ทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ SME รับรู้รายได้ ต้นทุนโครงการ และภาษี

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม หรือการให้เช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ มีจุดพิเศษทางบัญชีที่ต่างจากธุรกิจทั่วไปอย่างมาก และหากวางระบบผิดตั้งแต่ต้น ภาษีที่คาดเคลื่อนอาจตามมาทีหลังแบบไม่ทันตั้งตัว

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ SME มีกี่รูปแบบ และบัญชีต่างกันไหม

ก่อนวางระบบบัญชี เจ้าของกิจการต้องรู้ก่อนว่าตัวเองอยู่ในรูปแบบธุรกิจไหน เพราะแต่ละแบบมีวิธีรับรู้รายได้และภาระภาษีที่ต่างกันพอสมควร

รูปแบบธุรกิจ	ลักษณะรายได้	หลักรับรู้รายได้
พัฒนาและขายที่ดิน/บ้านจัดสรร	ขายขาด รับเงินมัดจำ ผ่อนดาวน์ โอนกรรมสิทธิ์	รับรู้รายได้ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
รับเหมาก่อสร้างอาคาร	รายได้ตามงวดงาน (Progress Billing)	รับรู้รายได้ตามความสำเร็จของงาน (% Completion)
ให้เช่าพื้นที่/อาคาร	ค่าเช่ารายเดือน เงินประกัน	รับรู้รายได้ตามงวดเช่าจริง เงินประกันเป็นหนี้สิน
นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (บริษัท)	ค่านายหน้าและค่าธรรมเนียม	รับรู้รายได้เมื่อธุรกรรมสำเร็จ/ได้รับชำระ

SME ส่วนใหญ่มักทำหลายอย่างพร้อมกัน เช่น ทั้งพัฒนาขายและให้เช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ ซึ่งต้องแยกบัญชีรายได้และต้นทุนให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น เพื่อให้งบการเงินสะท้อนความเป็นจริงและสรรพากรตรวจสอบได้

การรับรู้รายได้ที่ถูกต้องสำหรับธุรกิจพัฒนาโครงการ

หัวใจของการทำบัญชีอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่การรับรู้รายได้ถูกช่วงเวลา ซึ่งแตกต่างจากธุรกิจขายสินค้าทั่วไปที่นับรายได้เมื่อส่งของและออกใบแจ้งหนี้แล้ว

เงินมัดจำและเงินผ่อนดาวน์: ยังไม่ใช่รายได้

เมื่อลูกค้าวางเงินจองหรือผ่อนดาวน์ เงินเหล่านี้ต้องบันทึกเป็น "รายได้รับล่วงหน้า (Deferred Revenue)" ซึ่งอยู่ฝั่งหนี้สินในงบดุล ยังไม่สามารถนำไปแสดงเป็นรายได้ในงบกำไรขาดทุนได้ ตัวอย่างเช่น ลูกค้าวางเงินจอง 50,000 บาท และผ่อนดาวน์รายเดือนอีก 6 เดือนเดือนละ 30,000 บาท รวม 230,000 บาท — ทั้งหมดนี้อยู่ในหมวด "หนี้สินหมุนเวียน" จนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์จริง

วันโอนกรรมสิทธิ์: จุดรับรู้รายได้

เมื่อไปทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน บริษัทจึงรับรู้รายได้เต็มจำนวนราคาขายพร้อมกัน และตัดต้นทุนขาย (Cost of Sales) ออกมาด้วย ในเวลาเดียวกัน — ไม่ใช่รับรู้ทยอยตามเงินที่รับมา

กรณีพิเศษ: โครงการก่อสร้างแบบ % Completion

สำหรับโครงการรับเหมาก่อสร้างที่มีสัญญาระยะยาว ต้องใช้วิธี Percentage-of-Completion โดยรับรู้รายได้ตามสัดส่วนงานที่แล้วเสร็จจริงในแต่ละรอบบัญชี ต้องมีเอกสารรับรองความสำเร็จงาน (Progress Certificate) ชัดเจน เพื่อป้องกันข้อโต้เถียงจากผู้สอบบัญชีและสรรพากร

ต้นทุนโครงการ: บันทึกและควบคุมอย่างไร

ต้นทุนของธุรกิจอสังหาฯ มีหลายชั้น และการผสมกันผิดหมวดหมู่คือต้นเหตุของปัญหาภาษีย้อนหลัง

โครงสร้างต้นทุนที่ต้องแยกให้ชัด

• ต้นทุนที่ดิน: ราคาซื้อที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอน ค่านายหน้า และค่าปรับปรุงสภาพที่ดินเบื้องต้น
• ต้นทุนก่อสร้างโครงการ: ค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงผู้รับเหมา ค่าออกแบบสถาปัตย์/วิศวกร ค่าสาธารณูปโภคระหว่างก่อสร้าง
• ต้นทุนพัฒนาส่วนกลาง: ถนน รั้ว ท่อระบายน้ำ สวน สระว่ายน้ำ คลับเฮาส์ ต้องปันส่วนเฉลี่ยให้แต่ละยูนิต
• ดอกเบี้ยเงินกู้ระหว่างก่อสร้าง (Capitalized Borrowing Costs): ดอกเบี้ยจ่ายในช่วงพัฒนาโครงการต้องสะสมเป็นต้นทุนสินทรัพย์ ไม่ใช่หักเป็นค่าใช้จ่ายทันที
• ต้นทุนขายและการตลาด: ค่าโฆษณา ค่าคอมมิชชั่นนายหน้า เป็นค่าใช้จ่ายในงวดที่เกิดขึ้น ไม่สะสมเป็นต้นทุนโครงการ

การปันส่วนต้นทุนส่วนกลาง

เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ยูนิตใด ต้องตัดต้นทุนออกมาตามสัดส่วน ซึ่งทำได้หลายวิธี เช่น ปันตามพื้นที่ตารางเมตร ปันตามราคาขายสัมพัทธ์ หรือปันตามจำนวนยูนิต — ต้องเลือกวิธีที่สม่ำเสมอและสอดคล้องกับมาตรฐานบัญชีตั้งแต่ต้น เพื่อไม่ให้กำไรของแต่ละยูนิตเพี้ยน สำหรับการวางระบบบัญชีตั้งแต่เริ่มต้น รับทำบัญชีรายเดือน กับทีมที่เชี่ยวชาญธุรกิจอสังหาฯ ช่วยประหยัดเวลาได้มาก

ภาษีที่ต้องรู้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ SME

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีภาระภาษีที่ซับซ้อนกว่าธุรกิจทั่วไป เพราะต้องพบกับภาษีหลายประเภทในธุรกรรมเดียว

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) 3.3%

นิติบุคคลที่ขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าหรือหากำไร ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3% บวกภาษีท้องถิ่น 10% ของ SBT รวมเป็น 3.3% คำนวณจากราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมินกรมที่ดินที่สูงกว่า โดยบริษัทที่ขายอสังหาฯ เพื่อการค้าไม่มีการยกเว้นตามระยะเวลาถือครอง (ต่างจากบุคคลธรรมดา) และเมื่อเสีย SBT แล้วจะได้รับการยกเว้นอากรแสตมป์สำหรับนิติกรรมนั้น

ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) 7%

การขายอสังหาริมทรัพย์โดยนิติบุคคลที่ประกอบกิจการนี้เป็นปกติ อยู่ในบังคับ VAT 7% ยกเว้นการขายที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ปรับปรุง ซึ่งได้รับการยกเว้น VAT สิ่งสำคัญคือต้องออกใบกำกับภาษีเต็มรูปทุกครั้งที่รับชำระเงิน ไม่ว่าจะเป็นเงินมัดจำ เงินดาวน์ หรือราคาสุดท้าย — ทุกครั้งที่รับเงินต้องออกใบกำกับภาษี ศึกษาเพิ่มเติมได้ที่ VAT สำหรับ SME

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

บริษัทอสังหาริมทรัพย์มีภาระหัก ณ ที่จ่ายใน 2 มิติ ได้แก่

• ในฐานะผู้จ่าย: ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง (3% สำหรับนิติบุคคล) ค่านายหน้า (3%) ค่าเช่า (5%) และค่าบริการอื่น ๆ ตามประเภทรายจ่าย
• ในฐานะผู้รับ: กรมที่ดินจะหักภาษี ณ ที่จ่าย 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งยอด 1% นี้บริษัทนำมาใช้เป็นเครดิตภาษีหักลบ ภ.ง.ด.50 สิ้นปีได้

ภาษีเงินได้นิติบุคคล (CIT)

SME ที่จดทะเบียนเป็นบริษัทและมีทุนชำระแล้วไม่เกิน 5 ล้านบาท รายได้ไม่เกิน 30 ล้านบาทต่อปี ได้สิทธิอัตราภาษีแบบขั้นบันได คือ ยกเว้นภาษีกำไรสุทธิ 300,000 บาทแรก, 15% สำหรับกำไร 300,001–3,000,000 บาท และ 20% สำหรับกำไรส่วนที่เกิน 3,000,000 บาท (ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุด) — ซึ่งการวางแผนภาษีล่วงหน้าก่อนปิดงบสำคัญมากสำหรับธุรกิจนี้

เอกสารสำคัญที่ต้องจัดเก็บอย่างเป็นระบบ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีเอกสารจำนวนมากและมูลค่าสูง การจัดเก็บไม่ดีอาจทำให้สิทธิหักค่าใช้จ่ายหายไปได้

• สัญญาซื้อขายที่ดิน/บ้าน: ทั้งฉบับทำที่กรมที่ดินและสัญญาจะซื้อจะขาย (ต้องติดอากรแสตมป์ถูกต้อง)
• ใบเสร็จรับเงิน/ใบกำกับภาษี: ทุกงวดที่รับเงินจากลูกค้า ตั้งแต่เงินมัดจำ เงินดาวน์ จนถึงราคาสุดท้าย
• สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างและใบส่งงาน: รองรับต้นทุนที่จ่ายให้ผู้รับเหมา พร้อมหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ)
• ใบเสร็จจากกรมที่ดิน: หลักฐานการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1%
• เอกสารสินเชื่อธนาคาร: สัญญากู้ ตารางผ่อนชำระ และใบแจ้งดอกเบี้ยรายปีจากธนาคาร
• ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบ อ.6 หรือเอกสารโครงการ: รองรับความถูกต้องตามกฎหมายและยืนยันขอบเขตโครงการ

สำหรับวิธีจัดหมวดหมู่เอกสารส่งให้สำนักงานบัญชีดูแลต่อเนื่อง อ่านเพิ่มเติมที่ เอกสารที่ต้องส่งสำนักงานบัญชี

กรณีศึกษา: โครงการบ้านจัดสรร 10 ยูนิต บัญชีวางอย่างไร

สมมติว่าบริษัท A เปิดโครงการบ้านจัดสรร 10 ยูนิต ราคายูนิตละ 3 ล้านบาท รวม 30 ล้านบาท ต้นทุนโครงการรวม 22 ล้านบาท (ที่ดิน 8 ล้าน + ก่อสร้าง 12 ล้าน + ส่วนกลาง 2 ล้าน)

• ปีที่ 1 เปิดขาย: รับเงินจอง-ดาวน์รวม 5 ล้านบาท บันทึกทั้งหมดเป็น "รายได้รับล่วงหน้า" รายได้ในงบ P&L = 0 บาท ต้นทุนในงบ P&L = 0 บาท
• ปีที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ 6 ยูนิต: รับรู้รายได้ 6 × 3 ล้าน = 18 ล้านบาท ตัดต้นทุนขาย 6/10 × 22 ล้าน = 13.2 ล้านบาท กำไรขั้นต้น = 4.8 ล้านบาท และยังต้องเสีย SBT 3.3% จากมูลค่าโอนแต่ละหน่วยที่กรมที่ดินด้วย
• เครดิตภาษีจากหัก ณ ที่จ่าย 1%: กรมที่ดินหัก 1% จากราคาโอน 6 ยูนิต = ประมาณ 180,000 บาท นำมาเป็นเครดิตหักจาก ภ.ง.ด.50 สิ้นปีได้ทันที

จุดเสี่ยงบัญชีที่ SME อสังหาฯ มักพลาด

จากประสบการณ์ทำงานกับธุรกิจอสังหาฯ หลายราย จุดที่พลาดซ้ำมากที่สุดมี 5 เรื่องนี้

• นับเงินดาวน์เป็นรายได้ทันที: เป็นเรื่องที่พบบ่อยมาก โดยเฉพาะในช่วงแรกที่ยังไม่มีนักบัญชีวางระบบ ทำให้งบการเงินแสดงกำไรสูงเกินจริงและต้องเสียภาษีก่อนกำหนด
• ไม่แยกต้นทุนโครงการออกจากค่าใช้จ่ายดำเนินงาน: ค่าสำนักงาน เงินเดือนพนักงานขาย ค่าโฆษณา ต้องอยู่คนละหมวดกับต้นทุนก่อสร้าง ถ้ารวมกันจะทำให้ต้นทุนโครงการบวมและกำไรขั้นต้นเพี้ยน
• ดอกเบี้ยกู้ระหว่างก่อสร้างหักเป็นค่าใช้จ่ายทันที: ต้องสะสมเป็นต้นทุนสินทรัพย์ระหว่างพัฒนา ถ้าหักทันทีจะถือว่าเป็นรายจ่ายต้องห้าม
• ไม่เก็บหลักฐานค่าใช้จ่ายก่อสร้างให้ครบ: สัญญาผู้รับเหมา ใบส่งงาน ใบกำกับภาษีต้องครบทุกงวด เพราะถ้าขาดจะถูกปฏิเสธเป็นค่าใช้จ่ายทางภาษี
• ไม่คำนวณ SBT 3.3% ไว้ล่วงหน้าในการตั้งราคา: SBT เป็นภาระของบริษัทผู้ขาย ถ้าไม่รวมไว้ในต้นทุนตั้งแต่แรกจะกินกำไรหายไปโดยไม่รู้ตัว

หากต้องการประเมินความเสี่ยงภาษีของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่สรรพากรจะมาตรวจ ทีม A Plus Me ยินดีช่วยคุณตรวจสอบล่วงหน้า

ปฏิทินภาษีที่นักธุรกิจอสังหาฯ ต้องจำ

นอกจากแบบภาษีปกติ ธุรกิจอสังหาฯ มีภาระยื่นเพิ่มที่ต้องติดตาม

• ภ.พ.30: ยื่น VAT ทุกเดือน (ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป หรือวันที่ 23 กรณียื่นออนไลน์) โดยภาษีขายเกิดขึ้นทุกครั้งที่รับชำระจากลูกค้า
• ภ.ง.ด.1, ภ.ง.ด.3, ภ.ง.ด.53: นำส่งภาษีหัก ณ ที่จ่ายทุกเดือน ภายในวันที่ 7 (กระดาษ) หรือวันที่ 15 (ออนไลน์) ของเดือนถัดไป
• ภ.ง.ด.51: ยื่นภาษีครึ่งปี ภายใน 2 เดือนหลังสิ้นรอบ 6 เดือนแรก (เช่น รอบปีสิ้น 31 ธ.ค. ยื่นภายใน 31 ส.ค.)
• ภ.ง.ด.50: ยื่นภาษีประจำปีพร้อมงบการเงิน ภายใน 150 วันนับจากวันสิ้นรอบบัญชี
• ภ.ธ.40 (ภาษีธุรกิจเฉพาะ): หากมีการขายอสังหาริมทรัพย์ในเดือนใด ต้องยื่น ภ.ธ.40 ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไปด้วย (แยกจาก ภ.พ.30)

A Plus Me ช่วยธุรกิจอสังหาฯ ได้อย่างไร

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ SME ที่วางระบบบัญชีถูกต้องตั้งแต่ต้นโครงการ จะควบคุมกำไรต่อยูนิตได้แม่นยำ รู้ต้นทุนจริงก่อนตั้งราคา และไม่ต้องตกใจกับภาษีที่ไม่ได้เตรียมไว้เมื่อถึงวันโอน ทีมงาน A Plus Me มีประสบการณ์ดูแลบัญชีและภาษีให้ธุรกิจพัฒนาโครงการ ตั้งแต่จัดโครงสร้างต้นทุนโครงการ วางระบบรับรู้รายได้ ดูแลการยื่น ภ.ธ.40 รายเดือน ไปจนถึงวางแผนภาษีก่อนปิดงบ สนใจปรึกษาทีมงาน ดูรายละเอียดบริการได้ที่ บริการทั้งหมด หรือติดต่อ A Plus Me เพื่อนัดพูดคุยฟรีได้เลย

ใช้บทความนี้กับธุรกิจของคุณอย่างไร

เนื้อหาเรื่อง ทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ SME รับรู้รายได้ ต้นทุนโครงการ และภาษี ควรนำไปใช้ตรวจสอบกับเอกสารและตัวเลขจริงของกิจการ ไม่ใช่อ่านเพื่อจำคำศัพท์ เพราะแนวทางบัญชีและภาษีขึ้นกับข้อเท็จจริง เอกสาร และรอบเวลาที่เกิดรายการของแต่ละธุรกิจ

แหล่งอ้างอิงที่ใช้ทบทวน

• กรมสรรพากร (rd.go.th)
• กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (dbd.go.th)
• ระบบยื่นแบบออนไลน์ e-Filing กรมสรรพากร

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ SME ต้องจด VAT ไหม

นิติบุคคลที่ประกอบธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์เป็นปกติ ถ้ามีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปีต้องจด VAT และออกใบกำกับภาษีทุกครั้งที่รับชำระเงิน ยกเว้นการขายที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ปรับปรุงซึ่งได้รับการยกเว้น VAT

เงินมัดจำและเงินดาวน์ต้องบันทึกบัญชีอย่างไร

ต้องบันทึกเป็น 'รายได้รับล่วงหน้า' ในฝั่งหนี้สิน ยังไม่รับรู้เป็นรายได้ในงบกำไรขาดทุน จนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์จริงที่กรมที่ดิน จึงจะรับรู้รายได้เต็มจำนวนพร้อมตัดต้นทุนขายออกมาในเวลาเดียวกัน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) 3.3% คิดจากอะไรและใครต้องเสีย

นิติบุคคลที่ขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าหรือหากำไรต้องเสีย SBT 3% บวกภาษีท้องถิ่น 0.3% รวม 3.3% คำนวณจากราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมินกรมที่ดินที่สูงกว่า และต้องเสียทุกครั้งที่โอนกรรมสิทธิ์ ไม่มีข้อยกเว้นตามระยะเวลาถือครองสำหรับนิติบุคคล

ดอกเบี้ยกู้ซื้อที่ดินและก่อสร้างหักเป็นค่าใช้จ่ายได้ทันทีไหม

ไม่ได้ ดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นในระหว่างพัฒนาโครงการต้องสะสมเป็นต้นทุนสินทรัพย์ (Capitalized Borrowing Costs) และจะถูกตัดเป็นต้นทุนขายเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ หากนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายทันทีจะถือเป็นรายจ่ายต้องห้ามทางภาษี

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% ที่กรมที่ดินหักไว้คืออะไร นำไปใช้อย่างไร

เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน บริษัทจะถูกหักภาษีเงินได้นิติบุคคล ณ ที่จ่าย 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า เงิน 1% นี้บริษัทนำมาใช้เป็น 'เครดิตภาษีล่วงหน้า' หักลดยอดภาษีใน ภ.ง.ด.50 สิ้นปีได้

โครงการขายบ้านต้องยื่นแบบภาษีอะไรบ้างนอกจากที่บริษัทปกติยื่น

ต้องยื่น ภ.ธ.40 (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดจากเดือนที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย นอกเหนือจากแบบปกติอย่าง ภ.พ.30, ภ.ง.ด.1/3/53 รายเดือน, ภ.ง.ด.51 ครึ่งปี และ ภ.ง.ด.50 ประจำปี