAT จากผู้เช่า

ปัจจุบัน VAT อยู่ที่ 7% รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว (ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 799 มีผลถึง 30 กันยายน 2569) อย่างไรก็ดี อัตรา 7% นี้ต้องได้รับการต่ออายุทุกปีโดยพระราชกฤษฎีกา ผู้ประกอบการควรตรวจสอบอัตราที่บังคับใช้ ณ ปีที่ยื่นกับกรมสรรพากรทุกครั้ง (ข้อมูล ณ ปี 2569)

สำหรับธุรกิจที่ให้เช่าทั้งเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยในอาคารเดียวกัน จำเป็นต้องแยกรายรับอย่างชัดเจน เพื่อคำนวณภาษีซื้อที่นำมาหักออกได้อย่างถูกต้อง (Input VAT Allocation)

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT) บนค่าเช่า และภาษีเงินได้นิติบุคคล

นอกจาก VAT แล้ว รายได้ค่าเช่าที่บริษัทนักพัฒนาได้รับยังมีมิติภาษีอีกสองส่วนที่สำคัญ

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax) สำหรับค่าเช่า: เมื่อผู้เช่าเป็นนิติบุคคล กฎหมายกำหนดให้ผู้เช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่าก่อนจ่ายให้แก่ผู้ให้เช่า และนำส่งกรมสรรพากรในนามผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่าจะได้รับใบรับรองการหักภาษีไว้ใช้เป็นเครดิตในการยื่น CIT ปลายปี สำหรับผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาที่ไม่ได้ทำธุรกิจ ไม่มีหน้าที่หัก ณ ที่จ่าย

ภาษีเงินได้นิติบุคคล (CIT): รายได้ค่าเช่าทั้งหมดจะถูกนำไปรวมเป็นรายได้ในงบกำไรขาดทุนของบริษัท หักด้วยค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง (รวมถึงค่าเสื่อมราคาอาคาร ดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าบำรุงรักษา ค่าบริหารจัดการ) แล้วนำกำไรสุทธิมาคำนวณ CIT ตามอัตราที่กำหนด

• กำไรสุทธิส่วนแรก 300,000 บาท: 0% (ยกเว้น)
• กำไรสุทธิ 300,001 – 3,000,000 บาท: 15%
• กำไรสุทธิส่วนที่เกิน 3,000,000 บาท: 20%

เงื่อนไข SME: ทุนจดทะเบียนชำระแล้วไม่เกิน 5,000,000 บาท และ รายได้จากกิจการไม่เกิน 30,000,000 บาทต่อรอบบัญชี หากเกินเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่ง อัตราภาษีจะเป็น 20% ทั้งจำนวน (ข้อมูล ณ ปี 2569 ตาม PwC Thailand)

ค่าเสื่อมราคาอาคาร 5% ต่อปีที่กล่าวถึงข้างต้น จึงมีผลโดยตรงในการลดกำไรสุทธิก่อนคำนวณ CIT ทำให้เป็นเครื่องมือวางแผนภาษีที่สำคัญสำหรับธุรกิจอสังหาฯ ให้เช่า

เปรียบเทียบ: บริษัทพัฒนาโครงการขาย vs. บริษัทถือครองให้เช่า

นักพัฒนาที่กำลังตัดสินใจว่าจะ "ขาย" หรือ "ถือให้เช่า" ควรเข้าใจผลต่างทางภาษีดังนี้

• โมเดลขายโครงการ (Developer): รายได้จากการขายอสังหาฯ จะถูกเสีย SBT 3.3% ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ บวก CIT จากกำไรสุทธิปลายปี ไม่มีประเด็น VAT ค่าเช่า แต่มีต้นทุนที่ดิน+สิ่งปลูกสร้างในสต๊อกสินค้าที่ต้องบริหาร
• โมเดลถือครองให้เช่า (Hold-to-Rent): ไม่มี SBT ตราบที่ไม่ขาย มีรายได้ค่าเช่าสม่ำเสมอ เสีย CIT จากกำไรสุทธิ (หลังหักค่าเสื่อมราคาและค่าใช้จ่าย) หากให้เช่าเชิงพาณิชย์และรายได้เกิน 1.8 ล้านบาท ต้องจดทะเบียน VAT
• โมเดลผสม (Mixed): ซับซ้อนที่สุด ต้องแยกบัญชีระหว่างหน่วยที่ขายและหน่วยที่ถือให้เช่า และต้องระมัดระวังเรื่อง VAT Input Tax Allocation หากมีทั้งส่วนที่ให้เช่าเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย

การเลือกโครงสร้างที่เหมาะสมตั้งแต่ต้นมีผลต่อภาระภาษีตลอดอายุโครงการอย่างมีนัยสำคัญ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนเริ่มโครงการ ไม่ใช่เมื่อปัญหาเกิดขึ้นแล้ว ทีมงานของเราพร้อมให้คำปรึกษาผ่าน บริการวางแผนภาษีและที่ปรึกษาภาษี สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

ข้อควรระวังและจุดเสี่ยงที่พบบ่อย

จากประสบการณ์ในการให้บริการด้านบัญชีและภาษีกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาที่พบซ้ำบ่อยที่สุดมีดังนี้

• ไม่แยกมูลค่าที่ดินออกจากอาคาร: ทำให้หักค่าเสื่อมราคาเกินจริง หรือไม่ได้หักในส่วนที่ควรได้ กรมสรรพากรอาจปรับปรุงในกรณีตรวจสอบ
• เก็บค่าเช่าเชิงพาณิชย์โดยไม่จดทะเบียน VAT: หากรายได้รวมเกิน 1,800,000 บาทต่อปีแล้วยังไม่จดทะเบียน มีโทษปรับและเบี้ยปรับเพิ่มเติม
• ออกใบกำกับภาษีค่าเช่าที่อยู่อาศัยโดยเพิ่ม VAT: การเรียกเก็บ VAT จากค่าเช่าที่อยู่อาศัยซึ่งได้รับยกเว้นถือเป็นความผิด เพราะผู้ประกอบการที่ไม่มีสิทธิเก็บ VAT แต่กลับเก็บจากลูกค้า ต้องนำส่ง VAT นั้นโดยไม่มีสิทธิหักภาษีซื้อ
• ไม่ออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย: หากผู้เช่าเป็นนิติบุคคลและหัก WHT 5% แต่ไม่ออกหนังสือรับรอง ผู้ให้เช่าจะไม่มีเครดิตไปใช้ลดภาษีปลายปี
• ประเมินราคาทุนทรัพย์ต่ำกว่าราคาประเมินกรมธนารักษ์เมื่อขาย: ภาษีธุรกิจเฉพาะคำนวณจากราคาสูงกว่า ดังนั้นแม้ขายในราคาต่ำ แต่หากราคาประเมินสูงกว่า ก็ต้องเสีย SBT บนฐานราคาประเมิน

ใช้บทความนี้กับธุรกิจของคุณอย่างไร

เนื้อหาเรื่อง ภาษีธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า: ธุรกิจเฉพาะ ค่าเสื่อมอาคาร และ VAT ค่าเช่า ควรนำไปใช้ตรวจสอบกับเอกสารและตัวเลขจริงของกิจการ ไม่ใช่อ่านเพื่อจำคำศัพท์ เพราะแนวทางบัญชีและภาษีขึ้นกับข้อเท็จจริง เอกสาร และรอบเวลาที่เกิดรายการของแต่ละธุรกิจ

แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน

• กรมสรรพากร (rd.go.th)
• กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (dbd.go.th)
• ระบบยื่นแบบออนไลน์ e-Filing กรมสรรพากร

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ธุรกิจให้เช่าอาคารพาณิชย์ต้องจดทะเบียน VAT เมื่อไร

เมื่อรายได้จากกิจกรรมที่อยู่ในบังคับ VAT รวมทุกประเภทเกิน 1,800,000 บาทในรอบปีที่ผ่านมา หรือคาดว่าจะเกินในปีปัจจุบัน ต้องยื่นขอจดทะเบียน VAT ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด การให้เช่าเชิงพาณิชย์ (สำนักงาน โกดัง อาคารพาณิชย์) อยู่ในบังคับ VAT ขณะที่การให้เช่าที่อยู่อาศัยได้รับยกเว้น ควรตรวจสอบประเภทผู้เช่าและการใช้งานให้ชัดเจน (ข้อมูล ณ ปี 2569)

ค่าเสื่อมราคาอาคารให้เช่าหักได้เท่าไรต่อปีตามกฎหมายภาษีไทย

อาคารถาวร (คอนกรีต อาคารพาณิชย์ โกดัง) หักค่าเสื่อมราคาได้สูงสุด 5% ของมูลค่าต้นทุนอาคารต่อปี โดยที่ดินไม่สามารถหักค่าเสื่อมราคาได้ จึงต้องแยกมูลค่าที่ดินออกจากอาคารในบัญชีตั้งแต่ต้น ตัวอย่าง: อาคารต้นทุน 10 ล้านบาท หักค่าเสื่อมได้ปีละ 500,000 บาท เพื่อลดกำไรสุทธิก่อนคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคล (ข้อมูล ณ ปี 2569)

บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อขายที่ดินหรืออาคารอัตราเท่าไร

บริษัทที่ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมเป็น 3.3% คำนวณจากราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า ต้องชำระพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ภาษีนี้แยกต่างหากจากภาษีเงินได้นิติบุคคลที่ต้องจ่ายจากกำไรสุทธิปลายปี (ข้อมูล ณ ปี 2569 ตาม rd.go.th)